重保障輕投資銀監會收緊房地產信托

經濟觀察報記者程志云 銀行收緊房地產信貸之下，信托公司成為房地產商尋求支持的另一根救命稻草。

不過，3年前曾借此渡過難關的北京某開發商負責跑貸款的李先生卻吃了閉門羹。這家信托公司是老李所在的公司被銀行拒發貸款之后，他所能想到的少數能借到錢的地方。

“信托公司的人拿著一份銀監局將發過來的傳真告訴我，銀監會要求信托公司嚴控對開發商的貸款。而我們公司因為四證不全是肯定沒法拿到錢了?！崩侠顚Υ撕軣o奈。

盡管房地產救市的呼聲甚急，但金融家們依然沒有對開發商放松手中的錢袋。

微觀嚴控

令老李碰壁的實際上是銀監會最近才下發的一份《關于加強信托公司房地產、證券業務監管有關問題的通知》。

根據這份通知，信托公司禁止向未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程許可證以及建筑工程施工許可證的房地產項目發放貸款，嚴禁以投資附加回購承諾、商品房預售回購等方式間接發放房地產貸款。信托公司發放的信托開發貸款，項目資本金比例不低于35%。

銀監會還明令禁止信托公司發放用于流動性資金貸款和用于繳納土地出讓價款兩類用途的開發貸。嚴禁以購買房地產開發企業資產附回購承諾等方式變相發放流動資金貸款；以及對建筑施工企業、集團公司等流動資金貸款用于房地產開發等情況。

與此同時，此次通知亦警示了土地儲備貸款的風險。銀監會要求對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，所購土地應具有合法的土地使用證，貸款額度不得超過收購土地評估值的70%，且貸款期限最長不得超過2年。

一位信托公司人士告訴記者，由于房地產信托一直是銀行房貸的替代產品，每當銀行開發貸受到緊縮后，銀行的信貸人員就會把一些客戶介紹給信托公司通過發行集合資金信托計劃來替代銀行貸款。信托公司的利率高于銀行大概在 20% 左右，但資金一般能在1個月內到位。

實際上就在月前，當銀行為了“深圳斷供潮傳言”而大張旗鼓的做房貸壓力測試的時候，銀監會也針對房地產信托進行了摸底調查。

一位接近監管層的人士表示，房地產信托相比銀行杠桿更小，貸款額度一般在抵押品價值的4-5折左右，而且幾乎都是精挑細選的好項目，相對更安全一些。但是個別信托公司房地產貸款規模過大，也引起了監管層的不安。一些地方銀監局就曾經要求當地信托公司發行房地產信托的規?？刂圃谛磐锌傤~度的50%以內。

而此次，銀監會要求地方銀監局加強對信托公司房地產業務的風險監控，每季度逐筆排查房地產業務的風險，在排查中，逐筆分析業務的合規性和風險狀況，落實房地產貸款擔保，確保擔保真實合法有效，并在必要時安排現場檢查。一旦發現問題立即采取措施，并上報銀監會。

與此同時，一位國有商業銀行房地產業務部人士告訴本報，銀監會目前還是十分擔心房價下跌會引起的開發貸的風險問題。目前，從銀行自身來講并沒有大規模放開對房地產商的開發貸，依舊控制的十分嚴格。

“商品房市場未來的走勢還不是十分明朗，即便管理層要求救市，我們也不會輕易的冒險。目前各大商業銀行的開發貸款授信主要發放給那些實力比較強、開發節奏控制的比較好的開發商?！鄙鲜鲢y行人士表示。

保障自住需求

商業銀行和信托公司對于房地產開發貸的謹慎也源于監管層對市場并不清晰的“救市”信號。

僅僅在8月中旬,中國銀監會還向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監局發出了《關于開展重點地區房地產貸款壓力測試的通知》,以做好房地產金融風險的預警和控制工作。

但10月22日人民銀行發布公告表示，決定自2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的 0.7倍；最低首付款比例調整為20%。

人民銀行新聞發言人指出，此次調整是為應對國際金融危機對我國可能產生的影響，支持擴大內需。

但當10月28日，農業銀行公布了首個房貸新政細則僅僅幾個小時之后，原本刊登在農行網站上的有關公告，卻被悄然撤下。

10月29日，有媒體報道銀監會發布緊急通知,嚴格明確房貸新政優惠僅限首次買房,并重申二套房貸款的政策沒有改變。

一位商業銀行人士告訴記者，個人房貸政策的曲折變化實際上說明了監管層對于房地產金融 “重保障、輕投資”的看法。

“盡管宏觀層面上貨幣政策已經放松了，但各行出于風險考慮也不會大比例擴大開發貸的規模?！币晃簧虡I銀行房貸部人士告訴記者。

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