北大國家發展研究院研究員、法律經濟學研究中心聯席主任

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北京市出臺樓市調控細則，其中最引人矚目的，是外地家庭只有在京城繳納社會保險和個人所得稅達五年以上才有資格購房，而北京戶籍家庭則不允許購買第三套或以上住房。不知道有多少家庭受到影響，但肯定有一部分有能力的買家因為無資格而被逐出市場。限購令混淆了北京房價上升的正負兩面因素。以此調控房價，除了陡然增加巨額的交易費用外，還直接損害了有能力買房者的自由，而最終將損害北京市的價值。

我們要明白北京的房價為什么會漲。有正負兩方面的原因。負面原因，就是供應跟不上，包括土地、建筑面積、空置房流轉等環節上的障礙。要消除負面原因，就要增加土地供應、適當放寬容積率的限制、以及放開市場管制，讓房價和租金充分反映住房的價值，從而刺激建設、轉讓、出租等合理重配資源的經濟活動。

正面原因是北京增值了。與任何商品的價格一樣，房價是果不是因，是各種經濟力量博弈和互動后的終點，而不是起點。北京的房價漲了，是因為這地方值錢了，是這地方生產力提高了。人們從四面八方涌到這里來，是因為他們在這里比在原地能創造更高的價值。只有這么看，才能理解為什么雖然房價漲了，人們的生活負擔增加了，但留下來的人卻越來越多了。

在美國的情況也一樣：你若是個普通中產階級，那么你通常會在一個小鎮，有一幢房子和幾輛車。你若是個億萬富翁，那么你會在紐約中心區有幢房子和幾輛車。問題是，既然物質條件都一樣，住小鎮和住紐約，區別何在？在紐約，你有在別處找不到的工作、餐廳、劇院和博物館，而且還能遇到大量多才多藝和經歷豐富的英雄豪杰。

一些樓市專家，利用北京市民的收入水平來衡量北京房價的高低和“泡沫程度”，是誤解了北京房價上漲的正面原因。與紐約、倫敦、上海和香港等國際城市一樣，到北京爭奪房產的人群多了一種，那就是國際買家。他們可能是個人，也可能是機構。他們看中的，是北京作為政治、文化、商業樞紐的功能。要知道，北京的城市功能已經轉變，不再是個工廠和機關的宿舍區，而是個國際大都會了。顯然，國際買家的財富狀況和收入水平，都不落在本地人的統計范圍之內。簡單從本地居民的收入水平來推測國際都會的房地產泡沫，必錯無疑。

與很多人的直覺相反，居民其實是能夠享受房價攀升帶來的好處的。這些好處，首先表現為增加收入，包括受雇者的加薪和生意人的盈利；其次是物業升值。城市居民有兩個途徑改善生活：一是充分利用增值了的北京，包括在這里找到更好的工作、認識更多有意思的人、把握更多機會、享受更周到的勞力服務和更先進的城市設施；二是轉讓物業，出租或出售，直接增加貨幣財富。

這是說，在一系列正面因素推高房價的過程中，居民雖然不得不參與更激烈的競爭，承受更高昂的生活成本，但多數人仍然是收益大于損失的。而要降低房價，就應該分清促使房價上升的正面和負面因素，從積極擴大土地供給和住房供應入手，而不是去限制那些恰恰幫助北京走向繁榮、恰恰提升了北京價值的人的權益，把他們驅逐出購房市場，甚至在邊際上把他們推出這個城市。

旅游區里的一口清泉，會隨著跋涉而來的游客的增多而增值。增值的原因有兩個，一是負面的，即泉水不夠；二是正面的，即需求增加。也有兩個辦法使泉水降價。一是多找泉源，增加供應。如果這么做，那么這一口清泉的價格降低了，但清泉的數目增加了，整個旅游區的價值也上升了。另一種辦法，是通過限購令直接消滅需求，甚至把部分游客趕走。這的確也可以降低這一口清泉的價格，但代價是游客絕對的減少，旅游區的價值受損。說得再簡單一點：如果說奔馳車因為供不應求而變貴了，必須把它的價格降下來，那么正確的辦法是多造一輛，而不是把肯出錢的乘客或買家趕走，因為其效果等同于把原來那輛的車窗砸碎。

此外，限購令也平添了交易費用。甄別誰有錢買房容易，甄別誰有資格買房麻煩。單是“細則”中的“家庭”二字，就可以引發混亂。家庭可以是單人的，那么結婚是否直接導致購房指標減半？離婚則倍增？一個有北京戶口的男人，若通過反復結婚和離婚，從政府那里獲取并向女方轉讓購房指標，政府又應該如何應對？是不是要進一步出臺結婚和離婚調控細則來配合？此外，細則在執行過程中不可能完全一刀切，而勢必要附加諸多豁免條款，而這些豁免條款也難免成為弄權腐敗的溫床。