證監會提高門檻 內地房企赴港上市遇阻
經濟觀察網訊 證監會并不是不讓內地房地產企業赴港上市。如果在內地市場不能實現企業融資目的的，同樣可以去香港，當然，也可以A+H的形式同時兩地操作。
香港某投行駐上海的董事劉寧(化名)最近很焦慮。年初他剛完成內地一家具有房地產概念的商業企業赴港上市的案子，現在卻不知道該如何再繼續他的工作。這一切都起源于一個證監會的“新規定”——由于該規定并未見諸證監會的官方文件，因此該政策被投行人士稱為“非正式政策”。
根據該政策，除非內地企業尋求籌集的資金超過10億美元，或計劃在香港和內地同時上市，否則中國監管機構將不再批準企業赴港上市。劉寧將之稱為“證監會內部掌握的政策”。
劉寧表示，關于該政策的傳言早在春節前已經在投行圈子里傳開。為了證實政策的準確性，他還特意到證監會詢問。他得到的回復是：監管部門并不是不讓內地企業赴港上市。如果在內地市場不能實現企業融資目的的，同樣可以去香港，當然，也可以A+H的形式同時兩地操作。
劉寧表示，所謂“在內地市場不能實現的”，其實就是指集資額在10億美元以上的案子。這類IPO規模太大，內地市場難以消化?！暗珡哪壳暗那闆r看，除了那些大型國有企業之外，在香港上市的內地企業中，集資額在10億美元以上的企業非常少?！?/P>
與此同時，在宣稱今年將在香港上市的內地企業中，房地產企業實際上表現得更為迫切。據記者的不完全統計，目前已經有意向或正在準備今年在香港上市的內地房地產企業有不下10家。去年曾被稱為“內地房地產企業香港上市年”，從目前的情況看，這個名號已經毫無懸念地讓位給2007年。
但有一個還能讓房地產企業略為放松的消息是，記者從香港投行界了解到的情況顯示，到目前為止，還沒有一家正在準備赴港上市的內地房地產企業因為上述政策而暫停。但沒有人知道，未來會如何？劉寧的預計是，這一政策“將對2008年產生很大影響”。
在路上
DBS唯高達的分析師蔡金強對記者透露，潘石屹的SOHO中國有限公司已于本月向香港方面遞交了上市申請，“如果沒有意外的話，7月份應該可以上市”。此外，由中遠國際分拆出來的中遠房地產的上市準備也在預定進程之中。
在今年已經過去的近4個月中，在港成功上市的內地房地產企業已經有分拆自太平協和的中國地產和深圳鴻隆控股，此外還有正在招股進程中的碧桂園。緊跟碧桂園之后的是廣州另一房地產開發商合景泰富。正在計劃之中的還有奧園集團和廣東汕頭的龍光地產。上海景瑞房產、河南建業以及大連正源、深圳天利置業和卓越集團等都在等著今年赴港上市。
這個名單背后隱藏的是內地房企越來越迫切的資金需求。蔡金強表示，目前希望到香港上市的內地房地產企業的日程都已經排至明年初。如果證監會的“新政策”也適用于房地產企業，則上述這個長長的上市名單很有可能縮短。
按照證監會的“新政策”，目前正在計劃上市的房地產企業中，其募資額達到10億美元的，僅碧桂園一家而已，其余公司的募資額大多在30億-40億元人民幣左右。這意味著這些公司赴港上市的計劃還未通過證監會批準的話，很有可能被要求先在A股上市。
但到目前為止，記者也并未獲知監管機構有對房地產企業A股上市在政策及標準上有任何松動的跡象。據了解，2004年僅有華發股份一家房地產公司實現A股IPO。2006年，也僅有保利地產和北辰實業完成了A股IPO。即便是今年，到目前為止，也僅浙江的廣宇地產獲得了發行A股的資格。
實際上，保利地產和北辰實業深厚的官方背景以及資金實力都是眾多中小房企難以企及的。因此，他們成功發行A股并不意味著在資本市場上“嗷嗷待哺”的房企找到了在內地資本市場融資的出路。
一位投行人士告訴記者，在發改委看來，一家企業將絕大部分流動資金放在一塊或幾塊土地上，有可能為企業的經營埋下較大風險。因此他們認為讓這樣的企業到資本市場上融資并不妥。
與此同時，即使A股IPO成功，這些房地產企業要想通過資本市場再融資，也相當艱難。金地集團去年曾嘗試申請發行短期融資債，卻遲遲未獲批準。發行可轉債、增發等再融資手段，在A股市場均須獲得證監會的批準。
香港市場在這方面則靈活得多。上市一年后，只要業績達到標準，則企業可自動獲得增發的機會?？赊D債、可融資債券等再融資手段在香港資本市場都可靈活運用。這對負債率高企的房地產企業而言，是一個不小的誘惑。
目前還無法確認，證監會的“新政策”對正準備赴港上市的內地房地產企業會有多大影響。但蔡金強對此仍持樂觀態度。他認為，政府目前還是希望把房地產企業的融資渠道放在境外。尤其是眼下內地對房地產仍有針對性，監管部門對其再融資的審批也相對嚴格。而這些企業如果到香港上市，錢肯定不會有問題。而且企業與投資者之間是“一個愿打，一個愿挨”，企業也無須背負更多的社會責任。
回歸A股
盛富企業管理咨詢有限公司董事總經理黃立沖也認為，證監會的“新政策”可能是有選擇性的?！耙恍┧麄冋J為素質好的企業，可能會說服企業在A股上市，再發H股，至少A+H同時進行。一些在他們看來無所謂的企業，應該還是會放行?！?/P>
或許正是在這一政策的指引下，已經有發行H股的地產公司正在準備回歸A股。2004年赴香港上市的上海復地自去年底已開始考慮回歸A股事宜。上周在香港發布2006年年報時，上海復地總裁范偉表示，公司發A股的計劃將在本月27日股東特別大會進行表決?！坝捎谟媱潾@各方支持，相信可順利進行，目標是今年內完成?！卑凑沼媱?，上海復地將發行1.264億股A股，占總發行股本的20%。
隨著內地房地產企業越來越多地涌向香港資本市場，香港投資者對具有內地概念的地產企業已全然沒有早兩年時的新鮮感。尤其是適逢國家對房地產業的宏觀調控，內地房地產企業對投資者的吸引力已日漸式微。上海復地并不是回歸A股的第一家內地房企，在此之前，北辰實業自1997年赴港上市9年后于2006年回歸A股。
去年在港上市的世茂房地產IPO時凈資產折讓率高達45%，市盈率低至7.5倍。根據摩根士丹利的研究數據，香港上市的內地地產股平均凈資產折讓率20%、平均市盈率13倍。相比之下，世茂房地產的上市真的是“半買半送”。
今年春節后在港上市的兩只地產股——中國地產和鴻隆控股也未得到資本市場的青睞。中國地產上市首日即跌破發行價。鴻隆地產表現略好，首日較發行價漲24%。但與同期入市的食品企業匯源果汁66%的漲幅相比，仍屬“小巫見大巫”。
即便是這幾天正處于風頭上的碧桂園，在遭遇內地的資源類新股洛陽欒川鉬業時，仍有不少投資者表示，將抽出資金留待認購洛鉬而減少碧桂園的認購份額。長和系主席李嘉誠、恒基地產主席李兆基、新世界發展主席鄭裕彤這些香港地產巨頭也都把資金投給了洛鉬而非碧桂園。
一位香港證券分析師告訴記者，香港對內地地產股的估價向來偏低，由于投資者對這些企業在內地的項目并不熟悉，他們買股也只看公司基本因素及保薦人以往的業績，大多沒有考慮其成長因素，因此通常只按照國際地產行業的估價來看待內地地產股。
但蔡金強認為，回歸A股在短期內并不會成為一股潮流?！案涣Φ禺a也是注冊在內地的H股，但目前并沒有聽說有回歸A股的意向?！睂τ谀切┘t籌上市的地產公司而言，則不存在回歸A股的問題。 （來源：第一財經日報）
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