經濟觀察網 記者 程志云  就在近日，銀監會再次對信托公司就房地產業務風險進行警示。

值得關注的是，銀監會人士指出，無論是以入股形式還是購買債權的形式為開發商發放的信托計劃，如果其設置了回購條款都將被認定為信托貸款，而按照貸款類信托的要求計算相應的風險資本。這就意味著，信托公司通過變相股權信托或者債權信托的形式為不符合貸款要求的開發商融資的灰色通道已經被堵死。

對于信托公司的高管們，在房地產信托、銀信合作、私募信托等等拳頭產品紛紛被收緊的2010年，如何過冬將是個難題。

嚴禁回購條款

“最近很多房地產項目都停下來了，聽說其他公司也是這樣，都在考慮如何適應新規則的問題?！北本┠承磐泄卷椖拷浝砀嬖V記者。

實際上，銀監會的11月中旬下發的《信托公司房地產信托業務風險提示的通知》最具殺傷力的一條是：對變相提供貸款的情況，要按照實質重于形式的原則予以甄別。

一位銀監會相關人士告訴記者，所謂“實質重于形式”就是指信托公司無論是以入股形式還是購買債權的形式為開發商發放的信托計劃，如果其設置了回購條款都將被認定為信托貸款，而按照貸款類信托的要求計算相應的風險資本。

以中鐵信托較早推出的“豐利12期股權收益權投資集合資金信托計劃”為例，1億的信托資金主要用于受讓浙江省天地實業發展有限責任公司所持上市公司嘉凱城集團股份有限公司約2700萬限售流通股票的收益權。

這些項目的模式大致是先由信托公司提供早期貸款，讓項目公司達標，然后再向銀行貸款，封頂之后進行預售，收回現金歸還信托公司的本息。有些項目公司在得到銀行貸款之后馬上就可以把錢還給信托公司了。

而信托公司通過購買項目公司控股股權，開發商實際上也就等于把土地抵押給了信托公司，一般來說信托公司給土地在評估價的基礎上打個四折，風險也就基本上可控了。
“豐利12期股權收益權投資集合資金信托計劃” 的質押折扣率就是4.5折，24個月后投資者獲得的預期年化收益率為7.5-9%。盡管如此，該信托的主要收益并非來源于股票投資，而是到期由天地實業全額溢價回購的資金。也就是說，這極為類似于商業銀行的股票質押融資。

“而未來，類似的項目都將被實際認定為信托貸款?！币晃恍磐泄救耸扛嬖V記者。記者了解到，開發商之所以喜歡股權信托，并不是想將項目控制權拱手讓人，而是因為股權信托可以規避信托貸款的諸多門檻。

按照信托貸款規則，信托公司發放貸款的房地產開發項目必須“四證”齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目自有資本金比例達到30%。而股權信托名義募集的資金則可以直接作為開發商的資本金，滿足條件后再向銀行或者信托公司貸款。

一位信托公司北京分部的高管告訴記者，近幾年以來，大部分的房地產信托項目都是定位為銀行信貸不做的業務，也就是四證不全以及自有資本金不足的項目?！耙舱虼?，市面上發布的多數房地產股權信托多數都帶有回購協議，都是類似的變相融資，為開發商提供前期資金的。這已經是大家都知道的秘密?！鄙鲜鲂磐泄救耸扛嬖V記者。

但是現在，由于銀監會將這種帶有回購協議的股權信托視為貸款信托，就打破了這種操作模式。對于信托公司而言，如果按照貸款信托來做，就不能給開發商提供早期資本金，門檻必須與銀行拉平；而如果真的入股項目公司，就必須承擔項目開發帶來的實質性風險。

房地產信托變局

新的監管規則已經給信托公司的房地產業務經理們帶來了苦惱。實際上，有消息稱，就在銀監會的《信托公司房地產信托業務風險提示的通知》下發之后幾天內，包括中融信托、山西信托、天津信托、平安信托等在內的多家信托公司已暫停房地產信托項目的推介。

接近銀監會人士指出，銀監會并沒有叫停這些公司的業務，有可能是這些公司按照相關規則，自己停止房地產業務進行合規自查。由于房地產項目的收益很高，在信托公司內部屬于主流業務，今年銀信合作已經叫停了，如果現在房地產業務很可能會大規?？s減，對信托公司利潤的影響難以估計。

據了解，截至9月末，信托公司資產總額大約在3萬億左右，而房地產信托的規模在3700億左右，占比在10%以上，不過就利潤來看，房地產信托則占到了信托公司的半壁江山。記者了解到，目前，銀監會對信托公司的定位與商業銀行有所不同，定位為資產管理行業。

不過有業內人士質疑，按照目前游戲規則，信托公司開發私募信托產品，帳戶問題始終沒有解決；而投資準上市公司，也存在諸多監管障礙……因此想要把資產管理業務做大短期內存在難題?！敖衲晟习肽昱芰康你y信合作又叫停了，因此，只有房地產信托業務是最賺錢的業務了。如果這一塊再收緊，信托公司真的沒的干了?！彼f。記者了解到，在即將公布的《信托公司凈資本管理辦法相關細則》中，對房地產業務的風險系數相比其他行業還要更高一些。

而銀監會人士則表態，將會引導信托資金投向更符合宏觀調控方向的保障房建設方面。實際上，部分業內人士認為有一些新模式是可以規避目前的監管政策的。就是信托公司發行的信托計劃通過購買房地產關聯公司之間的一筆債權來為開發商提供早期融資。

以中原信托最近發行的“宏業16期-東渡豐匯債權投資項目集合資金信托計劃”為例。名義上，信托募集的1.5億元用于購買上海東渡豐匯投資發展有限公司通過上海銀行股份有限公司白玉支行發放委托貸款而對上海解放文化傳播有限公司所有的債權。而上海解放文化傳播有限公司具體資金的用途并沒有披露。

記者調查發現，上海解放文化傳播有限公司盡管名為文化傳播公司，但其擁有普陀區長風新村街道178街坊26丘地塊，并以該地塊作為抵押為該信托提供抵押擔保。在媒體披露信息中，上海解放文化傳播有限公司的主營業務包括房地產開發經營。除此以外，南京東渡房地產開發有限責任公司同樣為共同債務人履行還款義務提供保證擔保。

一位業內人士告訴記者，這很可能就是一個房地產貸款項目。信托公司通過購買債權的形式，變相為房地產開發商提供了開發貸款。

“這種項目的好處就在于有地塊做抵押，有關聯公司作還款擔保，而不像股權產品需要回購。而該產品給投資者的預期收益率為8.50-9.20%，和一般股權類的信托貸款利率水平差不多，實際功能也差不多?！痹撊耸糠Q。

一位地方銀監局人士告訴記者，目前監管層已經注意到這些問題。目前全國房地產調控是一盤棋，不可能給信托公司這塊留下后門。

“此次按照銀監會的要求，各銀監局于12月下旬將對房地產信托的核查及處理結果書面上報銀監會。對執行不力的銀監局，銀監會還將通報批評，并視情況追究相關責任?！痹撊耸糠Q。