房貸新政無實質突破 銀行低調

經濟觀察網 記者 段寅燕 本周記者詢問了上海地區的幾家房地產中介公司和中資銀行的分支行信貸部門，發現央行決定自10月27日開始執行的新房貸政策并沒有落實。原因之一是目前只有中國農業銀行和交通銀行在其網站上公布了本行的房貸細則，其他銀行均沒有公開消息；其二，上海地區的房價下跌幅度不大，部分地區還有微幅上漲，并沒有達到購房者的預期。

房貸業務早都停滯 存量不知如何處理

中國銀行上海分行的一位內部人士向記者透露，中國銀行由各地分行根據當地情況，在央行政策框架下自行制定細則。而中國銀行上海分行現已將經過總行領導和銀監會審查通過的細則向分支行逐級傳達落實，但不會在網上公開發布。至于記者問到"具體什么時候可以落實到購房者身上"，該內部人士說："這還要看落實的情況和支行自己的執行"。

記者詢問的六家不同城區的地產中介一致表示："房貸新政策還沒有執行"，"沒有收到銀行發來的傳真或通知"。他們的合作銀行集中在工行和建行兩家。

房貸是各家銀行零售貸款業務中最大的一塊，也是銀行間競爭很激烈和充分的貸款業務。但自今年6月房價調整開始，銀行就很難開展房貸業務。據一家地產中介公司說："自6、7月房價調整以來，工行和建行的房貸業務基本停滯了下來"，而10月30日央行又一次降息和房貸新政出臺之后，房貸就被暫停了，"因為不知如何執行存量。如果存量老客戶按新利率執行，銀行損失很大的。"

存量，是一個模糊且各家銀行都不愿觸碰的地帶。目前對于房貸新政中的一些模糊地帶已基本確定，比如，申請購買第二套住房的貸款首付不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。但對已貸款購買首套自住房的家庭，如果人均住房面積低于當地平均水平的改善型購房，可比照首套自住房貸款政策執行。

但是已公布細則的交通銀行和正在內部落實的中國銀行，對存量都表示還在研究中。交通銀行一位內部人士說："對存量的安排在于平衡收益和風險，因為轉換存量勢必是銀行承受損失。"他也坦誠交行不會在近期出臺存量執行的細則，"央行規定存量的安排到明年1月1日才執行，至少還有一個月才能安排。"

目前唯一對存量有明確表示的是農行。對待存量一種方式是自動調整，"初始貸款發放金額在30萬元（含）以上、原執行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款，原則上通過銀行內部的計算機系統自動調整利率，無需借款人申請，貸款執行利率自2009年1月1日起即統一下調為同期同檔次基準利率的0.7倍。"而對沒有產生自動調整的客戶經過申請和審查后手動調整。

這會不會引起其他銀行的存量客戶看到農行的方案蜂擁而至，交行上述人士認為，這也正是為什么我們要參考同業的做法，避免遭受損失。

銀行面對房貸新政的心態的確很微妙：低調，不太積極主動的執行，不想做出頭鳥。上述中國銀行上海分行內部人士告訴記者："銀行肯定不希望有損失，但是央行的政策是必須要執行的，所以要在量的增長和利潤增長中找到一個平衡點。（房貸）做的多損失多，但是不做的話量又太少，連吃的都沒有，做了的話還能喝點湯。"   

交易量比房價跌的多

雖然自調整一來，房價一直在跌，但是反而沒有人買了，因為購房者的心態一貫是買漲不買跌的。另方面，上海的房價仍沒有回歸理性。

央行出臺新房貸政策后，上海政府也出臺了新的規定來界定"普通住房"：單套面積140平方米以下，內環內套總價245萬元套，內環線和外環間140萬元套，外環以外98萬元套以下，五層以上（含）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。

寶原地產的工作人員告訴記者："其實這樣的安排是倡導小戶型，現在小戶型的二手房行情一下好起來，之前降到60萬的，又恢復到65萬。"但是會不會被市場接受是個問號。

整個上海房地產市場從6月開始呈現低迷。訪問中的一家地產公司表示他們已經近三個月沒有交易量了，客戶都是只看不買，還在觀望中，現在只能靠租賃業務維持。而新出臺的房貸新政也沒有對購房者起到明顯刺激作用，一位工作人員說："每次有新的政策出臺，市場都要停滯幾個月來觀望等待。"另外幾家也都反應成交量大幅縮水80%-90%，基本沒有業務。

但是房價的跌幅還在僵持?？偨Y采訪中最接近市場的地產公司的反饋，現在上海房價平均跌了10%，最高跌幅在20%-30%，但多大在外環，有些地區的房價依然在漲，比如閘北區和普陀區，市中心房價依然僵持不下，比如中心地段之一徐家匯的房價仍在三萬多。

相比房貸新政，期待房價的理性回歸也許是購房者更期待的。

• · 匯控增持印尼經濟銀行股權 　|　 2009-08-12
• · 東亞銀行計劃明年上海上市 　|　 2009-08-12
• · 浦發銀行：貨幣政策基調不變 年內不存在加息可能性 　|　 2009-08-12
• · 光大銀行上半年凈利34.3億 　|　 2009-08-11
• · 任志強：有其所還是有其屋 　|　 2009-08-10