QFII看空中國房市 稱兩年內呈跌勢

經濟觀察報 記者 袁朝暉 面對全球經濟乏力而且中國經濟增長放緩高于預期的現狀，很多人都在詢問中國的房價還會再跌多少，這當然取決于實際的房地產泡沫有多大。

“中國住宅市場在短期內供應過度，房價有理由大幅下調?！币按鍑H高級經濟學家孫明春語出驚人。更驚人的是，幾乎所有的外資金融機構都支持他的觀點。

房價下降兩成

孫明春認為，近期的泡沫非常大，在2009年下半年、甚至2010年初之前房價都會繼續下跌?！暗杖胙杆僭鲩L、大規模城鎮化進程以及家庭抵押貸款渠道得到改善等因素應該會讓需求保持穩固，因此我們預期中國的房地產市場在中長期仍將供應偏緊?！?

孫明春預期本輪房價下跌從高峰到低谷的降幅將在20%左右，但不會超過30%。

未來幾年的住宅供應量將明顯過大。據孫明春分析，用庫存/銷售比來衡量中國住宅市場的失衡狀況，即按照目前的銷售速度，庫存需要多長時間能夠消化完來看，截至2008年9月份，空置房屋庫存相當于目前兩個月的銷售量，這個比例并不高。

“但近期供應量則要大得多，按目前的銷售速度需要四年的時間才能消化。另外，開發商還購買了數量龐大的土地面積等待開發。這些土地如果被開發的話，我們估計會帶來相當于15個月的銷售量?！睂O明春稱。

另一方面，需求也在不斷降低。高房價收入比降低了家庭的購房能力和購房意愿。根據中國人民銀行的調查，計劃在未來三個月里購房的回答者比例在過去五年里一路走低，從2003年9月份的22%降至今年9月份的僅13%。

就連參加高盛投資前沿會議的房地產開發商對行業的前景也都保持著謹慎看法，這些開發商認為，在房地產市場出現企穩跡象之前投資周期不會復蘇。

“如果他們的觀點得到普遍認同并代表了市場對國內房地產開發商的預測，那么這可能意味著2009年房地產相關的投資持平甚至出現負值?！备呤⑹紫呗苑治鰩熰圀w順據此預計，這將使2009年固定資產投資和GDP增長分別下降6.7個百分點和1.5個百分點(假設其他所有領域的增長率與2008年一致)。

瑞士信貸集團稱，隨著中國經濟增長明顯放緩，該行對內地房地產市場的看法亦愈趨審慎，并將對內地明年房價的預測由原來下跌5%修訂至下跌10%-15%，預期北京、廣州、深圳和成都樓價下滑15%，而其他城市則有10%的跌幅。

瑞士信貸對中國2008年和2010年后的樓價預測，則分別維持于跌15%和持平。

QFII回避地產股

回避地產股，至少要警惕地產股成為了QFII的選擇。

全球股市的大幅下挫和美國次貸危機引發的信貸市場緊縮，讓開發商無法通過首次公開發行股票 （IPO）或發行債券來融資。因此，很多開發商不得不降價，從銷售中獲得現金流。

德意志銀行大中華區首席經濟學家馬駿對本報表示，根據對開發商的調查和測算，房地產固定資產投資可能出現明顯下降，其中主要原因是被調查的開發商平均預計明年投資下降20%。

穆迪投資者服務公司（下稱穆迪）也對未來12-18個月中國房地產開發業的評級展望為負面，原因是本地開發商面臨越來越大的運營不確定性、緊縮的信用環境、以及高水平的監管風險。

穆迪分析師曾啟賢表示：“銷售量收縮、房價下跌、以及今年上半年的土地收購，導致了資產負債表的流動性和財務狀況惡化，以致我們在過去6個月需要采取多項負面的評級行動。

“基于房地產庫存水平居高不下等因素，預計房價和房地產投資的調整將是一個較長的過程，可能會持續到2009年?！备呤⒎Q。

“國內在香港上市的地產股已經跌了很多了，有些股票跌了90％，最近一段時間有些反彈，就是因為政府出臺新的政策刺激內需，刺激房地產市場”，摩根大通中國證券主管李晶認為，“有些人趁房地產股票反彈的機會又賣出，房地產市場實質性的復蘇還沒有開始?！?

不過，孫明春認為政策制定者會在房價跌幅超過20%之前就做出果斷反應?！拔覀冾A期在全國房價平均下降20%之前中央政府就會采取有力行動穩定房地產市場，由于政策反應和市場穩定之間存在時滯，房價跌幅可能會超過20%。但在我們看來，跌幅超過30%的可能性不大，因為低價會幫助很快出清市場?！?/P>

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