經濟觀察報 記者 胡芳潔 歐陽小紅 8月12日，中弘地產公布的半年報中，出現了一個特別的現象，其十大流通股股東中，6個都是保險資金，且都是中國人民保險公司旗下資金。而在其一季度報表中，這6家保險資金尚不見蹤影?！叭吮Ｏ怠辟Y金為何要在二季度整齊進入中弘地產？

2749%的誘惑

“我們沒有任何戰略性考慮，純粹就是市場化行為，選擇在二季度時進去，是因為中弘地產預收款項暴增2700%的‘誘惑’?！?月18日，人保資產管理公司人士稱。

根據中弘地產中報，“中國人民人壽保險股份有限公司-分紅-個險分紅”擁有380萬股流通股，為流通股股東第一名，此外，還有來自中國人民財產保險、中國人民健康保險、中國人民人壽保險、人保投資控股的資金。這6家保險資金共擁有1350萬股流通股，占中弘地產全部流通股8951萬股的約15%。

而在一季度末，中弘地產的流通股股東中，只有一家保險資金嘉禾人壽保險股份有限公司。這意味著，“人保系”6家資金持股都是在今年二季度買入。

“保險資金買入我們的股票，我們之前就關注到了。保險資金是以穩健為主，說明我們的股票滿足他們的要求?！敝泻氲禺a證券事務代表辦公室一位女士對記者表示，人保資金所持股份都是在流通市場上購買得來，并不是戰略上的合作；至于人保資金與中弘地產之間是否會有其他的合作，該女士表示不清楚。

中弘地產系今年初借殼*ST科苑實現上市。半年報顯示的公司業績為虧損，營業收入8885萬元，營業利潤-4941萬元。

對于業績的虧損，中弘地產在半年報中表示，報告期內，“北京像素”項目開始預售，實現合同金額約24.23億元，因未達到結轉收入條件，本期未能結轉收入。報告期內，實現營業收入減少，利潤為負，主要因為預收房款未能結轉銷售收入所致。中報確實顯示，預收賬款一項為23.09億元，較年初增長2749%。

這一暴漲的預收賬款，主要來自于公司“北京像素”項目（非中心項目二期）的預售房款，報告顯示，“北京像素”報告期末，預售房產收款22.96億元。報告期末，“北京像素”已預售50.71%。實際上，該項目接下來依然是公司最主要的收入和利潤來源。

“北京像素”正是公司吸引投資者的關鍵因素。該項目為可售的小戶型辦公寫字樓產品，位于朝陽區，未來將受惠于北京CBD東擴，總建筑面積70萬平方米，可售建筑面積為50萬平方米。

2009年底*ST科苑與中弘地產進行資產置換時披露的信息顯示，“北京像素”地塊的獲取早在2004年。2004年8月31日，中弘與北京市國土資源局簽署了國有土地使用權出讓合同；后來，經過簽訂一系列補充協議、補交地價款等方式，該地塊于2009年8月，土地用途由 “產業（研發）、地下車庫”變更為“綜合用地、地下倉儲、地下車庫、地下辦公（物業管理用房）”。

中弘表示，非中心一、二期項目用地用來開發產業研發辦公用房，而不是普通的工業用房，因此繳納的土地出讓金，也遠高于同級工業用地的基準地價。但相對于商品房開發而言，其土地成本相當低。

根據資產置換時的評估報告，“北京像素”的樓面毛地價僅為520元/平方米；2010年2月24日，興業證券兩位分析師王曉冬、王嘉前往中弘地產進行實地調研，他們在隨后撰寫的調研報告中表示，非中心二期（即“北京像素”）樓面地價為1000元/平方米。而“北京像素”自2009年底面世以來，銷售均價為2萬元/平方米左右，最高價達到2.6萬元/平方米。

“北京項目的位置比較好，產品是辦公居家一體化的戶型，總價低，這對市場有吸引力。而且拿地成本低，這一點非常有競爭力?！蓖鯐远瑢Ρ緢蟊硎?。根據中弘地產中報，報告期內，其房屋銷售的毛利率為114.44%。這就不難理解為何能吸引保險資金的注意。

時候未到

“人保系”資金整齊進入中弘地產，目前看來，只是險資一種市場化投資的操作，并無戰略意圖。

據了解，目前“人保系”資金已有部分撤出了中弘地產，如人保投控。上述人保資產管理公司人士認為，由此猜測“人保系”會戰略投資地產業、潛伏中弘地產，這并不符合事實。

事實上，“人保系”資金對地產股的投資策略與一般機構的觀點頗為相似。在房地產政策面尚不明朗的時候，較為謹慎?！艾F在還不到戰略建倉投資地產股的時候，還僅是小打小鬧?！彼f。

從中弘地產的身上也能看到保險資金在單只股票中 “快進快出”的風格——這是由保險資金追求絕對收益決定的?！拔覀冎荒苁强嗫鄬ふ揖哂袃r值潛力的個股，而不考慮具體某個板塊?！鄙鲜鋈吮ＹY產管理公司人士說。

他進一步解釋，在此價值選股理念以及預收款項暴增的背景下，加之“人保系”資金規模本身并不大，進倉中弘地產并不奇怪。

記者了解，整體而言，“人保系”所持有地產股規模并不大，目前也不打算大舉介入地產板塊。

不過，“人保系”此次“集體行動”至少顯示了保險資金對地產行業的敏感度。8月初，保監會頒布《保險資金運用管理暫行辦法》，其中規定保險公司“投資于不動產的賬面余額，不高于本公司上季末總資產的10%”，這一比例遠高于之前預期的5%。盡管現在不動產投資細則還沒有出臺，但保險資金對地產業的興趣早已顯示出來。

“商業地產會是接下來保險資金關注的重要領域。以前保險資金購買商業地產，都是打擦邊球，以自用的名義購買辦公樓，除自用外，將多余的部分出租出去。如果此次放開對不動產的投資，保險資金可以以投資的名義去收購商業地產。商業地產既有租金收益，又能享受物業增值帶來的收益，過往的收益率證明，商業地產收益高于債券，又比投資股票風險小?！苯汇y國際分析師李文兵表示。

李文兵表示，8月初，在一個保險行業的研討會上，他觀察到，保險公司對此次投資新政普遍比較樂觀，并且都在積極做準備。但是，不管是投資商業地產，還是投資于未上市企業股權，保險公司目前都面臨著專業性不足的問題。