赴港上市：興趣僅屬于“防空洞模式”
經濟觀察報 記者 周亞玲 內地地產公司赴港上市再一次拉開帷幕。
記者近日從香港市場人士中獲悉，已通過上市聆訊的人和商業得到華平基金的青睞，華平愿意做人和商業的基礎投資者；人和還計劃引入美國私募基金德克薩斯太平洋集團(TPG)作為另一名基礎投資者，預計認購股份的金額約3億元。
人和商業15日掛牌？
人和商業是在8月通過港交所聆訊的，后來曾一度傳出在10月初掛牌的消息，但聆訊之后未見其招股說明書出臺。該市場人士稱：人和商業的會計賬目截止日期是3月底，按照香港的相關規定，最遲于9月30日前要公開招股說明書。但到記者截稿的9月25日上午 （星期四），人和也未曾有招股說明書出臺。該市場人士認為，如果到9月25日（星期四）尚未公開招股說明書，加之周末的因素，人和商業10月初掛牌可能性很小。但另據最新消息，人和商業有可能在10月15日掛牌。
另外一家內地地產公司龍湖地產掛牌日程更是撲朔迷離。龍湖地產早在數月前就通過了聆訊，傳聞中的掛牌時間也是一改再改。對于外界的疑問，龍湖的作派也保持了一貫的神秘。其公關總監對媒體描述的一直都是，上市日程未定。但按港市場人士的說法，龍湖的會計賬目的截止日期是4月底，那么到今年的10月30日之前要公開招股說明書，否則又將延后，但龍湖也一直未有相關動作。
龍湖在香港進行推薦的時候，曾邀約香港財經媒體人士七八月間到北京和重慶參觀房子，后龍湖方面又通知媒體暫時不去了。9月初，再次臨時召集香港的媒體人士北上參觀，但其后再次推遲。香港媒體人士認為此舉讓外界對龍湖上市日程再生疑問。
據記者了解，目前龍湖尚未有基礎投資者。分析人士認為，以現在的市況，公開發售難以吸引一般投資者，若能在國際配售，有一定基礎投資者先認購大量股份，在推展方面就會相對容易。目前的港股情勢下，沒有基礎投資者的做法不太穩健，對掛牌后的股價亦有影響。
大佬的態度
和2007年赴港上市的地產公司相比，人和商業和龍湖地產都顯得過于低調和神秘。香港市場人士認為，關鍵是在香港上市已讓人左右為難，高調不合時宜。早在今年初，多家公司譬如恒大等赴港上市已經遭遇了融資規模不斷變小、日期不斷延后的命運。但今時今日，次貸危機后果日益讓人心驚，香港市民都在為雷曼迷你債游行之時，香港股市更是一片凄風苦雨。
加上內地房價不斷下跌的因素，香港的一些金融人士對“內房股”依然不看好。恒豐證券研究部董事林家亨、道亨證券地產分析師柯學鋒都向記者表示，中資地產股短期還會下跌。
不過，從新世界策略投資給人和商業而言，香港大佬之一的鄭裕彤似乎還長線看好內地地產股。但有香港資深媒體人士認為：“新世界策略是鄭裕彤孫子接管家族生意之后直接管理的一個公司，大家都認為他可能比較想做出點業績給老臣子看?！?
但在香港某次新聞發布會上，有香港記者問鄭裕彤，人和商業上市之后，新世界是否會考慮退出，鄭裕彤表示了否定。同時，記者還了解到，新世界還派出了人員到人和商業擔任非執行董事。
另外一位香港大佬李兆基已經在投資碧桂園股票上虧損數億。在記者會上，有記者問，是否會增持碧桂園股票，李兆基當場表示不再增持。但在其他出席場合，李兆基表示，對虧損看得很開。和李兆基較為熟悉的某人士認為，對于內地房地產市場，有“股神”之稱的李兆基也未必能預測得非常準確，所以也只能如此表示。
“對新股已經沒有任何興趣了，除非非常非常便宜?！毕愀鄱辔唤鹑谌耸扛嬖V記者。
防空洞模式
市場人士對人和商業獨特的商業模式——廢棄的防空洞做地下商城表示出興趣。人和在做項目時向地方政府承諾，會將該地方建設得很好，以非常低廉的價格甚至免費獲得地下空間。人和會將防空洞裝修成地下商場，再租給服裝商作批發用，全以統一的品牌命名。而二成左右的鋪面會出售，以回籠前期投資。
市場人士認為城市的繁華地段數量有限，不可再生，這家公司采用的是一種利潤率奇高的方式。
人和最早起源于哈爾濱，后逐漸在一些省會和一線城市發展。在做前期推薦的時候，承銷團表示去年純利是2.67億元，今年純利19.2億元，明年的純利保守估計是39億元，不保守估計是53億元，可資對比的是，去年龍頭萬科的純利也不過50億左右。之前默默無聞的人和商業，利潤預期讓香港一些金融人士大吃一驚。
盡管人和的模式非常新穎，但面對目前的蕭條，其融資規模也是一減再減。最初計劃融資117億至156億港元，后來，因受市場及行業景氣情況影響，人和商業調整上市計劃，將融資規?？s減為78億港元，最近一次傳開的融資規模成了39億-55億港元。
對于龍湖，市場人士認為，龍湖是家不錯的內地做高端樓盤的公司，但又并非中海、萬科那樣的龍頭，布局的區域也有限。他們對龍湖的熱情要低于人和商業。
產品以住宅為主的公司對資本市場的吸引力在不斷變小。有人士對記者表示：“合景泰富市盈率也不過1.6倍，現在沒有必要去買新股?！?
融資通道被堵
“我們只能以2009年業績來判斷一家公司?，F在我們認為中海等很少的幾家公司業績比較確定，我們還比較認可，現在最重要的是對內地樓市缺乏信心?！笨聦W鋒說。但恒豐證券研究部董事林家亨認為，中海的股票要跌到8元錢才是購買的機會。
“在一級市場上，內地地產公司在香港都是依靠股權融資的方式，類似于合作開發項目，合作開發的對象就是機構?，F在這些機構都要面臨自己的問題，很有可能暫停合作。地產公司目前要找新的股東，短期內非常困難。在二級市場上，發債更難。香港發債都靠機構，機構首先考慮自己的生存，還怎么買你的債券。上市前靠投行作Pre-IPO，投行幫你做路演，幫你找買家，最熟悉你這個公司，現在投行都要處理自身的事務了，等于橋梁斷裂。大投行都抽錢回本國自救了，你怎么融資呢？”柯學鋒言下的地產公司面臨的融資困境真是風雨飄搖。
多位市場人士表示，雅居樂將項目股權以53億的理想價格出讓給摩根斯坦利的情形已難再現。雖只時隔兩個月，可謂時移世易?！斑B雷曼都轟然倒塌了?！庇浾卟粩嗦牭饺绱说母锌?。
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