一位人保集團人士向本報透露，2010年12月30日，人保集團就此項交易與北京西長安街八十八號發展有限公司簽訂了交易合同，并支付了所有款項，其中人保財險支付10億。按照有關不動產投資監管規定，上述交易合同簽訂之后，人保還需要在15天之內向保監會報備。

作為2010年險資進軍商業地產最后一筆交易收官，險資投資不動產開閘首年險資搶購商業地產暫告段落。

一位保險業人士表示，監管部門實際上對險資投資不動產管理嚴格，險資可投項目與其可投資金額相比還是顯得相當不足。

一面是地產調控政策加碼，一面是土地成交價在搶購競標中價格不斷創出新高，在矛盾中進場的險資既要淘出升值的好項目，同時所投項目還要符合監管的種種限制規定，險資不動產投資還面臨諸多挑戰。

紛紛搶購

人保收購原首都時代廣場，早在2010年6月份就進入了洽談階段（詳見本報2010年10月25日 《鋪路整體上市 人保擬購首都時代廣場》）。

除人保之外，其他保險公司也紛紛涌入商業地產投資領域。2010年下半年險資投資商業地產進入了集中爆發期。2010年12月末被稱為“史上最龐大的土地投標”——北京中服地塊中的6塊地買家中，安邦財險、健康保險和標準投資集團組成的聯合體以25.2億元奪得Z5地塊，建筑面積12萬平米，樓面價高達2.1萬元/平方米。在上述6地塊爭奪戰當中，包括上述安邦財險3家保險公司以及泰康人壽、生命人壽、陽光保險等共8家險企亮相競標現場。

險資加入商業地塊搶奪戰，關鍵在于政策的放行。2009年10月1日新《保險法》出臺險資進入不動產開閘，2010年9月出臺細則 《保險資金投資不動產暫行辦法》（以下稱 “辦法”）發布，規定險資投資于不動產的賬面余額，不得高于保險公司上季末總資產的10％，這讓每個月都有大量保費進賬的險企找到了新的投資出口。

三家上市保險公司也同樣忙著搶項目，太保2010年12月10日發布公告稱，斥資2.16億元收購深圳福田燃機電力公司30%股權，而該公司最主要資產為位于深圳中心區福田區估值為6.81億元的地塊。2010年8月，成都新行政中心“天府國際金融中心”吸引了眾保險公司，中國人壽以6.46億元價格買下該樓群的5號樓，安邦財險則以4.92億元的價格購入1號樓和2號樓；此外，8月國壽還以25.9億元在杭州江干區拿下商業金融用地。平安在7月末以6.13億元價格購得深圳福田中心區南區一地塊。其他中型保險公司也頻頻出手拿地和搶項目，紛紛在各核心城市中心區搶項目。

不過，險資投資商業地產規則比較多，上述人保集團人士對本報稱，由于房地產開發領域具有很強的專業性，為了規避保險公司投資風險，《辦法》禁止保險公司設立房地產開發公司，禁止投資非上市房地產公司股權，但項目公司除外，這為首都時代廣場項目在操作模式的選擇和確定上提供了政策依據，如采用項目公司的操作模式，不僅符合相關政策規定，而且有利于實現風險隔離。

這也是“首都時代廣場”未出現在上述交易合同中的原因，因其不是項目公司，但北京西長安街八十八號發展有限公司則是一個項目公司，且符合《辦法》要求的——第二十條規定，保險資金以股權方式投資不動產，擬投資的項目公司應當為不動產的直接所有權人，且該不動產為項目公司的主要資產。

可見，直接拿下項目用地以及直接收購擁有商業地產項目的公司，成為險資進入商業地產的兩種可行方式。對于投資原首都時代廣場商業物業項目，上述人保人士表示，“此棟樓主要還是自用，現在險資投資的物業大部分都還是自用。中國的商業地產依然受制于很多因素，現在除了中國平安，泰康置業（因其用的不是保險資金）對商業地產有所涉足外，其他保險公司投資參與的（項目）還很少?！?

不過，險資投資不動產開閘的真正意義在于，使險資增多一個與保險資金久期相適配且收益要高于固定收益產品的投資出口，市場人士認為險資早以自用辦公的名義進入商業地產，且有的已經獲得了不錯的收益。

兩難抉擇

險資不動產投資形成了兩個梯隊。據了解，平安、國壽、泰康、太保當屬第一梯隊，均已投資了幾個以上的項目;另一個梯隊則是涉市的初入者。國壽除了潛入商業地產外，2010年上半年就擬拿出1000億資金投入養老地產，泰康人壽擬投資40億元興建養老社區，而太保走的似乎是與平安相似的路徑，以收購商業地產項目為主。

目前商業地產運作較為成功的當屬平安，據記者了解到，平安以旗下平安信托為平臺，在北京、上海、廣州、南京等城市投資了物業，其租金回報率在6%-7%，而一般來說寫字樓年租金回報率在4%上下。另其投資的商業物業升值也相當可觀。

不過，今年的房價在調控加碼中并未停止上漲步伐，而在新的一年里仍然可能面臨各種調控手段。在這種情況下，保險對商業地產投資如何看待？平安信托董事長童愷認為，“中國人多地少，中長期房地產還是比較好的投資，房地產是周期性行業，能守得住都不會有太差的結果?！?

不過，中央財經大學保險學院院長郝演蘇則認為，“險資投資不動產只是資金運用多了一個渠道，且不是主渠道，而且在經濟不好的時候下滑風險很大，變成非常難回收的資產，如亞洲金融危機日本就有7家保險公司因投資房地產導致破產?！?

上述人保人士則認為，對于房地產還是有些看不懂，因為經濟形勢很復雜?？陀^講，保險資金進入不動產還有一個漫長的時間，而中國目前經濟形勢下，房地產走勢不清楚，對宏觀經濟沒有很好的把握，“似乎現在的地產價格依然偏高，但如果從通脹角度看或不盡然；像過去十年何時買房子都貴，而現在看以前的房價都比較便宜。長期觀點看，保險公司需要配置地產，否則沒有‘壓箱底’的資產?！?

另外，保險公司也在為《辦法》中的若干規定而苦惱，某家國有大型保險公司人士表示，感覺投資政策與立法規則正好是相反——如沒指定的都不能投，圈定了一個比較小的投資范圍，但就此作為投資方來說，可能很難找到合適的投資對象，可操作性不強。

他表示：“以至于如果參與了投資，就容易導致違規。守規距一些的國有保險公司，就索性不參與投資了，避免可能踩紅線?！?