經濟觀察網 楊紅旭/文 聲名赫赫的小產權房，最近又傳“清剿”動作。國土部通報了北京懷柔區違規建小產權的違法案件，并表態，對尚未銷售和07年12月30日以后新建續建的房屋予以拆除；對07年12月30日前銷售的已建成房屋，待全國小產權房處理政策出臺后一并處理。目前14個部委已經聯合成立小產權房整治處理領導小組，正研究制定政策方案。 

由此看來，爭論已久，久議未決的小產權問題，正在納入實質性的解決日程。小產權房可以說是中國的特有現象，我國在城市地區實行土地國有制，在農村地區實行土地集體所有制，而隨著近些年城市化進程的快速推進，許多農村地區被城市所圍裹，而土地性質的轉換卻沒那么順利。另外，由于房價持續高漲，部分城市居民被迫去郊區購房，從而為集體用地上建造的小產權房創造了旺盛的市場需求。 

按照我國現有的法律，集體用地上建造的住宅，不允許向本集體以外的居民出售，尤其禁止賣給城里人；如果是非建設用地，則錯上加錯。小產權房主要分布在城中村和郊區，相比而言，城中村更難治理，在市區好地段大量違規開發，既沖擊了商品房市場秩序，又使國家流失了巨額稅費，關鍵是寶貴城市土地資源無法得到優化配置。 

那么，全國有多少小產權房。根據2007年統計數據，全國村鎮房屋建筑面積為330億平方米，其中住宅270億平方米左右。而通過帶房入城、舊城改造、合村并鎮、新農村建設、城鎮居民的依法建造、村集體直接開發、合作開發等多種途徑和形式，小產權房已達到330億平方米總量的20%以上。按2008年全國房屋竣工面積5.9億平方米計算，小產權房存量面積相當于11年的商品房竣工量。據有關數據，北京小產權房大概占整個本地市場的18%左右，西安占到25%到30%，最為嚴重的深圳則高達近一半。 

小產權房的大量存在，極大的擾亂了正常的商品住宅市場秩序。一方面，讓那些有膽量的購房人，以遠遠低于合法商品住宅的價格獲得資源，雖然他們中的多數屬于中低收入群體，但不能以這種方式扯平貧富差距。另一方面，部分農村集體經濟組織和開發商從中獲得暴利，這就造成了近郊農村集體組織與遠郊及中西部廣大農村地區集體組織的巨大不公平，更有甚者在大城市的城中村和近郊，催生出一批不勞而獲的農民富翁。 

眾所周知，小產權房的存在屬于違法行為，而近幾年來政府監管部門亦不厭其煩的一再表態：這是違法的、禁止的。奈何法不責眾，人情大于法制，致使近幾年小產權的整治舉步維艱。中國城鄉二元制經濟和社會，導致很多事都區分為城市和農村，可房地產業的發展大趨勢，必然是城鄉一體化，在真正能夠做到這一點之前，出現小產權房這樣的亂相也不奇怪。而一旦涉及到村集體這樣的農村最基層，則很多事都沒法按法律辦。 

所以，要想真正治理好小產權房難題，還須從根治起，必須盡快解決現存的土地市場城鄉二元制問題。黨的十七屆三中全會，明確提出要改革和完善農村土地制度，其中提到“逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益?！睆纳鐣降慕嵌戎v，是該讓農民從集體所有的農村建設用地上面，通合法合規、市場化的開發方式，獲得合理的收益。 

土地制度，不僅深度影響房地產業的發展形態，而且涉及百姓利益，這項變革矛盾和阻力重重。不過值得關注的是，近期各地也在加大農村集體建設用地利用的改革力度。比如，2009年8月上海出臺的《關于單位租賃房建設和使用管理的試行意見》，明確鼓勵農村集體經濟組織利用集體建設用地建設市場化租賃房。北京根據“國十條”精神出臺的細則中提出，鼓勵集體經濟組織依照規劃、利用存量建設用地發展公共租賃住房。 

堵不如疏。既然短時間之間難以形成統一的城鄉建設用地市場，無法實現任由城市居住購買農村房屋，那么不妨鼓勵有條件的村集體根據市場需求建設租賃房，在不改變產權的前提下，讓土地價值顯性化，提高農民收入，縮小郊區民眾與市區百姓的收入差距。 

至于14個部委小產權房整治處理領導小組將要出臺的政策，筆者認為主導思路是讓小產權房的買賣雙方補交土地款和相關稅費，從而在法律上認可這些房屋。而對于少數性質比較惡劣的，比如違法占有耕地建成的小產權房，則極有可能施以嚴厲的處罰措施?？傊?，對于絕大多數的小產權房業主而言，不必驚惶，就等著交錢吧。至于時間，不會超過2020年。 

作者系上海易居房地產研究院綜合研究部部長