曲江借殼案收官旅游地產或注入賽格三星(2)

地產謀略

短短一年內，曲江是如何做到總資產翻了近3倍？

接近曲江新區管委會的一位不愿具名的人士說，雖然曲江名義上是在運作文化產業，但核心的資產還是土地，其具體模式是，通過影視、演藝、旅游等各種文化產業“講故事，炒概念”，實現區內土地的增值，通過出讓土地獲得資金，然后再投向文化產業，繼續“講故事”。

在過去，曲江通過運作大唐芙蓉園大雁塔北廣場等“故事”的運作，實現了周邊地塊在5年內從30萬元增長到500萬元的奇跡式增長。而從去年開始，另一個接近20平方公里的“大明宮”故事也開始被講述。

據了解，曲江投資下屬的大明宮投資集團擁有包括大明宮遺址公園及周邊地區在內的19.16平方公里土地的一級整理權、整體規劃權和整體開發權。

得天獨厚的管委會背景賦予了曲江文化投資強大的土地資源掌控能力，“一級開發后，土地賣一部分，自己拿一部分”。據悉，目前包括中國建筑、華遠地產等國內地產巨頭都已介入了大明宮地塊的開發。

而總資產超速增長的背后，既有土地出讓帶來的巨額利潤，也包括了其持有土地的巨幅升值。但由于土地出讓需要由地方土地儲備中心走“招拍掛”手續，這部分收益無法在曲江投資的報表中體現。

這也導致了，曲江投資的財務報表雖然總資產有著接近200億元，但凈利潤徘徊在千萬元水平的尷尬——大部分“講故事”的項目是不盈利的，而巨額的土地資產目前難以變現。

這部分難以變現的資產包括大唐芙蓉園、曲江會展等實業項目，據稱，兩者的總資產都超過了10億元，主要是土地、建筑等固定資產，盈利約在1000萬元左右水平?！扒顿Y是通過管委會的一級土地開發出讓完成的資金積累，但旗下的文化產業各板塊盈利能力并不樂觀，”上述接近曲江投資的人士說，“只有文化旅游板塊和會展板塊的盈利能力好一點，其他的演出、影視等板塊無論是規模還是盈利能力，都不足以支撐上市公司的業績?！?

但一位不愿具名的曲江會展人士告訴本報，其目標是上單獨IPO，“爭取3年內上創業板”。

本報獲得的一份內部方案稱，曲江文化旅游集團將以華僑城為目標，下轄 “大唐芙蓉園景區管理有限公司、西安大唐君悅酒店管理公司、西安大唐芙蓉園地產開發有限公司、西安百仕通國際旅行社有限公司四個實體”。

其模式是，“以承接大型文化旅游項目及酒店管理項目、旅行社業務為主，帶動旅游地產的開發，實現良好的經營業績，并在條件成熟后介入資本市場，進而實現公司的飛躍式發展?！?

另外一部分則是尚未開發的“熟地”，今年5月，西安曲江文化產業投資(集團)有限責任公司和西安曲江建設集團有限公司拿下5個地塊，成交價超過10億。9月，西安曲江大明宮投資集團有限公司再次出資3億左右，拿下西安未央區一處地塊。粗略測算，曲江文化投資在西安擁有的土地儲備已超過千畝。

但是介入地產開發將保證其未來業績，記者獲悉，曲江文化旅游集團與紫薇地產低調合作的永和坊項目即將開盤，“地塊是曲江出的，享有90%的權益，紫薇輸入管理、營銷和品牌?！鄙鲜鋈耸空f。

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