經濟觀察網 楊紅旭/文 近日，《房地產經紀管理辦法》出臺了。媒體一片歡呼，就像是歡呼一個房地產經紀盛世太平年代的到來；與此同時，在人們的期望中，那些讓人煩、招人恨的房產中介公司及中介人員，似乎就要倒霉了。

不可否認，隨著近十年我國房地產市場的過快增長，尤其是房價的持續大漲，整個行業發展的“姿態”有些扭曲。于是，開發商、地方政府、經紀機構、中介人員、炒房者等這個產業鏈和利益鏈上的相關方，一桿子全被打，成為輿論質疑和怦擊的對象。

都是房地產高利潤的受益方，可大家的命運相差甚遠，地方政府賺的最多，且無風險；開發商“吃肉”也不少，不過風險是有的；經紀機構和中介人員，實際上利潤最薄，而風險最大。市場一有風吹草動，房產中介首當其沖，2005-2006年，2008年，賠錢的中介機構或門店絕非少數。所以，但見街上房產中介“冬”隱“夏”現，隨著樓市季節變化，活似候鳥。

雖然利少而險大，但房地產經紀業的門檻很低，尤其是中介門店，沒什么資金要求，只要能借來五張房地產經紀證書，就能開店營業，所以各城市都存在大量的“夫妻店”。既然正常條件下難以獲得豐厚利潤，那么老板和店主們自然傾向于鉆各種法律“空子”，甚至公然干違規違法的勾當。極端者當屬老板攜款潛逃，比如2007年下半年后，隨著房地產市場降溫，深圳中天置業總裁蔣飛攜4000多萬巨款潛逃；還有曾被評為天津市優秀企業的匯眾房產的200多家門店一夜之間全部關閉，高達1.5億元的房產交易資金不翼而飛，被欺騙的客戶涉及1000多個家庭。

房地產經紀機構和中介人員，是房產交易中聯絡賣方和買家的橋梁，這個行業的不規范，直接威脅到消費者利益。所以自2005年國家出臺房地產調控政策“國八條”開始，中央一直致力于整治這個領域。2006年，國家又展開房地產交易秩序專項整治，重點就包括中介機構和房地產經紀人員利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費，在代理買賣過程中賺取差價等違法違規行為；合同違法和侵害消費者合法權益的行為。2007年，八部委聯手開展了為期一年開展房地產市場秩序專項整治，可謂轟轟烈烈。

經過近幾年整治，房地產經紀市場秩序得到一定程度的規范，然而諸多“陰陽合同”、賺差價等現象依然比較常見。光靠暫時性的調控，已無法進一步提高整治效果。與此同時，隨著二手房交易量的快速增長，在深圳、北京、上海等一線城市，二手房交易量正在超過一手房交易量，健全房地產經紀制度，尤其完善房產中介法律法規體系，變得越來越緊迫。

正是在這種歷史背景下，住建部等三部委出臺了《房地產經紀管理辦法》。從法律體系看，當前正在修訂中的《城市房地產管理法》屬于法律，也是本辦法的上位法，本辦法只是部門規章，性質和地位與《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》相當。

實際上，本辦法中的很多內容，已在《城市房地產管理法》中有所體現，只是多屬粗線條的界定，比如對于違規者的罰款，就沒有明確金額——約束力極小，違規者只能更加放肆；而本辦法則明確“處以1萬元”或“3萬元”的罰款。當然，在很多領域，本辦法都有細化內容，比如：房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐；一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價。

正是在是這種意義上，我們可以說，《房地產經紀管理辦法》進一步完善了房地產經紀領域的法制建設，意義重大。雖然，這個領域企業雜、門店多、人員亂，但畢竟正在一步步邁上正軌，這有利于我國房地產市場健康發展，尤其是向二手房市場占主導的成熟發展階段轉型。

作者系上海易居房地產研究院綜合研究部部長