“提前還貸”要知己知彼

經濟觀察網訊 記者溫慧抒  央行每次加息，都讓貸款買房的人們忐忑不安。一邊憂心每月又要多付貸款利息了，另外一邊還要擔心提前還貸會被銀行推三阻四，免不了又是一番大費周章的“唇齒舌戰”。貸款買房的人們想要“提前還款”卻是如此障礙重重，究竟問題出在哪兒？ 

銀行“三道關”

第一關：大玩文字游戲，銀行拖延時間。一般來說，客戶“提前還貸”需要提前向貸款銀行提交書面的還貸申請，銀行接到客戶的提前還貸申請后進行審批，這個過程需要短則5－7個工作日；長則十天半月，或一個月的時間。值得注意的是，在此期間內所產生的利息全部要由客戶承擔。除此之外，個別支行對每月的提前還貸總量是進行控制的，超過一定限額后，客戶也只能延期至下月還貸。

第二關：提前還貸不降利率，銀行設置高門檻。對于客戶來說，“提前還貸”的目的就在于減少貸款利息的支出。但對于銀行來說，放貸資金的提前“回流”將會打亂其原有的“資金運轉計劃”。所以銀行在同意客戶縮短期限時，并不會重新變更客戶的原有還貸利率。 

第三關：客戶知難而退，銀行減少風險。據了解，銀行設置門檻不是單純為了多收一個月或幾個月的利息。因為提前還貸有可能導致銀行房貸業務的余額縮減，不利于整體業務的開展。而提前還貸數量的增加，更會在一定程度上加重銀行的業務量。所以個別銀行希望通過抬高門檻來遏制客戶的“提前還貸”欲望，同時減少自身損失。

后續問題多

“提前還貸”對于“轉按揭”業務的客戶風險較大。業主張先生全款60萬元購買了一套二居室房屋（其中銀行貸款40萬），因個人原因急需出售，目前已還清銀行貸款20萬元，剩余欠款20萬元（不計利息）。恰好客戶李小姐看中了這套房屋，業主張先生與客戶李小姐協商后，加上裝修等費用客戶李小姐以75萬元的成交價格購買了此套房屋?？蛻衾钚〗闶种辛鲃淤Y金只有25萬元，于是向銀行申請了50萬元的貸款用于購房。此時，買賣雙方需要通過“轉按揭”來完成該項交易。也就是客戶李小姐的銀行貸款下來后，需要先替業主張先生償還銀行欠款20萬元，待銀行解抵押后客戶李小姐才能去房管局過戶，同時再將其余55萬元的尾款一并支付給業主張先生。

此時，出現了一個問題。就是業主張先生的原貸款銀行規定客戶解抵押“提前還款”時，需要將所還金額提前十天劃轉到業主的指定還款賬戶上。換言之，客戶李小姐需要提前十天將20萬元劃轉到業主張先生的賬戶上，十天之后，銀行再將這筆款項進行抵扣。

根據這個案例，“偉嘉安捷”專家指出，一旦賣方也就是原業主張先生變卦將這20萬元取出用于他處，然后借機提高賣房總價，那么買方客戶李小姐為賣方提前還清貸款后，過戶將無法正常進行。另外，如賣方惡意欺詐，甚至卷款潛逃，那么對于買方來說將會承受巨大損失。所以，對于“轉按揭”客戶來說，提前還貸將會帶來很多不確定性的風險。

客戶貸款買房選擇銀行時更為慎重。因為不少人都吃過銀行“提前還貸”較難的虧，所以新的貸款買房人總結了“前輩”們的經驗教訓，在貸款買房時對各家銀行的貸款服務、貸款品種及還款方式、還款手續等都進行了更為深入的考查，這不單單是對銀行個貸要求的提高，同時也說明現在的借款人更加懂得如何保護自身利益了。

從目前來看，央行現行規定及其它各項法律法規中并沒有對各家銀行的“提前還貸”進行具體要求，導致“提前還貸”陷入了重重困境。對此，“偉嘉安捷”專家建議貸款買房的朋友們，不必急于一時提前還貸，如果手中有富裕資金可以通過其它渠道進行投資，以便擴大自身收益。

• · “提前還貸”要知己知彼 　|　 2007-07-02
• · “提前還貸”要知己知彼 　|　 2007-07-02
• · “提前還貸”要知己知彼 　|　 2007-07-02