房貸“低端化”一種可能中國版次貸風波正在累積？

程志云

緊縮性房貸政策出臺半年之后，對于房貸政策下一步走勢的爭論再次引起市場關注。

2月18日，上海銀監局發布了《2007年度上海市房地產信貸運行報告》。根據該報告，因房價波動而帶來的各種壓力與風險已然凸顯，而房價波動或將影響到銀行一半左右的信貸資產安全。

而一位商業銀行人士指出，長達半年多的過于嚴厲的房貸政策已經嚴重抑制了一些中高端客戶利用銀行信貸買房的需求。房貸客戶結構的低端化、高額利息、經濟減速和房價大幅波動的情況如果湊在一起的情況下，銀行業就有可能會遭遇類似美國次貸危機的困境。

嚴控下的房貸市場

嚴格的房貸政策已經讓銀行的客戶經理們怨聲載道。

一位國有商業銀行人士表示，行里目前對于貸款買房的客戶審查非常嚴格，一方面是對于購買第二套以上住房客戶的按揭貸款嚴格限制?；旧鲜鞘赘读⒖烫岣咭怀?，利率也上浮10%。如果在資金比較緊張的時期，擁有多套住房的客戶申請貸款就會被銀行婉言拒絕。

一位股份制銀行的信貸經理告訴記者，去年底，很多已經承諾住房按揭貸款的都放不出錢來。這些貸款一直等著，直到今年一季度的額度批下來之后才開始集中釋放出來。

信貸緊張的情況下，銀行房貸的利率實際上已經被拉高。

一位股份制銀行北京某支行理財經理告訴記者，目前，第一套房貸客戶利率下浮15%的優惠政策已經被暫停。

而那些高端客戶房貸的成本則大幅上升。購買第三套以上住房的客戶如果貸款，不僅首付比例會增加到五成，貸款利率也會提高至20%?！鞍凑漳壳暗恼邎绦?，對于銀行的中高端客戶而言貸款已經越來越困難?！痹撊耸糠Q。

一位業內人士指出，房貸緊縮以來，由于房貸利率的上漲，銀行的收益實際上是增加了。

一位信貸中介則告訴記者，對于人民銀行和銀監會的政策，商業銀行也有一些對策。例如，幫助貸款客戶增加家庭人口，從而將借款人的家庭人均住房面積降低到當地水平，這樣這些貸款人按照規定同樣能夠享受到首套自住房貸政策。

另一方面，各家銀行對于房貸的政策并不一致也給了不少想辦法的空間。例如，正是由于利率的上漲，少數股份制銀行網點為了抓住這部分利潤，就會或多或少放松標準。一些小銀行更是寧可放棄公司業務，也要為房貸客戶開綠燈。

次貸危機中國版？

目前，監管者也意識到市場正在發生一些變化。

上海銀監局在近日發布的《2007年度上海市房地產信貸運行報告》中明確指出，在房地產市場波動加劇及宏觀調控加壓的當下，因房價波動而帶來的各種壓力與風險已然凸顯，而房價波動或將影響到銀行一半左右的信貸資產安全。

對此，一位大型國有商業銀行人士不以為然，他指出，銀監會警示本身沒有錯，而且也在不斷地對商業銀行警示風險。但是，房貸的風險仍然是非常有限的。目前，幾家大型國有商業銀行房貸占整個個貸比例的80%左右，不良率依然在兩個點以下，而且抵押率比較高，風險依然很小，并且，伴隨著利率上漲，不僅能夠覆蓋房價短期波動帶來的風險，而且可以為銀行帶來更多的收益。

而一位商業銀行人士指出，宏觀調控下，一些銀行的房貸客戶已經出現了低端化的趨勢。在經濟情況向好的情況下，這或許不成問題。更高的利率可以彌補信用不足的風險；但是如果國內經濟出現拐點，房價出現大幅波動，利息又處于高位的情況下，房貸客戶就有可能出現大規模違約。

實際上，近期國內各地房價均出現了不同程度的下跌。一些激進的業內人士則提出由于房貸的受限，房地產需求將進一步下降的預期。

而對于銀行業而言，實際上，僅僅是個人按揭貸款出現萎縮都意味著總體需求不足，銀行的開發貸款風險也會上升。

房價如果出現大幅下跌，利息又相對處于高位，購房者會因為房子的貶值而選擇不再償還貸款，而銀行必須收回房屋并變賣。這又會導致房價的進一步下跌，引起一系列的連鎖反應。

根據《2007年度上海市房地產信貸運行報告》，至2007年12月末，中資商業銀行房地產貸款占各項貸款的比重高達32.2％。上海銀監局同時指出，2008年需加強宏觀監管，密切關注信貸資源向房地產業聚集的趨勢，也要適時提示各銀行重視潛在的系統性信用風險。