農地流轉松動 小產權合法化有假時日
經濟觀察報 記者 陳文雅 “今后，中央政府會大力推動農村土地改革，以進一步確立農民對土地的產權，但從目前的政策信號看來，小產權房的口子仍然卡得很緊?！?10月16日，一位中央政府智囊成員向記者表示。
近幾年來，隨著部分大中城市商品房價的飛漲，小產權房蔚然成風已是不爭的事實。不必經過城市用地出讓手續，也免去了土地出讓金，這些小產權房成為一些沒有足夠經濟實力購買商品房的城市居民的不二選擇。
由于現行《土地管理法》明確規定“集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農建設。但是符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業、因破產、兼并等情形致使土地使用權發生轉移的除外?！?nbsp;
農村集體土地只允許農村集體經濟組織自建自用，即集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或建住房，但不得出讓、轉讓或出租集體土地使用權，就是說集體建設用地向本村鎮以外的企業和個人的流轉行為是被法律禁止的。因此小產權房成為成片存在的“灰色現實”。
囿于各種客觀條件，農村土地流轉仍被嚴格管制，尤其是利用雙軌體制牟利的行為，如建設“小產權房”，更是被嚴令禁止。
10月9日十七屆三中全會的召開，使得全國上下都在密切關注決策層針對城鄉土地二元化制度的改革方案中，是否會為解決既有的歷史遺留問題提供參考依據。
然而，政策的動向依然有待明確。
在北京、天津等城市的郊縣，一些內容大同小異的宅基地產權流轉正在低調展開。這就是各地響應國土資源部節約集約用地號召而開展的“宅基地換房”工作。
宅基地換房，是指在鄉鎮村的規劃下，村莊整體拆遷，農民搬進統一建設的新樓房。農民住房進行統一規劃建設后，由于容積率提高、布局合理化，可以整理出部分空閑的宅基地。這部分通過節約集約用地節省出來的土地資源，可以根據實際情況，用于耕地保護、農村集體產業，或者通過上級政府獎勵相應的城市建設用地指標，部分轉為城市建設用地。
事實上，類似的做法早已在北京的各個近郊區縣開始了嘗試。但由于管理規范問題，村集體時常多報指標，超規建設，小產權房也就應運而生。
宅基地換房后節省出來的土地資源如何利用、如何進行規范，成為人們關心的問題之一。
“全國農村集體建設用地的總量比城市建設用地多三四倍，而且浪費、閑置情況很嚴重。大部分土地沒有經過合理的規劃，容積率也很低。這部分土地如果能加以合理規劃利用，并適當提高容積率，可以對平抑房價起到根本性的作用?！鄙缈圃恨r村發展研究所研究員王小映表示。
那么，節約集約出來的農村集體建設用地怎樣才能得到合理利用？小產權房的行為到底應該如何對待和處理？
據了解，北京目前在農村宅基地有限的流轉中不但有發展旅游和商業的例子，也有的建立工業區，還有的村莊，如昌平鄭各莊、香堂村，延慶小魯莊村、營城子村等，進行農民住宅開發，在舊村改造過程中，通過自籌資金或與開發商合作的方式進行新村建設，并將一部分剩余房屋出售，以平衡資金。也有少量流轉土地用于建職工宿舍、搞房地產開發。如北京市屬80余家國有企業在朝陽、海淀、豐臺、大興、通州等區縣的25個鄉、117個村租用農民集體土地建宿舍，占地180余萬平米。根據一項針對全市不同區域12個村莊、3730戶農民的調查，農民住房出租和宅基地買賣有917戶（買賣和出租），約占調查總戶數的24.6%。
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