不動產投資開閘前夜 保監會摸底險商能力

8月18日，知情人士透露，中國保監會本周將對幾大市場參與主體進行相關投資能力建設、風控管理水平的調研；摸底對象包括國壽投資控股有限公司（下稱國壽投資）、人保投資控股有限公司（下稱人保投資）等。

按照既定目標，保險資金投資不動產實施細則（下稱“實施細則”）應該在10月1日，即新《保險法》實施前后頒布。不過，“實施細則能否在‘十一’前完成尚無定論，目前還在修改完善之中?！?月19日，一位接近保監會的人士稱。

而此刻，定位于實業投資的人保投資、國壽投資等險商亦在緊鑼密鼓地謀篇布局，欲搶占市場先機。

投資預熱

18日，一位人保投資人士稱，不久前該公司與金融街控股公司已簽署戰略合作協議，擬在投資不動產項目開發方面進行合作?！叭吮Ｍ顿Y有資金，但是缺乏人才與經驗，此次與金融街控股的合作可謂拾遺補缺?！?

另據悉，中國人壽也考慮與金融街控股公司在投資不動產方面進行合作?！斑@一切都是為了及時把握新《保險法》中，新增不動產投資商機?！鄙鲜鋈耸空f。而金融街控股看中的是，保險資金進入不動產領域帶來的資金供應量，以及業務范圍的拓展。

無獨有偶，一個月前，國壽投資與信達投資公司亦簽訂了戰略合作協議。

據悉，國壽投資與信達投資將在不良資產處置、商業地產、酒店投資和物業管理等業務領域展開全方位、多形式的合作。

成立于2007年1月8日的國壽投資，主要業務包括留存資產經營管理、實業經營和直接投資；已涉足房地產業、酒店業、實業投資等方面，項目遍布全國。其發展目標是，以不動產及相關產業為主業方向。

人?？毓傻亩ㄎ粍t是從續存資產管理向專業物業平臺轉變，向不動產投資平臺轉型，從而真正成為專業化的股權投資平臺。有關數據顯示，去年人?？毓蓪崿F利潤近2億元。

不過，現在，借道信托先行試水的中國平安無疑最為興奮。按照其內部計劃，未來兩三年內，平安預計在PE、物業、基建等三大領域完成1000億的投資規模。

就在8月6日，平安信托與金地集團簽署合作投資戰略框架協議，共同拓展房地產領域的投資；平安信托將對金地負責開發的項目展開投資，未來三年規模有望達到100億元。

平安信托將通過信托的第三方資產管理平臺，針對合作的每個項目設計具體的股權信托計劃，和金地集團一起投資優質住宅項目以及城市綜合體項目。

此外，先行一步的中國平安還設立了專業公司——平安物業投資管理有限公司，具有物業投資、資產管理、工程管理、物料采購、物業管理五大業務職能，目前正在開發建設的物業主要包括位于上海陸家嘴地區中國平安金融大廈、位于深圳福田中心區1號地鐵的深圳地標性建筑——平安國際金融中心等。

更有甚者，據悉，有著中國房地產開發總公司背景的幸福人壽亦在緊張籌備“舊城改造、拆遷”等項目囤積工作。一位業界人士稱，致力于以房養老，即“倒按揭”（住房反向抵押貸款）的原中房集團董事長、現幸福人壽董事長孟曉蘇，欲將房地產項目做為融資平臺，通過某種特定的模式向保險公司同行銷售此塊業務。

其實，保險資金投資不動產并非新鮮事，但大面積放開還有待政策“松綁”；一些頗具實力的保險公司早已直接或間接投資房地產行業，諸如通過自用購買，不少保險公司已經曲線介入了多個地產項目的投資，如人保財險購買銀泰中心寫字樓C座7.5萬平方米物業；中意人壽以1.28億元的價格購買凱晨廣場東座七樓整個樓層等。

政策框架

“政策應該出臺越快越好，否則又錯失良機了?！币晃槐ｋU公司負責人說。

在其看來，保險資金已經集體失去了10年，換言之，房地產是最穩定的，既然允許投資股市，而房地產風險必定小于股市；如果早10年開閘的話，將有助提升保險公司的贏利性。

不過，據悉，保監會的大致思路是，試點初期，保險機構不能直接參與房地產開發、不能進行房地產炒作，而只能購買辦公用房、投資廉租房、養老實體和商業物業等，旨在控制投資風險。

投資比例顯然是一個敏感字眼。首都經濟貿易大學保險系教授庹國柱說，保險資金投資不動產更能滿足保單的久期匹配，符合壽險業務的資產負債匹配原則。但在國外，資金量并非絕對數，其投資比例會根據經濟環境變化而調整。

一位保險公司負責人亦建議，投資比例不妨設在8%至10%之間，依據公司的償付能力、贏利狀況的不同動態調節。

“《實施細則》不宜限定具體的投資項目與資金比例，只需管好準入門檻與風控能力，即保險公司的資質與投資標準，以及償付能力是否合規即可?！鄙鲜霰ｋU公司負責人說，“抓住贏利能力與風險控制就好?！?

據透露，就此監管層的意見尚未統一，比如對于是新建還是投資成熟項目看法不同，有的主張更為市場化，但也有的認為需要試點，謹慎漸進式投資不動產項目。

據悉，在今年3月份的保監會內部培訓會上，明確了保險資金需建立投資有價證券、不動產和債權股權的三個投資平臺；7月底，保監會新聞發言人袁力曾透露，具體規劃正在研究與制定之中，盡快出臺。

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