“萬通”如何反周期
2008年前三個季度，很多知名地產公司凈利潤下降，很多機構都對地產公司2009年盈利給出了負增長的判斷。從2008年第三季度以來，很多上市公司的銷售額、銷售面積及凈利潤增長幅度更是放緩。從財報看，萬通在這個時期顯示出自己的成長能力。
馮氏嗅覺逆勢收獲
如今，馮侖又開始了其“反周期”理論的傳播。萬通這類在區域市場上已獨占鰲頭，但在全國市場上規模卻略顯尷尬的公司是否具備“反周期”的能力，在這重要的地產轉折期尤為關鍵。
萬通的名氣和規模從不成正比。在經歷了1996年跨區域的發展失敗的陣痛之后，萬通就一直偏安京城一隅。從和泰達的戰略合作起，萬通開始了第二次的跨區域戰略。4年時間過去了，萬通在天津市場上的對手順馳由于瘋狂參加“招拍掛”提前倒下，而萬通的“傍大款”模式在國進民退的背景下得到檢驗。官員、學者出身的商人馮侖，體現了一位“老江湖”獨立的政經嗅覺。
“萬通與泰達合作，就像萬科當年靠華潤發家一樣?！币晃毁Y深分析師評價萬通。
萬通的董秘程曉接受采訪時表示，萬通在天津的項目除了上北新新家園之外，都是同泰達合作獲得的土地。而如今萬通新城國際、萬通華府、上游國際等都進入了收獲期。2005年，萬通和泰達進入實質性合作。2008年，馮侖品嘗到了“傍大款”的甜蜜。
“萬通在天津的市場占有率是第一的?！遍L期跟蹤萬通的海通證券分析師帥虎說。另據齊魯證券的分析師涂力磊的分析統計，“萬通在天津地區的土地成本只有1447元/平方米?！倍f通在天津的所有項目的價格都在每平方米8000-17500元之間。萬通68%左右的項目都在天津。
萬通2008年第一季報、中報、三季報所顯示銷售毛利率分別是54.74%、52.79%和49.06%。而2008年到第三季度標桿萬科的綜合毛利率不過為29.5%。
除了天津，萬通從未停止過擴張的欲望，但每一步，都走得小心翼翼。2007年，馮侖在杭州市場拿下了一塊1.7萬平方米的土地，以做商業物業所需。2008年3月，萬通沿用“傍大款”的思路和成都老牌的開發商成都交大合作，拿下了成都80萬平方米的土地儲備。
據悉，萬通近期也在和一些開發商洽談新的合作事宜，但萬通方面沒有透露具體的信息。而記者也了解到，相當一部分的上市公司卻已決定在2009年堅決不買地了。
到2008年第三季度，萬通有一年內應歸還的短期貸款約11億元，但萬通發債10億元的請求已經在2008年底獲得證監會發行審核委員會的批準。資產負債率僅為63%左右，名列上市公司最低的方陣中。萬通被一些分析報告評價為“擁有一定的財務自由以伏擊土地”。
而在2008年的下半年，天津地區的房價也進入下行通道之后，萬通此類區域性的地產公司抗風險能力就顯得微妙。正如濱江之對杭州，華發之對珠海。而是否能擴張也取決于這個時期的財務能力。
“萬通未來一年的業績就看天津市場的消化能力了?！币晃徊辉敢馐鹈男袠I人士如此評價。而萬通在天津市場的銷售情況究竟如何呢？
以泰達為核心的反周期
顯然，萬通未來能否走好，用好泰達這張牌是關鍵，不止一位分析師這么認為?！皳业牧私?，萬通將來兩三年還是會以和泰達合作拿地為主?！币晃环治鰩煾嬖V記者。
泰達現在是萬通地產的重要戰略伙伴?！疤┻_做的主要是土地一級開發和城市的開發運營等，手里的土地足夠多，旗下的地產公司產品類型和萬通也不一樣，泰達及其下屬公司和萬通都不存在競爭關系?！睅浕⑷绱嗽u價萬通和泰達的關系。
“萬通的天津戰略趕上了濱海新區的大發展，直接受益于天津大規模拆遷帶來的住宅需求，這些都體現了馮侖的戰略眼光?！币晃环治鰩熑绱苏J為。
馮侖從北京的萬通寫字樓開始就建立了自己的產品開發和管理的經驗。萬通從萬泉新新家園開始，就在北京的地產圈奠定了物業管理良好、樓盤品質優異的基礎。而北京的萬通中心則建立了商業物業的開發和管理能力。這些也為萬通在天津開發萬通華府、新城國際等很多項目奠定了基礎。
在天津建立起不同于其他當地開發商的高端物業，走產品差異化的路線，也正是馮侖多年來提倡的“美國模式”理論的一些體現?！疤┻_想獲得一些開發經驗，將來也可能自己做，但泰達自己的土地那么多?！狈治鋈耸空J為雙方可以長期共贏。
從第三季度的財報看，投資性物業收入為2.5億元。萬通董秘程曉談及，這部分的收入主要來自于北京新城國際的租金收益。而大部分的分析人士認為，目前萬通擁有的商業物業不具備規模優勢，馮侖的“美國模式”只是處于雛形期。至于萬通在異地的擴展，涂力磊認為，成都的土地供應量非常大，而杭州市場本地的開發商實力很強，萬通能否在這些地方順利擴張，還有待觀察。
- · 【傳媒視角：如何應對消除貧富差距呼聲】 | 2009-08-12
- · 如何打破國富民窮的格局 | 2009-07-24
- · 中國人如何在外企發展 | 2009-06-19
- · 中國人如何在外企發展 | 2009-06-19
- · 中國人如何在外企發展 | 2009-06-19
經濟觀察網相關產品
