經濟觀察網 楊紅旭/文 政府不但調控房價，還將調控房租。這則來自昨天十一屆全國人大四次會議新聞中心的消息，引起社會強烈關注。 

在主題為“保障性住房建設和房地產市場調控”的記者會上，住房和城鄉建設部房地產市場監管司司長沈建忠表示：租金的調控應該也是房價調控的一部分，各級政府、各個部門都有責任來重視這項調控的工作。無獨有偶，前幾天北京市市委書記在人代會上也表態，出租房的租金政府要調控，北京要形成以出租房為主的住房供應體系，出租房的比例要達到60%。 

政府開始關注住房租賃市場，這是件好事。自2003年開始的房地產調控，總是盯著房價，極少關注房租。當然，近些年房價漲幅確實遠遠高于房租漲幅，理應多調控房價。但在一個成熟的住宅市場中，租賃市場和銷售市場同樣重要。 

國家計劃調控房租，主要目的還是穩定市場秩序，為廣大租房住的普通百姓提供較好居住條件。當前，我國很多大城市的住宅租金回報率（與租售比的內涵相似）很低，只有2-3%，遠遠低于國際上的5-8%均值。這一指標偏低的主要原因，是近幾年房價上漲過快，也即房價水平偏高。 

至于房租水平，很難說全國整體性偏高，只能說是部分城市、部分區域、部分住宅種類偏高。比如據住建部的調查，發現今年春節以來房租上漲過快的主要是熱點城市、重點城市、大城市，主要是中小套型的普通住宅，主要是地鐵沿線和重點學校的周邊地區。 

上述三個市場特征，同時也體現了當前我國住房租賃市場的兩大不足之處。第一，我國租賃住宅的供應總量并不少，全國城鎮居民89%擁有私房，而且近幾年投資客手中也握有很多可以用于出租的房源，但問題在于供應結構不合理。外來人口集中的一二線城市，市中心、交通便利區域的中小戶型供不應求，而中小城市，郊區、交通不便區域，大戶型等房源供應比較充足。 

解決之道，是有針對性的大力發展公租房，緩解特殊城市、區域、戶型的租賃供需矛盾。建設和運營公租房，不僅要靠政府的力量，還要動員各種社會資源，通過出臺優惠的政策，吸引開發商、園區企業、農村集體組織等參與進來。同時，要通過稅收手段調節市場供應，比如對于出租房屋的個人或機構進行稅收減免；再如，配合房產稅試點，可以允許出租房屋的業主少繳一定量的稅，而對于那些寧可讓房屋空關，也不愿出租的業主，則從嚴征稅。 

第二，市場秩序較亂。為什么去年一季度和今年春節后部分城市房價明顯上漲呢？一是春節前后往往是外來務工人員的換房季，在上一個租賃合同結束，下一個合同開始時，房東一般會提價。更重要的是，調控之下，住宅銷售市場低迷，部分不良中介機構操縱片區市場，炒作房租。另外，房東也存在隨意提租，甚至驅逐房客的現象。住房租賃市場運作不規范，需要政府健全制度，加強監管，切實維護消費者利益。 

在部分歐美發達國家，一般都設立了較為完善的租房制度及租戶保護法律。比如，德國的租賃法規旨在保護租戶權益，是歐洲最為嚴格的、保護力度最大的法規之一，這也使得德國的租房率穩居歐洲首位。德國法律規定房東每隔15個月可對租金做出調整，此外德國相關部門組織每年會結合區位及住房質量針對每一個區域的租金最高額度做出限制，房東必須遵守這項規定，否則在退還租戶超額租金的同時還會被處以高額罰金。前段時間，住建部出臺了《商品房屋租賃管理辦法》，具有進步意義，不過內容尚屬粗線條。健全法律體系，是一個長期過程，需各級政策不斷努力。

作者系上海易居房研地產研究院綜合研究部部長