南京“救市”：無奈的圖譜
9月27日，在國慶假日“售房黃金期”前夕，南京市政府發布《關于保持房地產市場穩定健康發展的意見》，對市民購買商品房給予一定比例的財政補貼；對開發商加大金融扶持力度，可延期交付建設規費、出讓金。
“從政策內容、出臺時機看，南京市政府此舉明顯在救市?！敝性禺a南京公司研究經理羅浩認為，盡管如此，市場觀望氛圍仍非常濃厚，今年國慶7天假期，南京交易有所上升但并未出現“井噴”現象。
一位南京房地產研究人士認為，從實際效果看，南京、西安、成都、長沙等地方城市的這一波“救市”行為，對市場的影響程度比較有限，這受其地方政府職能所限。另外，“救市”政策對減輕購房者負擔的力度還遠遠不夠。
南京“救市”
9月27日下午，在南京市政府新聞發布廳，該市房管局、國土局及物價局相關領導悉數到場，發布《關于保持房地產市場穩定健康發展的意見》（以下簡稱《意見》）。
該意見分進一步優化住房消費環境、房地產業投資發展環境、行政管理服務環境三章，共有20條。其中，與購房者相關的主要內容是，南京市承諾適當調整普通商品房稅收優惠政策標準，合理認定二手住房交易稅收征收時點，進一步降低居民購買和轉讓房屋過程中的稅收負擔。
另外，進一步落實房改政策，加大住房補貼的發放力度。在今年10月1日至明年9月30日期間，凡購買90平方米以下商品住房的，給予房款總額1％的補貼；凡購買90-144平方米以下商品住房的，給予房款總額0.5％的補貼。補貼按現行財政體制分擔，在辦理產權證時發放。
這就意味著，只要你買144平方米以下的房子，就可享有政府一定的財政補貼，無論你是買第一套自住的，還是買多套房子用來投資的。羅浩認為，僅憑房款1％的財政補貼，顯然對購房者缺少一些吸引力。
與開發商相關的主要內容有：進一步加大房地產信貸有效投放力度，積極探索開展銀團貸款、融資租賃、集合信托、在建工程抵押等業務；在明年9月30日前，房地產開發企業可緩交或分期繳納開發涉及的基礎設施配套費、人防費等建設規費，最長可延期至辦理銷售許可證前；取消商品房“一套一價”管理方式。
“關鍵在貸款，”一位不愿具名的國資控股房地產公司老總認為，盡管南京市建議人行南京分行加大對房企的貸款投放力度，但最終“投不投放，投多少，這些權利都在人行總部，而不是地方政府”。另外，延期繳納規費對開發商有一定吸引力，一個10萬平方米的項目，規費大概約在1800萬元，預計大型開發商受惠最大，而對中小房企作用相對不明顯。
事實上，在此之前，一份名為南京市“救市討論稿”已出現在一些網站和論壇上，包括契稅將由2％調整為1％，個人公積金貸款額度最高從20萬提高到30萬元等，其中一些內容與發布條款極為接近。一種尚未證實的傳言是，在發布之前，有關部門已聽取開發商的意見和建議。
在聽到“救市”消息后，一家南京大型地產公司立即召開會議，改變原定的國慶假期促銷方案，主要是調低了房價的優惠幅度，并借機加強推廣力度。也有的開發商放緩了開盤速度，等待后續相關政策出臺，觀察市場下一步的反應。
然而，各界反應對此非常冷靜，房源成交有所上升但并未出現“井噴”現象，國慶7天假期南京一手房僅認購609套、成交38套，約為去年國慶7天假期的35％、14％。羅浩認為，這是一個比較差的成交業績，“在消化政策的同時，市場基本面還是比較冷的?！?
財政壓力？
“新政主要表明地方政府的一種姿態?！敝性禺a南京公司研究經理羅浩認為，對市場信心有點提振作用，但影響程度還是有限的。此前，盡管南京樓市相對比較平穩，但其推出的“一房一價”等政策，均在全國引起很大關注和爭議。
據了解，今年上半年，南京市商品房銷售面積為305.58萬平方米，同比去年下降37.9%，商品房銷售額164.2億元，同比下降30.0%；其中住宅銷售額140.47億元，較去年同期下降34.1%。
與深圳、杭州、上海等城市相比，南京樓市這份“成績單”還算比較好，但為何還是先于他們出臺“救市”措施，這令一些社會人士“看不懂”。一位匿名網友說，廣州、深圳房價降那么多，也沒見幾個開發商跳樓的，政府為什么如此慌張？
對此，南京市房產局副局長郭宏定表示，全市出現商品房成交量下降、新開工面積下降、房地產價格小幅波動、涉房社會問題顯現等新變化，如不采取及時必要調控措施，將直接影響房地產業的持續平穩發展，國民經濟的協調穩定發展，住房民生的有效改善。
事態發展真的有這么嚴重嗎？
“可怕的是對冬季到來的恐懼?！蹦暇┦薪ㄎ鞘薪ㄔO與發展研究室主任陸玉龍認為，從長遠看，用財政補貼等措施來減輕第一套購房者負擔，具有國策性的“普遍意義”，且挖掘潛力和空間很大。但如果在此時此刻指望該政策來救市，那是錯誤的，是對調控的不正確認識?！吧唐贩扛母镆呀洑v10年，且期間出現多次大幅上漲，行業需要一個調整期?！?
“房地產不景氣進而影響財政收入，這是南京急于救市的主要原因之一?！睋暇┮患覈锌毓煞康禺a公司負責人介紹，他的一個朋友、南京某銀行負責人，在國慶節前參加市里一個會議時,一位市政府領導訴苦說，去年房地產對財政收入貢獻在150億元，預計今年只有50億元。
據南京中原地產統計，今年1－9月份，南京地塊出讓金總額近122億元，比去年同期183億元下降了約33％。值得關注的是，底價成交、流標地塊在明顯增多，今年1－9月份南京地塊溢價成交4個，底價成交40個，流標5個；而去年同期溢價成交46個，底價成交17個，流標僅為1個。
近幾年，南京市土地出讓金占財政收入的比例呈現下降趨勢，但仍占有相當大的比例，目前在1/3強，較2002年58％有明顯回落?！斑@是一個非常好的發展態勢?！蹦暇┐髮W經濟學系副主任葛揚教授認為，但相對上海、杭州產業結構而言，南京的財政收入騰挪空間相對有限。
據了解，在中西部一些城市，土地出讓金占財政收入還要更高一些，“土地經營城市”明顯。一旦房地產不景氣，三產、工業還不具備較強的“補血功能”。
郭宏定表示，這個政策還是有一定的力度，我們覺得對市場肯定會有正面的影響，當然還有更重要的政策，像稅、費、金融政策，這是在中央政府，因為地方政府權限有限，像兩稅的降低這只能由中央政府提，地方政府不能提。
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