解讀退房率與“小陽春”

經濟觀察網 評論員 呂尚春 一則“退房”兇猛的消息激起千層浪，“小陽春”結束了嗎？房地產交易在走過一季度之后到底會怎么樣？各方意見交織在一起，加之“大經濟”氣候起伏不定，使房地產走勢如何充滿懸疑。

從北京市住宅交易管理網的統計，北京三月份存量房網上簽約的套數是20571套，據本網記者依據該網站原始數據統計，退房套數為748套。退房率僅為3.64%。4月截止到28日，成交的套數為20651套。從環比來看，三月、四月的交易數量并無太大起伏。但接下來的走勢會怎么樣？因為一季度回暖源于“剛性需求”幾乎成為不爭之辭，而“剛性需求”如同這個名詞本身一樣，有點脆、有點薄，能否支撐樓市的“小陽春”續航，成為一個顯而易見的問題。

那就應當先把退房的情形說清楚，看其到底與房地產交易走勢有多大關系？

為何退房

退房，其實不是新鮮事，在房地產最火的2006年、2007年，退房數超過已售房數司空見慣，那時的樓市處于前所未有“牛市”狀態下，媒體、地產商、網絡對于“退房”絲豪激不起任何“解剖”、“探究”的興趣。事實上，那些頻繁的退房，只不過投資客與銷售員之間的共謀而已，通過銷售員先行把好戶型樓號占據，然后像“黃?！币粯舆@個房號賣掉，實在賣不掉時，時間限制又到，只好走退房程序，于是出現了越火的樓盤，退房越厲害，但人們反而在這樣的樓盤搶購更積極。

這是讓人心花怒放的退房，而現在則是充滿辛酸的抗爭之旅。在2007年、2008年高價位入場，2009年目睹房價有近２０％下降，難以承受，于是走上艱難的退房征程。這樣的退房數量，應該說占據目前退房量的５成以上。連北京相當堅挺的“銷冠”星河灣，今年以來，都有１７套退房，但仔細看去，這些退房者的購買簽約日期是2007年、2008年，并不是2009年。

退房容易嗎？不容易，需要走合理的法律程序、需要產品有符合退貨契約的瑕疵等等，但問題在于，從2000年持續活躍至2007年、2008年的房地產市場，堆積了過于豐厚的“牛市心態”，因此對于買賣契約，實際上處于比較寬松的尺度。當然，這與購房者日益專業化、不斷提出合同細化條款有相當關系，于是在購買契約中，諸如晚交房９０天可以退房、交房拖延一天，付萬分之三違約金，公共綠地不得有任何更改等等，越來越多的交易約定寫在了合同上。這成為經濟危機突然降臨之時，購買者反悔退房的“伏筆”。

由于資金緊張，若干樓盤出現延期、無法準時交房，而出于資金需求，開發商不得不降價促銷，這成為2007年已簽約戶退房的最主要原因之一。

那么，目前熱議的“制造熱銷”、“假按揭”是否存在？制造熱銷，就是在交易網上的賣房數量在一定時間迅速上升，但銷售期過后，由于面臨正式簽約、與銀行辦理按揭手續，，因此需要解約退房，這樣的退房存在，但并不多見。

如果是特別火的樓盤，由于地段優越，性價比不錯，用不著冒這個風險，因為退房數量達到一定比例，建委會予以核查。

如果是數月以來“零成交”的樓盤，這樣做有杯水車薪之感，也沒有必要。

如果是地段、價格、產品處于９９度差１度就“開鍋”的樓盤，有可能需要靠一時的熱銷場面“壯膽”，但這種“制造熱銷”的場面雖然存在，卻不是普遍現象。三月份北京退房率僅為3.64%，其中大部分為2007、2008年簽約退房戶，也說明了這一點。

是否存在“假按揭”？這個問題除非辦理“假按揭”者停止還貸，把包袱甩給銀行，否則是難以查證的。如果說一個地產商用這樣“代理按揭”者，從銀行籌到一筆錢，解了燃眉之急，假買房成了真買房，假按揭成了真按揭，那這個按揭就是“飛鴻踏雪了無痕”。

“小陽春”能否持續？

如果依據一月、二月、三月總套數與2008年、2007年同比持平，就判斷市場已經回暖，這種結論多少有點“含糊”。套數雖然一樣，但成交額、成交面積、產品結構一樣嗎？

就統計的客觀性而言，上海顯然勝北京一籌。

從上海披露出的房地產的交易數據看，三月份，上海市一手房住宅成交價格構成中，單價在萬元以內的住宅占總成交量的約59.9%；住宅成交面積構成中，120平方米以下戶型占總成交量的62.6%。也就是說，是性價比高、購買門檻稍低的房子在占據了主流。

但從北京的統計數據，卻看不到這么細的結構分析。

如果匡算一下北京房地產交易狀況，就大致知道目前的成交情形了。目前擁有銷售許可證的在售樓盤為200個，但是三月份卻有８２個樓盤“零成交”，一套也沒賣出去?；钴S的樓盤在１０至２０個左右，也可以說是屈指可數，遠方沁山水、美麗山、華僑城、中信城、金泰麗灣、太陽公園等，基本特點是１.2萬元至１.４萬元每平方米左右，位置近軌道或距城區較近，一年前這些樓盤幾乎都有上揚至１.７萬元每平方米甚至２萬元每平米的沖動。在這些樓盤的銷售過程中，確實出了排隊認購，到處有人找“關系房號”的現象。

于是類似于“二八”現象的不對稱格局出現了，這十余個活躍樓盤的成交量及金額，約占叫成交的３０％至４０％之間，加之其他一些降價幅度大的天資條件略遜的樓盤也有陸續成交，就構成了北京市場其實是局部熱銷的情形，大部分冷清的格局。

下一個階段，狀況會如何呢？

把這個命題放在國際背景、美國經濟走向之下，結合外貿出口狀況去觀察已為共識，在此不多說了。就流動性狀況而言，前三個月新增貸款４.58萬億，普遍的說法是中小企業貸款難，但事實上，并不是中小房地產企業貸款難，不少資質不錯的房地產企業都獲得了１億至３億左右的資金。這些資金可以支撐到什么時候，銀行會不會維持一季度的放款規模，都是未知數。