至于投資比例，保監會8月初頒布的《保險資金運用管理暫行辦法》中已有描述。如保險資金投資于不動產的賬面余額，不高于本公司上季末總資產的10％；投資于不動產相關金融產品的賬面余額，不高于本公司上季末總資產的3％，兩項合計不高于本公司上季末總資產的10％。

如此，以4.5億保險總資產概算，可得出有4500億的保險資金能進入不動產投資市場；約有1350億的資金投資不動產相關金融產品。

一位保險資產管理公司人士稱，盡管如此，目前房地產市場并不會因為險資的進入而立刻發生太大的變化，其一是保險公司早就曲線進入，新政頒布后，險資可找到政策依據；其二是投資時機。有了投資工具，險資未必就會盲目“出手”。

如何參與REITs

此外，《辦法》的最大懸念是投資不動產金融產品。以何種方式參與？怎樣投資REITs？

據透露，《辦法》所指不動產金融產品，是指不動產投資管理機構在中國境內，依據國家有關部門規定，以不動產為基礎或者投資對象，發起設立或發行的不動產投資計劃、不動產投資基金、不動產信托投資基金等定向募集或公開募集的權益型或固定收益型憑證。

而符合資質的保險機構其實也在不動產投資管理機構之列。這意味著在條件允許的情況下，未來保險機構也有可能發行設立REITs。

但這聽起來還比較遙遠。畢竟囿于各種主觀原因、風險考量，甚至部門利益之爭，目前國內還沒有真正意義上的REITs產品，更何況是保險系REITs產品了。

一位保監會人士坦言，目前所言REITs，只是指投資REITs產品，而非發起設立；何況這不取決于保監會，還需要與銀監會、證監會等部委協調。一位資產管理公司人士也認為，發行設立不具可行性，但不啻為一種投資趨勢。

“保監會旨在建立保險資產管理大平臺，雖然是大勢所趨，但真正進入實施狀態還有一個較為漫長的過程?！痹撡Y產管理公司人士認為。

實際上，《辦法》（第三版）業已明確不動產金融產品是一種權益型或固定收益型憑證。該規定為保險資金下一步參與不動產投資基金和REITs等金融產品業務確定了制度基礎。而且，保監會正在制定 《保險資金投資不動產投資計劃管理辦法》，有意加快保險資金證券化產品的推出進程。

值得一提的是，《辦法》（第三版）還允許保險資金可以采用債權轉股權或債權轉物權的方式投資不動產股權或不動產物權。如，不動產股權與物權投資方式可以相互轉換；直接投資方式與間接投資方式也可以按規定相互轉換。

“這等于讓保險公司在債權、股權、物權三種不動產投資形式之間選擇相互轉換?！币晃环治鋈耸空J為，“如此安排，是基于優化資產結構、改善流動性、規避投資風險等因素?！?

但業界有不同意見認為，保險資金對具體項目的投資決策應由保險公司董事會、投資決策委員會“拍板”，監管部門無須“管”太多。

對外經濟貿易大學徐高林表示，“不動產”這一名詞的含義非常寬泛，具體放開領域和影響還需等待 “具體辦法”的公布。屆時，若真如《辦法》（三版）所描述的大方向實施，無疑為險資極大地拓寬了不動產投資空間。其開放力度與靈活性之大，再次超出預期。