經濟觀察網 楊紅旭/文 近幾年市面上的房價崩盤論并不稀奇，大跌五成的言論亦常見諸于報端，更多時候，這些觀點只是代表了部分民眾良好的愿望而已。那些嚴重的看空派多數并非業內人士，可近期卻有一位地產大佬口出此類的言論，自然引起社會上一些口舌之爭。

這位地產名人就是潘石屹。近日，他預計本輪住房價格將回落至2009年年初的水平，而且列舉了很多理由，比如開發商資金壓力、商品住宅供應量增大、國家打擊閑置用地和規范預售資金監管、保障性住房建設提速等。 

房地產業并無真理可言，只要在業界混上幾年，甚至是業外人士，拋出一個觀點，就能找出一堆支撐因素。當然，要修煉到任志強那樣引經據典、言之鑿鑿、邏輯清晰的水平，可就難上加難了。有趣的是，任志強是反對潘石屹此觀點的。 

實際上，潘石屹列舉的理由，都站得住腳，推理也都正確，可結論卻有誤。問題的關鍵是，本輪房價調整不可能回到2009年初。實際情況是，2009年全國新建商品住宅成交均價同比2008年上漲25%（國家統計局數據），很多一線和二線城市的商品住宅價格大漲五成左右，而當前部分城市房價即便是略有回落，多數只相當于2010年2-3月份的水平。這就意味著，如果當前房價回到2009年初，全國整體房價需要下跌30%左右，熱點城市的房價要下跌60%左右。 

若以房價指數分析，今年4月全國70個大中城市的房價指數同比去年4月上漲12.8%，大概測算下來，如果當前房價回落到2009年初，則房價指數需要下跌13%左右。而近幾年70個城市的房價指數最大跌幅是：2009年3月同比2008年3月下跌1.3%。所以，無論是實際成交均價，還是價格指數，在可以預期的兩三年之內，都不可能回落到2009年初的水平。 

作為一名開發企業老板，潘石屹看空房價值得稱道，畢竟房價下跌一些有利于社會穩定和房地產市場健康發展，可夸大其辭，就沒有必要了。值得關注的是，潘石屹的SOHO中國基本上不開發住宅類項目，所以嚴重唱跌住宅價格，似乎對于其公司經營沒有什么負面影響。況且，SOHO中國并未停止擴張步伐，近期還在上海拿地。眾所周知，股市中有時會出現機構唱空不做空的現象，樓市中的潘石屹或許也深諳此道吧。 

本輪房地產調控的重點是遏制部分城市房價過快上漲，中央并不希望房價大起大落，短期若能使部分高房價城市的房價有一定程度的回落，長期若能使全國房價增幅與城鎮人均可支配收入相匹配，就能基本達到調控目標了。當然，短期目標是最關鍵的。筆者認為，經過本輪調控之后，若一線城市和部分熱點二線城市同質房源價格能出現三成左右的下跌，實際成交均價能出現二成左右的下跌，70個城市的房價指數若能出現5%左右的下跌，則基本上就能稱得上完成調控任務了。 

而反觀現狀，今年6月份70個城市房價環比漲幅僅出現0.1%的微幅下跌，7月份便止跌，只能說，全國房價剛剛開始止漲，部分熱點城市房價剛剛開始調整，離國家調控房價的目標還有較大距離，政策依然需要“咬定房價不放松”。開發商應該充分明白這一點，順應調控形勢，擴大促銷范圍和打折力度，一方面促銷成交、回籠資金，另一方面使價格持續回落，才是正理。

筆者依然堅持以前的觀點，本輪房價絕不能出現快速反彈，否則將招致新一輪的政策打壓，如果能夠保持小幅下跌的態勢，主要表現為70個城市房價指數月度環比保持負增長或零增長，一直持續到明年一季度，就能讓決策部門感到一定程度的滿意，才會根據宏觀經濟和房地產市場的形勢相機調整政策（有可能適度放松）。

作者系上海易居房地產研究院綜合研究部部長