買房要學會砍價

經濟觀察網訊 商品房的價格大致可分為底價、表價和成交價三種。善于“砍價”者，用低于表價，甚至低于底價的價格來作為成交價，就能真正得到實惠。

人們在買一般商品時，首先想到的是價格能否便宜一些，而房屋的本質是一種商品，肯定有其議價的空間，這也是購房過程中很重要的地方。

因為在一些小的細節上開發商即使做出讓步，卻以較高的價格出售，吃虧的還是購房者。這好比是“撿了芝麻，丟了西瓜”。

先分析一下商品房價格的構成。根據新頒布的《商品房住宅銷售價格構成管理辦法》，商品房的銷售價格是由成本費用、期間費用、稅金、依法繳納的其他行政性事業性收費和利潤組成，其中期間費用和利潤是有彈性的。開發商可以根據自己的實際情況來做相應的調整，這也就是購房者可以砍價的關鍵所在。

對于目前商品房的銷售價格，大致可分為底價、表價和成交價三種，底價是開發商自己或者是委托銷售公司銷售的最后底線價格；表價是開發商做廣告對外所宣稱的價格；而成交價就是購房者和開發商經過協商以后簽訂購房合同時所確定的價格，在底價和表價之間每平方米相差可能有幾百元之多。

不善于砍價者，用表價來作為成交價，這樣即使您的購房合同簽訂的再詳細，補充協議簽訂的再多，您實際上還是吃虧了，只不過在表面上維護將來可能發生也可能不會發生的利益。善于砍價者，用低于表價，甚至低于底價的價格來作為成交價，就是真正得到了實惠。簽訂合同時在不違背基本原則的情況下，即使做出一些小的讓步，也不失為明智之舉。

具體來說，對于期房，銷售人員最初會基于期房的某些不足之處，對于購房者提出的讓價要求，可能會在權限范圍內每平方米讓個幾十元。對此，購房者可不要滿足于這個價格，而應進一步提出讓價的要求。這樣，銷售人員一般就會讓業務主管來和購房者談具體價格，只有讓銷售人員請出業務主管，購房者才有可能進一步把價格給談下去。因為一般銷售人員沒有進一步讓價的權利。

當購房者和業務主管談價時，要從挑剔房屋著手，如對公共設施的計算、相關管線的設計、營建成本等方面提出合理的看法；或者是對小區綠化、房屋朝向、電梯數量等挑出合理的毛病后，業務主管才有可能做出進一步讓價的考慮。不管怎樣，購房者提出讓價的要求后，要做到成交價一定要低于表價，至于成交價是否接近底價，甚至低于低價，就要看購房者個人談判水平和樓盤銷售情況了。

對于現房，如果樓盤的規模比較大，一般議價的空間就比較小，因為個案數量多，給某個購房者大幅度讓價的話，可能會引起大的混亂，開發商通常不會冒這么大風險的。如果樓盤規模較小，議價的可能性就大些，不過關鍵還是看購房者如何同開發商交涉。

當然，對于熱銷樓盤，開發商一般不會考慮讓價的問題，而對于銷售狀況一般或者是滯銷的樓盤，購房者不妨用上述辦法試一試。（來源上海金融報）

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