“容積率淘金”變遷

經濟觀察報記者周亞玲 向“容積率淘金”，最早出現的一個詞稱為“拱”，“拱高容積率”曾經在土地“招拍掛”之前大行其道，而在土地公開拍賣之后，由于土地需要事先規劃好才能拍賣，事實上修改容積率已非易事。此時容積率淘金之道，就開始從帶有簡單粗放色彩的“拱”，轉向“避”了，如何利用現有規則，合理規避容積率限制，成為地產企業必修功課。

如果說容積率曾經作為灰色財富的大門敞開，那么現在這條幾乎沒有秘密可言的淘金通道已經越來越窄了。

修改容積率非常難

記者采訪了在北京的規劃設計單位做具體項目的工程師、在規委工作的經辦人以及開發商的前期經理，幾乎所有的采訪對象都認為，修改容積率非常難。

一位多次為開發商做項目規劃的工程師告訴記者，如果真的要修改容積率，流程很復雜，對開發商而言，時間成本非常高昂。如果規劃設計單位為建設項目做的規劃做假，突破了容積率、高度等一些硬性指標，嚴重的，很有可能被吊銷原來的資質。一般規劃設計單位不敢參與到此類行為中。

經辦人告訴記者：現在北京控規修改報批流程是層層把關，最后都要有市政府簽字。修改容積率是指標中最敏感的一項。他手中經過的項目沒有聽說過此類的事情。招拍掛之后，難度就更大了。因為每塊土地入市前，容積率、高度等指標都是定好的。國土局也是按照這些規劃指標給土地定出的價格?，F在的房地產公司跑前期的人員來規劃委，只是為了跑審批流程。

是誰要求改規劃？

在一份北京市規劃委員會副總規劃師發表的論文中，記者看到這樣的總結，“在1999年版市區中心地區控規真正開始實施的2002年到2004年的三年中，控規變更的項目累計達到421項。再看2006年版中心城控規編制完成后，到2007年上半年動態維護試運行的過程中，北京市規劃委主動深化和受理的控規調整項目共194項。到上半年已研究完成的項目有141項。在這些研究完成的控規調整項目中，從項目類型上分析，主動調整的項目占6%，中央單位和駐京部隊申請調整的項目占39%，區政府重點項目占22%，建設單位項目占33%。從項目性質上分析，公益性項目占38%，非經營性項目占33%，經營性項目占29%?！?

文章同時指出“在市場經濟下，各種開發建設單位，包括中央單位，駐京部隊，區政府都有自身在開發建設方面的利益需求，這種利益需求促使各種建設力量互相攀比，追求建設強度，開發效益，追求利潤的最大化?！薄胺治?007年上半年控規動態維護修改完善的內容可以看出，控規變更的需求主要集中在調整用地性質和增加建筑高度、容積率方面，約占項目總數的86%?！?

而在采訪中，不止一位業內人士指出：北京在全國是最規范嚴格的城市，開發商很難為了多獲益，“拱高”容積率。如果真的有修改規劃的，很多都是和公益項目有關，或者在京一些大機關、大單位，而對于與商業有關的容積率規劃，則幾乎被“鎂光燈”下的鏡頭給定住了，沒有人再愿意為了從商業規劃中漁利而鋌而走險。反倒是政府機關、駐京單位成為了容積率更改的受益方。

開發商的小辦法

相關的從業者都承認，容積率改動的難度非常大，但在實際的操作上，開發商還有另外有一些搶面積的做法。因為按照北京市目前的規定，地下面積是不算在容積率計算中的，所以一些開發商就喜歡在 “地下”多想辦法。

上述規劃行政部門的工作人員告訴記者，目前在北京的小區地下室里開超市，大部分都是違規的。開發商在報規劃的時候，肯定沒有說這個地下面積是做超市商用的。

“其實工商部門也是有責任的。營業執照是怎么批下來的？我敢說北京80%以上的地下室里開超市，都是和原定規劃不一致的?！边@位工作人員告訴記者。

除了在地下室里開超市，還有的是買房子的業主自己向“天上”要面積，突破高度的限制。魏公村的韋伯豪小區以及大興的很多別墅項目，頂層加蓋都很普遍。專家指出，這些都屬于規委執法大隊的監管職責所在。但實際上這些房子造成既成事實之后，卻很少能拆除。譬如韋伯豪小區，屋頂的房子是房主自己加蓋的小屋，有的有三層樓，里面住著40多個附近的學生，而多年來也沒有人關注過。

專家告訴記者，為了避免這種現象，2002年前后，北京規劃委曾經下過一個公文，要求屋頂只能蓋成坡屋頂的。但記者沒有找到這個公文。

還有工程師給記者介紹別墅搞下沉式庭院（有采光的一面）或者用露臺代替陽臺以規避陽臺算容積率面積等等一些能擠出灰色空間的作法。但有開發商前期經理告訴記者，下沉式庭院的辦法不一定有什么利潤，因為還要做出箱形基礎導致成本也不低。

最直接最快的辦法

中關村的立方庭原本是寫字樓立項的房子，但由于中關村的寫字樓供應量太大，開發商就做成酒店式公寓。寫字樓一平方米也就能賣1萬多元，但立方庭的單價就能在2萬以上，最高價叫到了一平方米4萬。

明天第一城的操作方法也類似，用地年限50年的商業用地蓋上住宅，而且在賣之前也和買樓的人說清楚。最后商業用地上住進了人。水電價也按民用標準收了，還可以把戶口也遷入。

小區居民告訴記者，居民、開發商和派出所、供電局等很多單位都開了很多座談會。

有專家指出：“因為去政府那邊改變用地性質，幾乎不可能。那么可以在后期多想出辦法來。都是各種力量博弈的結果?！?

最早、最經典是SOHO現代城，住宅當寫字樓賣。有地產公司前期經理告訴記者，這樣和寫字樓立項相比，可以少交一半土地出讓金。各種費用也少了很多。

開發商最關心的灰空間

兩位規劃方面的工程師認為，前述的一些做法“油水”不大，在開發商里也不太“流行”了。

由于90/70政策的推行，而別墅用地不再供應，使得“類別墅”大行其道，成為灰色地帶中的“佼佼者”。一些地產公司，為了完成90平方米小戶型指標，而集中建造起高層，而真正的利潤則用余下的土地，建造“類別墅”求得利潤。將產品定位指向財富階層，而不是白領，是回籠利潤的最有效辦法，當然相關的設計含量、產品精準度要求會更高。

為什么會出現這樣的彈性空間呢？專家指出，按照我國相關法規控制性詳細規劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎設施和公共服務設施配套規定應當作為強制性內容，但對于上述各項內容卻缺乏同一的標準和依據。這才是灰色空間能存在的根本原因。

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