分期首付：第二套房貸的新“擦邊球”

網絡版專稿 記者 嚴鈺 目前,在北京、廣州及其他一些大中城市，不少樓盤打出分期首付的促銷招牌，即通過開發商墊付的形式，變相降低購房者首付金額.專家認為,這種由開發商策劃,銀行默認的分期首付現象,已經變相松動國家第二套房貸政策.

分期首付是指首次置業者可以支付二成首付款，剩下的一成由開發商墊付;二次置業者，開發商墊付金額甚至可達到二成。而且，開發商墊付的首期款免息，客戶只要與開發商簽訂有關合同，約定分期還款時間以及相關違約責任即可。根據合同約定，購房者最遲1年內付清墊付款，如不能按期還款，每個月將支付1%左右的違約金。

對于這種分期首付的責任,一般來說銀行都會推卸責任,他們認為,銀行對個人房貸只審查首付和月供還款能力，從目前情況來看，銀行放貸沒有突破規定比例，至于開發商墊資現象，現在并不是銀行審查的重點。銀行只看購房者是否支付了30%的首付，而不管以何種方式籌資。

分析按照分期首付的一般操作手法可以看出，購房人要先和開發商簽訂一個借貸合同，確定開發商墊付的首付款和購房人還款的最終期限，如果到時購房人無法還清墊資，即使銀行按揭辦下來，但開發商掌握著鑰匙，購房人仍可能無法入住?？墒?從法律的角度看，雖然分期首付中的部分款項由開發商墊付，但房子是抵押給銀行的，只有銀行才有權對房產進行處置。同一套房子不能抵押兩次，抵押給銀行后開發商就無權再處置，雖然購房人借了開發商的錢，但是這筆錢并無抵押物，開發商不能處置房產，否則就侵犯了銀行的抵押權。

因此，墊資首付表面看上去沒有漏洞，似乎能夠確保開發商的利益，也能讓購房人更早買到房。但實際上由于開發商墊付的那部分首付款并沒有抵押物.大量還款能力較弱的低收入人群進入房貸市場，如果無力償還銀行貸款，這就加大了銀行的潛在風險,與美國次貸危機是非常相似的。

在銀行和開發商的配合下,分期首付讓一部分經濟實力較弱的人和很多炒房客進入了房貸市場，他們要支付銀行、開發商的雙重債務，更容易導致資金緊張。購房者一旦出現個人財務危機，不僅開發商難以收回墊款，銀行也將成為最終風險的接盤者。 目前,很多銀行在不自覺中將分期首付作為對抗信貸緊縮政策的工具，這和美國的次級放貸危機很相似,成為房地產市場宏觀調控的阻力之一。

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