暫不涉民用住宅 險資投資不動產即將開閘

本報獲悉，保險資金投資不動產管理辦法細則或將于本月中下旬出臺，其中保險資金不允許投資居民住宅，這意味著險資不會成為房價“高燒”的助推者。

據消息人士透露，不動產投資監管細則擬定工作已基本完成，倘若保監會內部審批進展順利，則有望在今年1月20日的全國保險工作會議召開之后出臺。

不動產投資占比爭議

據悉，險資投資不動產的具體占比尚未確定。在險資總資產10%及超出10%甚至20%的問題上，監管部門仍未達成一致意見。

早在去年3月，為拓寬資金運用渠道，保監會下發《關于保險資金投資基礎設施債權投資計劃的通知》（保監會43號）規定投資占比即投資債權投資計劃的余額，人壽保險公司一般不超過上季末總資產的6%，財產保險公司一般不超過上季末總資產的4%，基礎設施投資其實也在不動產投資范疇之列。

去年底，保監會公布《保險資金運用管理暫行辦法（草案）》征求意見稿，明確提出保險資金可投資不動產，包括基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產等。

換言之，不動產投資占比或許至少不低于10%，否則全面投資不動產的空間將不足以包括商業樓宇及辦公寫字樓等。

如果以10%測算，截至2009年11個月，保險總資產為3.9萬億，昭示屆時將有3900億的資金投資包括基礎設施在內的不動產業；如果分別以15%、20%測算，則有5850億、7800億的保險資金為不動產行業注入“新鮮血液”，為保證保險業的長期投資收益埋下伏筆，與此同時，結合國家宏觀經濟形勢，助力國家產業結構調整。

“這是因為監管細則對不動產的投向作了明確安排，對于不符合國家宏觀政策，不利于環保、不利于國家產業結構調整的不動產項目等，險資不允許涉足?！睒I界分析人士稱。

此外，“運用借貸、發債、回購、拆解、等負債性資金進行不動產投資；直接進入房地產開發建設；提供無抵押擔保的債權融資等”均將在不動產投資管理辦法細則中被明令禁止。

對于投資風險的管控，據悉監管層自有一套思路：如通過對“投資占比的限制、償付能力要求，甚至于資本認可影響（即每筆投資對資本的影響程度）”多方面來權衡保險機構的投資能力與風控水平。

投資路徑

眼下，保險資金投資不動產的路越走越廣，如自用名義購買寫字樓、通過集團旗下信托公司投資、直接購入上市地產公司股份、與房地產公司聯姻、成立專門的不動產投資管理公司等，而不動產投資管理公司將會被視為“正規軍”，因為，即將頒布的不動產管理辦法細則中，將其做為要求之一。

以自用名義購買寫字樓始于2006年，在當時不少保險公司以不同方式購入土地或寫字樓，獲取租金回報，并將此部資產納入固定資產項下。

通過信托公司投資則源于平安保集團。

中國人壽則以入股方式進入房地產業，最近其入股遠洋地產。

興業證券分析師田輝認為，在《保險資金運用管理暫行辦法》征求意見稿中，保監會未明確各項投資比重，但是與此前預期出現大幅變動的可能性不大。預計保險公司先以自有物業轉為不動產投資為主，但是從目前占投資資產的比重看，未來相關投資仍需加大。

一位消息人士透露，為提高投資收益率，未來保險業的投資渠道將會全面打開?！安粩嚅_放拓寬投資收益來源，與此同時，開放又是為了化解保險業資金運作風險，但開放的前提是建立一套風控機制?！?

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