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中國化工叫?！耙诲N子”買賣 存量土地只租不售
經濟觀察報 記者 康怡 近日，中國化工集團專門成立資產公司，并希望以此為平臺，盤活企業的存量土地。當土地資源開始變成“金餑餑”時，國有企業手中由于搬遷或者改制留下的諸多存量土地開始尋求更多的開發模式，或是以土地入股參與開發，或是參與廉租房與經濟適用房的開發。
叫?！耙诲N子”買賣
近日，中國化工集團下屬的中國化工資產公司悄然成立。據相關人士透露，新成立的資產公司將在未來集團的戰略調整中被賦予重要使命，其將對集團旗下土地、房產等資源進行整合利用。
中國化工集團是目前中國最大的化工公司，其主營業包括化工原料、化工產品生產及貿易，化學礦勘探開發等。擁有9家專業公司，下屬118家生產經營企業和25家科研設計院所，“老化工、新材料”被視為中國化工的發展定位。
眼下，當土地開始成為最搶手的資源時，中國化工集團，這個傳統的化工企業也開始按捺不住對土地資源的熱愛，開始決定整合旗下土地資源，并專門成立資產公司來幫助運作。
而此次中國化工決定整合的土地主要是目前企業的存量土地?！昂芏嗬系幕S因為環境問題、城市規劃等一些原因，這些年從城市中心地段搬遷到了新的產業園區，因此有不少原來老廠的土地留了下來，這些土地的位置相對來說都還不錯，開發前景應該很好?！敝槿耸勘硎?。
據國資委研究中心公司部部長王志鋼回憶說，前些年，不僅僅是化工廠，很多城市都提出“退二進三”的做法，就是讓一些企業從城市的繁華地段（二環路以內）退出來，進入城市的邊緣（三環路）進行發展。
對于原廠址土地資源的處理方式多是“一錘子”買賣，也就是說將土地交回當地政府，由政府土地交易中心對收儲土地進行整理后進行公開拍賣，拍賣所得扣除應該繳納的土地出讓金后按一定比例返回企業，用于支付企業搬遷費用或者改制費用。
不過眼下隨著土地資源日漸稀缺，土地價值日益凸顯，這看來并不是一筆劃算的買賣。云南建工集團有限公司房地產部丁惠玲在參與公司盤活存量土地資源的操作中，對這一點深有體會。
“此前，企業把自己的土地交給政府收儲，得到暫時的、相比土地本身的價值少得多的補償性收益，用取得的資金支付了原土地使用企業的改制成本，短期看雖然緩解了企業生產經營面臨的資金困難，也對穩定生產起到了一些所用，但是長遠來看，其價值遠遠不是這些?！?
讓丁惠玲印象最深的一組數據是，幾年前她所在的昆明市第一宗企業交儲后公開進行掛牌變更為住宅用途出讓的土地，當時土地面積138.54畝，成交價4685萬元，按該宗土地的容積率計算，樓面地價為453元/平方米。
“但是四年后，該樓盤開始銷售時，每平方米銷售均價達到5000元以上?！倍』萘岜硎?。
難怪業內人士總是把國有企業存量土地形容成 “潛藏于礫石中的黃金”，淘一淘、磨一磨就能現出燦爛光芒和誘人的價值。
“一錘子”買賣的生意開始受到中國化工集團的質疑?！耙酝ㄟ^土地出售，只有現金流的增加，不能形成企業資產的存量，這對企業的可持續發展并不是最有利的?！鄙鲜鲋槿耸勘硎?。
開發模式創新
目前，中國化工資產公司成立后的第一步希望將全集團的存量土地資產進行集中、統一規劃和盤活管理。未來資產公司將代表化工集團參與后期的分成，未來只租不售的經營模式將取代過去“一錘子”買賣的做法。
“不過，要將二、三級公司的土地資源整合到一起，這其中也會存在一些困難，因為現在二、三級公司都是獨立法人，土地所有者的變更都是牽涉到土地的出讓問題，操作起來并不容易?！倍』萘岜硎?。
同時，他們還面臨著如何將工業用地轉化為商業用地這個難關。按照相關規定，企業想要改工業用地為經營性用途（如住宅、商業），還必須通過招、拍、掛的方式。
不過，相關人士表示，中國化工作為中國最大的化工企業，還是有和地方政府談判的籌碼的?！暗胤秸隙ㄊ欠浅ＯＭ蟮难肫筮M駐產業園區，因為央企就是一面旗幟，也能帶動很多其他企業入駐，這些都可以成為和政府談判的條件?！?
至于下一步的開發模式，據知情人士透露，中國化工并不參與后期直接開發，更多的是以一種股權投資的方式，以土地入股，參與開發收益的共享。
此前，中國船舶工業集團下屬的江南造船廠在這方面的嘗試已經得到業內人士的一致認可。
位于浦西核心區內的江南造船廠因為世博會的原因，也同樣面臨搬遷的問題，而中船集團采取的就是以土地入股的方式和政府一起開發，開發的后期參與運營的盈利分成。據知情人士透露，目前盈利預期非常不錯。
王志鋼對這種做法給予肯定：“中國化工并不具備房地產開發經驗與資質，如果參與房地產直接開發，會受到國資委投資主要集中主業的原則限制。而以土地作價入股引入房地產企業，共同開發、共享收益的做法實際上屬于資本運作的范疇，用存量吸引增量，也是一種方式，把一塊地盤活后，將它變成紅利收回來?！?
不過，他也稱，江南造船廠的做法是否具有可復制性還值得考慮?！昂鸵话闫髽I相比，江南造船廠的占地面積算得上是巨大的，總用地面積為63．9公頃，建筑總面積約35．9萬平方米。如果上海世博園管委會想把那塊地占下來，困難肯定很大，因為需要支付的費用太高，因此現在的這種合作方式其實也是一種兩全其美的選擇?！?
也有業內人士稱，目前隨著國家大力發展廉租房與經濟適用房，國有企業也可以利用閑置土地開發保障性住房，并享受相應的政策支持。目前廣州市政府就十分鼓勵企業尤其是國有企業利用閑置用地建設保障房。
丁惠玲也表示，目前云南建工集團有限公司也在尋求一些新的開發模式，盤活優質存量土地項目的主要困難是受限于資金的匱乏，如果經過充分分析和研究，集團認為自主盤活存量土地的時機成熟，則應嘗試爭取通過項目融資或發行企業債券、項目債券、信托理財產品等方式，多渠道籌集資金來進行項目開發。
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