北大國家發展研究院研究員、法律經濟學研究中心聯席主任

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幾天前參加一個定期的經濟學者討論會，北京住房限購政策是議題之一。在場18人，主持人規定不能棄權，大家舉手表態，結果贊成和反對限購令的各有9位。勢均力敵，可見限購是個值得深究的話題。然而，沒有主辦當局應允，我不便透露會議的詳情，但交流的觀點沒有版權，這里也只談自己的看法。

我發言談了五點。第一，以效用函數為基礎，說應該對個人的財富進行反復再分配，從而達到全社會的總效用最大的觀點有問題。經濟學說的，只是每個人對某種享受的邊際效用必然有遞減的階段。我們喝酒，有效用遞增的階段，越喝越過癮，但最后必然有遞減的時候。我們施肥，有效用遞增的階段，越施產量越大，但最后必然有遞減的時候。

經濟學不能說的是，人與人之間對某種享受的效用的絕對值比較。昨晚我在網上看到視頻片段，我喜歡的鋼琴家AndrasSchiff在北京的音樂學院演出。音樂學院的學生，一天到晚都沉浸在音樂里，音樂的效用照說已經遞減得差不多了，而我是門外漢，只在閑暇聽，效用尚未遞減，但經濟學家能用哪條“效用函數”證明，這位鋼琴家給學生的效用，是低于給我這個門外漢的？音樂學院學生的效用即使跌到很低，也可能比我還未跌的效用高。這是說，人與人之間對某種特定享受的效用，是不可以直接比較和相加的。

是的，人有幫助鰥寡孤獨乃至動物花草的同情心。據我所知，除了患上自閉癥的人士，因為先天腦部障礙的緣故，對理解人情世故——即符號背后的社會含義——有困難，所以缺乏同情心外，人們都有設身處地、替人著想的天性。這天性決定了我們會愛別人，愿意在一定程度上幫助別人。然而，要明確的是，這種幫助是以助人者自己的效用的增加為前提的，并不是某個經濟學家把千萬人的效用函數加加減減的結果。

第二，即使均貧富以提高社會效用的假說成立，它也無法用來支持限購令。北京的限購政策是以戶籍和駐京繳稅年期為依據的。具有北京戶口和在京繳稅五年，橫看豎看都不是窮人的標志，為什么要專門提到均貧富的好處，專門搬出效用函數，來為這個政策辯護？

這是經濟學這個行業的問題。效用函數是一些抽象的玩意，學者為了討論方便，難免會擺弄一下。后來，為了積累發表的記錄，大寫特寫，也仍然情有可原。然而，這些函數只有寥寥可數的幾個變量，充滿了脆弱而隨意的假設。假如經濟學者度身定做效用函數，專門用來為特定的管制細節辯護，那就是愚弄，那就是忽悠。

在真實世界，稅賦已經發揮著均貧富的功能。我贊成“小政府、大市場”的理念，認為雖然政府必須通過征稅來發揮它應有的作用，但慈善事業屬于私人會做得更好的領域，至少應該把大部分讓給市場去做。但無論如何，一道道的稅賦，已經把財富一次次地再分配了。如果真覺得還得再分一次，那財稅的方法也仍然比管制更透明、更有效、更不偏不倚。

第三，房地產的供應很有彈性。在即使不增加一寸建筑面積的情況下，房地產的高價本身就能誘使那些本來想住更大房子的人把自己現有的空間騰出來。也就是說，即使供給總量完全不變，價格的變動也可以使原來的需求者變成供應者，使資源得到更合理的配置。

事實上，房源是不斷在增加的，大部分人的居住條件得到了巨大的改善。通過改變容積率的行政限制、通過舊房拆遷新建、通過解除國營企業占地用途管制、通過新增批地、甚至通過改變建市的審批條件，都能增加土地和房屋的供應。而所有這些活動，牽涉無數環節，其中許多是對價格的誘惑相當敏感的。

第四，有瓦遮頭是必需品，有房可住是正常品，買房可是奢侈品。很多人說，買房是中國人的傳統，所以是必需品。細想可不是這樣。20年前，絕大部分人住的是公房，只有使用權而沒有轉讓權。說買房是傳統，那也只是近20年的傳統。

如果說買房是必需的，是剛性需求，不買房就不能結婚，那么市面上就應該能見到許多筒子樓的房產證。如果真有這樣的房產證，人們真的爭著買這樣的房子以便能夠結婚，那說明買房是剛性需求。但事實不是這樣。人們希望要買的，開發商爭相提供的，是面積、設計、質量、設施和地段都越來越好的房子。買下這樣的房子，而不是住進這樣的房子，在哪個社會都是不容易的事情，都不是政府有義務向社會底層人士提供的必需品。

第五，我從來不懂什么叫“投資需求”，而打擊投資是大錯。我只知道需求，只知道有一種需求，那就是對居住服務的需求。幾年前曾經有一位證券公司的經濟學家，對房地產的需求和投資需求做了區分，并建議政府辟出一些不好的地段，供那些只有投機需求而無住房需求的投機家們炒作。我當時寫了篇 “給你塊爛地，你會去炒嗎”作評論。

在變幻無窮的價格背后，我們永遠要看到對居住服務的需求。是那個地方有價值了，人們在那個地方能更有作為了，那里的地價和房價才會起來。網上曾經流傳過美國底特律一些超便宜的住宅，嘩然的看客不知道，那里可是個麥當勞餐廳的柜臺都裝防彈玻璃的地方。那樣的房子您買不買？買了是投資還是投機？

投資和投機，從可觀察的行為看，是沒有區別的。如果所有人都堅信，這幢樓明年能賣一千萬，那么這幢樓的價格就不會等到明年才漲到一千萬，而是今天就漲到一千萬。這樣，今天花一千萬買房的人，到明年就賺不到一分錢，他也就不是什么投資者或投機者了。真實的情況是，他猜今天賣八百萬的房子明年能賣一千萬，而市場上其他人與他看法不同！恰恰是因為看法不同，他才可能只以八百萬的價格買入這幢房子。他的這一行為進而鼓勵了市場把更多資源調配過來，生產和儲備更多的房子。

到明年，他的看法若是對了，即真有人愿意出一千萬來購買這房子的居住服務，那么這位投資者就是憑著他的遠見為他人提供了方便，他理應獲得其中的差價作為報酬。如果他只偶然對了一次，經濟學上就把那差價稱為利潤（windfallprofit）；如果他總是更正確，那差價就稱為他稟賦的租金（rent）。當然，如果他的看法錯了，那他就血本無歸，承擔后果。

這里的要點是，任何與這位投資者看法不同的人，都可以以實際行動與他辯論，那就是在市場上與他對賭。但我們沒有理由破壞這個鼓勵人們通過行動來對市場做出預期，并自行承擔后果的投資機制。沒有這個機制，不準人們通過正確地做出預期來盈利，那么我們每天早上起床后，就得重新蓋一幢只能維持到次日早晨的簡陋房屋。