經濟觀察網 記者 程志云 對于不少信托公司而言，房地產業務正在變成“雞肋”。 

就在近日，一紙《信托公司房地產信托業務風險提示的通知》已經下發到不少信托公司項目經理的手中。 

讓這些信托經理感到頭疼的是，銀監會要求各地方銀監局嚴查信托公司為開發商變相提供貸款的情況。 

“這次銀監會的要求異常嚴厲。對于不少以信托資金入股或者購買債權方式的開發貸將按照實質重于形式的原則予以甄別。這可能給我們的很多業務帶來不便?！币晃槐本┊數匦磐泄救耸扛嬖V記者。 

卡住變相融資 

根據這份《通知》，銀監會要求各家信托公司立刻對房地產信托的合規性和風險狀況進行自查。檢查內容包括：信托公司發放貸款的房地產開發項目是否滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東是否具備二級資質、項目資本金是否達到國家最低要求等條件。 

與此同時，信托公司還需要對自身房地產業務的項目評價體系、風險評估體系以及風險處置預案等方面進行自查。 

在信托公司自查的基礎上，銀監會要求各銀監局工作人員逐筆對房地產信托業務進行核查。尤其是對變相提供貸款的情況，要按照實質重于形式的原則予以甄別，自查和核查中發現的問題，應立即采取措施責成信托公司予以糾正，對違規行為依法查處。 

一位信托公司人士告訴記者，最后一條對房地產信托業務的影響最大。 

以中原信托最近發行的“宏業16期-東渡豐匯債權投資項目集合資金信托計劃”為例。名義上，信托募集的1.5億元用于購買上海東渡豐匯投資發展有限公司通過上海銀行股份有限公司白玉支行發放委托貸款而對上海解放文化傳播有限公司所有的債權。而上海解放文化傳播有限公司具體資金的用途并沒有披露。 

根據公開信息披露，上海解放文化傳播有限公司盡管名為文化傳播公司，但其擁有普陀區長風新村街道178街坊26丘地塊，并以該地塊作為抵押為該信托提供抵押擔保。在媒體披露信息中，上海解放文化傳播有限公司的主營業務包括房地產開發經營。除此以外，南京東渡房地產開發有限責任公司同樣為共同債務人履行還款義務提供保證擔保。 

一位業內人士告訴記者，這很可能就是一個房地產貸款項目。信托公司通過購買債權的形式，變相為房地產開發商提供了開發貸款。 

“該產品給投資者的預期收益率為8.50-9.20%，一般的借貸根本不可能有這么高的預期收益?！痹撊耸糠Q。 

除了以購買債權的方式以外，還有不少信托公司以信托資金入股的形式參與房地產項目開發，為開發商提供前期資金。 

以中鐵信托較早推出的“豐利12期股權收益權投資集合資金信托計劃”為例，1億的信托資金主要用于受讓浙江省天地實業發展有限責任公司所持上市公司嘉凱城集團股份有限公司（股票代碼000918）約2700萬限售流通股票的收益權。 

該信托的質押折扣率約4.5折，24個月后投資者獲得的預期年化收益率為7.5-9%。盡管如此，該信托的主要收益并非來源于股票投資，而是到期由天地實業全額溢價回購的資金。也就是說，這極為類似于商業銀行的股票質押融資。 

一位信托公司業務負責人告訴記者，目前，房地產信托業務之所以火爆一方面是由于信托公司可以借的出來錢，更重要的是信托的門檻更低。 

“名義上，信托貸款和銀行貸款的標準是拉平的。但是以入股或者是以購買債權的方式來融資就可以避開諸如四證不全、二級資質之類的限制貸款的條款?！痹撊耸糠Q。 

一位地方銀監局人士告訴記者，目前監管層已經注意到這些問題。目前全國房地產調控是一盤棋，不可能給信托公司這塊留下后門。 

“此次按照銀監會的要求，各銀監局于12月下旬將對房地產信托的核查及處理結果書面上報銀監會。對執行不力的銀監局，銀監會還將通報批評，并視情況追究相關責任?！痹撊耸糠Q。 

房地產信托面臨轉型？ 

對于那些在房地產領域投入巨大的信托公司而言，此次的政策調控可能會帶來諸多煩惱。 

就在今年9月份，曾經以發行天量銀信項目而在業內著稱的中融國際信托有限公司，在銀信合作被叫停之后，剛開始大規模轉戰房地產業務。 

根據信托業協會的數據，今年前9個月2.8萬億資金信托規模中，有13.4%約3800億人民幣流入到房地產行業。 

而在10月里，隨著房地產調控政策的再度收緊，房地產信托，尤其是以股權信托形式進入房地產的資金快速增長，甚至可能達到數百億元，部分房地產項目短期過橋貸款的利率已經高達36%。 

一位上海信托公司人士告訴記者，不少信托公司房地產信托的業務無論數量還是余額占比也就在三分之一左右，但利潤卻能占到一多半。 

“因為開發貸信托，尤其是作為資本金進入開發企業的信托資金，開發商愿意支付的成本一般都在17%以上，一些中小開發商則要高于20%，除去投資者拿走的10%，剩下的部分都留在了信托公司里。因此房地產業務對于信托公司而言是塊肥肉?！彼f。 

不過，近幾個月以來，隨著房地產調控政策的趨緊，監管層發現房地產公司本身的風險正在加劇，現金流不斷收緊。 

根據三季報披露報道，已披露三季報的78家A股房地產上市公司，在1-9月凈利潤同比基本持平的情況下，累計經營性現金流量-598億元，同比下降超過200%。在實現盈利的公司中，有15家房企每股經營現金流為-1元以下，經營性現金流嚴重不足。 

一位接近銀監會人士則指出，以往認為信譽較好的大型房地產集團內部也存在關聯交易和挪用信貸資金的行為。因此，銀監會提出對于大型房企集團，要以集團為單位，以名單為基礎，實行集團并表授信管理，集團及各成員企業貸款總額不得超過在建工程的5成。此外，還要求商業銀行核實項目資本金的真實來源，防止通過關聯交易抽逃資本或以債務性資金充當資本金。嚴格控制貸款關聯擔保，防止互保。 

“就在近幾個月來，信托公司也給不少房地產上市公司發放了貸款，已經成為開發商的一個重要資金來源。一旦開發商資金鏈繃斷了，信托公司如何面對投資者？與銀行相比，信托公司的資本金要少得多，萬一出現這種情況，整個公司就可能面臨巨大的風險?！彼f。 

不過，對于信托公司而言，轉型也并不容易。 

一位信托公司的部門負責人告訴記者，對于信托公司而言，現在處處面對商業銀行、證券公司以及信托公司同業之間的競爭，能夠抓到大把利潤的業務并不多。而房地產正是其中最重要的一項。 

“近幾年來，我們培養了大批對房地產業務比較熟練的業務骨干，如果要轉型談何容易？”他說。 

而一位信托經理顯然自己的業務很有自信。他表示，房地產行業本來就是高風險、高收益的行業，在信托項目說明書里也明確對投資者說明了沒有保底承諾。從法律上講，信托公司是不存在風險的。 

“至于項目風險，那就要看信托經理簽下項目之前，做了多少功課了?！彼f。