經濟觀察網 記者 張瑋 去年以來，監管層對房地產信托業務逐步規范，要求信托公司審慎開展，但這并不妨礙房地產類信托規?？焖贁U張，成立規模破1000億，并以 8.85%的平均收益率領跑行業。

收益率領跑行業 

普益財富最新發布的《信托理財市場年度報告》指出，2010 年，房地產類信托產品成立數量 397款，同比增幅為 110.05%；成立規模達 1210.62 億元，同比增幅為 208.00%。

從統計數據中可以發現，單款房地產信托產品的募集規模有較大幅度的上升，投資者對信托理財產品的認同度顯著提高。此外，房地產類信托產品以將近 9%的預期年化收益率在同業中占絕對優勢，最近5 年一直領跑行業，這也是該類產品比較受高端投資者歡迎的原因之一。

究起房地產信托產品較高收益率的原因，普益財富信托研究員陳朋真則從兩方面來分析：一是房地產行業屬于資金密集型行業，對資金量的需求較大，成本也較高；二是房地產開發利潤較高，可以承擔較高的融資成本。相比之下，一些利潤較低的行業，雖然也有通過信托渠道融資的需求，但高額的融資成本也令其望而卻步。

事實上，房地產信托的快速發展引發監管調控。2010 年房地產信托著實地火了一把，但這種快速發展的業務也引起了監管層的注意，為控制風險，11 月12 日銀監會下發《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》 （343 號文），不僅要求各信托公司對房地產信托業務進行自查，還要求各地銀監局對轄內信托公司的房地產信托業務進行逐筆核查。

記者了解到，尤其是對于以股權投資方式向開發商提供資金的業務，要按照實質重于形式的原則予以甄別，在即將下發的《信托公司風險資本計算表》中，此類業務會被設置較高的風險系數，直接導致占用的凈資本份額上升。

研究員陳朋真指出，受 343 號文的影響，房地產信托產品的發行量在之后的幾周內迅速下降，部分信托公司考慮到自身的風險，暫停了該類業務。房地產信托業務曾是銀監會出臺銀信合作新規后，信托公司尋找的另一利潤增長點，但如今該業務也遭遇政策限制，信托公司的投資結構必然面臨轉型的挑

戰。

房產信托業務仍具發展空間  

報告稱，雖然343號文將不合格房地產項目的信托融資渠道堵死，2011 年信托公司的房地產信托業務規模會因此下降，但信托公司并非就此放棄房地產信托業務這塊肥肉。以優質房地產開發項目、政府保障性住房建設為融資對象的信托業務依然具有較大的發展空間。

首先從貨幣政策來看，2011 年金融市場資金依然較為緊張，房地產開發商的資金鏈會更

加緊張，通過信托渠道融資的需求也更加旺盛。其次，從信托監管政策來看，其目的是規范房地產信托業務而非限制其發展，對于一些上市房地產企業、大型房地產開發集團和地方性房地產開發龍頭企業的融資項目，只要其符合監管目標，還是可以繼續通過信托渠道融資。

最后，2011 年政府牽頭的保障性住房建設工程繼續擴大，但資金缺口嚴重，信托公司可就此介入。雖然保障性住房信托項目收益較低，但在普通房地產信托項目受到監管的情況下，信托公司可以通過做大規模來提高收益。

保障型住房信托融資渠道開閘  

普益財富監測數據顯示，2010 年以保障性住房項目為融資對象的信托產品成立數量為 8

款，募集規模達 10.7 億元；參與的信托公司有 5 家，分別是天津信托、新時代信托、華能信托、聯華信托和中信信托，其中以天津信托成立的產品最多。雖然目前信托融資只占保障房開發資金中很小一部分，不過從長遠來看，信托是保障房建設資金的良好融資渠道。

2010 年，房地產市場經歷了前所未有的政策調控，但房價依然高居不下，中低收入人群

住房問題日益嚴重，保障性住房建設工程已經提上了改善民生的重要位置。住建部數據顯示，2010 年全國保障型住房開工 580 萬套，總投資約是 8000 億元。依此推算，2011 年1000 萬套的保障性住房建設，大約需 13800 億元的投資。

信托業內人士分析，與商業住宅相比，保障性住房建設利潤較低，使得開發商積極性不高，資金缺口問題嚴重，這時信托融資模式的介入就顯得尤為迫切。 信托制度以其靈活性可以在短期內匯集大規模社會閑散資金，與保障性住房建設的緊迫性要求相吻合。

然而，目前信托公司大規模地介入保障房建設還有一定的障礙。保障房建設偏向于解決民生問題，利潤遠比不上商業住宅項目，直接導致保障性住房建設項目的信托產品收益率下降，而素來以發行高收益理財產品著稱的信托公司能否接受這種低收益項目，尚存在很大的不確定性。

有分析人士此前指出，在信托公司銀信合作業務受阻和一般性房地產信托業務受限的情況下，保障性住房建設是信托公司拓展業務的新方向，通過做大規模來提高總收益。而且保障性住房信托項目有望獲得監管部門的政策優待，即對其設定低于普通房地產信托產品的風險系數。綜合來看，信托公司是以盈利為目的的金融機構，信托資金大規模介入保障性住房建設還需政府給予充分的政策優惠。

REITS或有進一步發展  

報告指出，由于保障房具有公共物品的屬性，其在打包做市場化金融產品的時候，必然面臨的問題是收益率能否達到一般 REITS 的水平并因此而吸引機構投資者購買。這時，政府必須出面對保障房 REITS進行租金補貼或者控制回報率。

2010 年，北京、天津和上海均傳出建立以保障房為融資對象的 REITs，這標志著國內 REITs

發展進入了實質性操作階段。

保障房 REITS 是政府將 REITs 這一市場化工具作為杠桿從市場上為保障房建設爭取更多社會資本的一種方式。國外比較成熟的 REITs 是以商業地產和工業地產作為資產池，地產的租金收入是 REITS 收益的主要來源。但中國版的 REITs 是在國內房價居高不下，政府致力于建設保障房來解決中低收入人群住房問題的背景下所催生的一種產物。

“無論如何，中國版 REITS 的發展已經向前邁出了一大步，隨著相關操作模式的成熟、法律法規制度的完善和保障房建設資金缺口的擴大， 2011 年中國版 REITs或有進一步發展?！逼找尕敻谎芯咳耸糠Q。