5億元敲定首單富力開售商用物業

2009-05-26

王凱

經濟觀察報記者王凱 一筆總價5億元的買賣終于讓缺錢的富力地產暫時了松口氣。

5月14日，富力地產宣布將位于廣州CBD珠江新城的富力盈泰廣場半棟寫字樓及整個項目的冠名權，以約5億元的價格整體出售給國家開發銀行廣東省分行。

隨著買家國開行的現身，這場始于去年底的出售風波終于塵埃落定，而這僅僅是富力出售商用物業計劃的開始。

2008年富力地產年報顯示，由于投入的大量商用物業占用資金比例較高，公司凈負債比高達123.8%。同時，由于年內投入營運的酒店業務及建筑服務分別錄得虧損凈額1.839億元及7650萬元，以及投資物業公平值收益大減，富力地產取得股東應占溢利31.34億元人民幣，較2007年同期倒退40.89%。

出售商用物業迫在眉睫。

董事長李思廉向外界透露，目前，仍有其他大宗商用物業交易在磋商中，年內可能還會有其他消息公布。

出售計劃開始

資料顯示，此次國開行購買的物業包括寫字樓10層、商鋪1層以及數十個車位，建筑面積逾2.2萬平方米。

李思廉稱，磋商了近6個月，總算是戀愛成功。

了解此次交易的消息人士告訴記者：“之所以拖延了這么久，價格是關鍵，李思廉并不想賤賣，但是不讓價，又賣不出去?！?

據記者了解，此次交易的均價約為2.27萬元/平方米，相比廣州CBD目前的寫字樓零售價格略低。

“這個價格還可以，要是再不賣，那就很難有機會了?！?

去年底，某基金想接手富力盈信大廈，并開出了1.6萬元/平方米的價格，但是富力表示單價少于1.8萬元不賣，最終交易失敗。

“現在的市況雖然有些好轉，但是開發商仍然不敢隨便接項目，富力又想賣，又不愿意降價，很難找到買家?！币晃唤咏钏剂膹V州開發商告訴記者。

在這位開發商看來，雖然大家都在說樓市轉暖，但后市如何，現在仍然不敢說，開發商能做的就是通過銷售獲得回款，同時出售一些項目增加現金流。

這也是富力高層的真實想法。

在3月份舉行的2008年業績說明會上，李思廉表示，今年要降低負債比，首要途徑就是賣樓。同時，在適當情況下，集團可能考慮出售投資物業，但前提是其售價能充分體現物業的價值。

出售商用物業緣于資金鏈的緊張，而之前大舉拍得商業項目，則源于富力回歸A股的愿望。

“為了給公司在A股融資增加砝碼，李思廉在過去幾年中，拿下了很多商業項目?！边@位開發商告訴記者，“在H股，上市公司計算資產的方法是看租金，比如這棟樓一年租金1個億，三年就是3億。但是在A股，是按整棟樓的賣價來算，比如這棟樓賣價1億，那就是1億，如果再引進麗思卡爾頓等知名酒店的管理，那一下子就翻番到5億，這種方法比香港計算出的資產價值要高得多，香港還是比較保守?！?

為此，在2007年4月，富力地產正式向外界公布了回歸A股的計劃的前后，富力先后在內地拿下了多個商業用地。

原計劃在2007年9月掛牌的富力地產，至今仍沒有成功回歸A股。

“如果成功上市，這些商業項目就是優勢，但是沒有上，就是負擔?！边@位開發商說。

國企扮重要角色

2008年年報顯示，2008年富力共實現銷售額160億元，較年初200多億的目標少了近40億。凈負債雖由年中的139％下降到123.8%，但仍偏高。純利率已由2007年的20％下降到15.6%。

李思廉在業績說明會上表示，去年富力走了極端，一下子有太多商業物業落成，大量資金被凍結，對形勢判斷有誤。

顯然，在加強銷售的同時，出售部分物業是盡快扭轉公司經營形勢的有效辦法。而國企以及國有銀行正是富力最佳的合作買家。

某私募負責人告訴記者：“在4萬億的經濟刺激計劃下，很多銀行都拿到了大筆信貸額度，很多國企也很有錢，現在只有他們才敢在市場中投項目，他們是開發商合作的首選?！?

富力此次成功出售寫字樓，也是國家經濟刺激計劃的效果顯現。

據了解，作為國有第五大商業銀行，國家開發銀行在今年已經先后發放多筆大額信貸。

在這場信貸刺激的計劃下，國有企業和國有銀行正在各行各業扮演主力角色。

中國人民銀行5月6日發布的《2009年一季度貨幣政策執行報告》顯示，一季度房地產開發貸款新增3364億元，同比多增1257億元。