萬科30億貸款遭拒內情

身為中國地產頭牌企業、一向在國有四大行貸款的萬科集團向民生銀行提出貸款30億元的融資需求。但民生地產金融部衡量再三，最終拒絕了萬科的貸款要求。

萬科怎么了？掛牌不久的民生地產金融事業部緣何放棄最大客戶？

拒貸始末

“事情發生在今年年初，民生銀行最后確實拒絕給萬科巨額貸款?！币晃还煞葜沏y行人士告訴記者。

民生銀行地產金融部負責人以客戶信息不便透露為由拒絕了記者采訪。但據記者了解，萬科集團向民生銀行提出貸款30億元的融資需求后，雙方接觸、協商了一段時間后，民生地產金融部最終決定拒絕萬科的貸款要求，這件事當時還在民生銀行內外引起了爭論，有行內高層甚至還表示不理解。

“這么大的客戶為何不合作？”“如果不是今年開發貸款被壓縮，萬科這樣的地產大鱷是很少和股份制銀行發生信貸關系的，平常大客戶可是挖空心思搶都搶不來的?！?

民生到底為什么拒絕萬科呢？

萬科集團執行副總裁肖莉表示，萬科對民生銀行貸款一事并不知情。但據知情人士透露，萬科當時提出的開發貸款條件比較苛刻，貸款額度30億元，利率維持基準利率，甚至要求下浮，同時是信用貸款，沒有質押，并且銀行不能對其具體項目進行跟蹤和監控。

民生銀行內部人士透露，當時地產金融部的意見是，給房地產商的每筆貸款都基于項目發放，并要有質押，房地產項目更要全程監控，開發貸款需封閉使用，防止挪用。

“即使民生貸出30億，仍然滿足不了萬科全部融資需求，我們也只是其貸款的‘偏房’，而不是長期戰略合作伙伴，況且民生與萬科之前沒什么信貸業務往來，萬科的商業模式上又是以量取勝，要求資金成本低，與銀行其他合作機會少?！?

建行一位客戶經理說，像萬科這樣的地產龍頭企業很少挑選與股份制商業銀行戰略合作，之前也很少與其有信貸關系，因為股份制銀行無論從資金供求量、銀行網點來說，都很難滿足需要。

有沒有其他原因呢？

據悉，民生銀行地產金融事業部改革后，資本約束壓力增大，于是加大了中間業務服務，希望獲得高收益。

“如果做兩個類似萬科的大客戶，額度早就用沒了，大型強勢企業還要求享受基準或下浮利率，不但利差小，中間業務收入也沒有?！鄙鲜鋈耸空f。

如果民生選擇行業處于第三、第四位的房地產企業，不但能跟蹤把控項目風險，且開發貸款利率上浮的平均幅度在10%至20%，這還不包括中間業務合作利潤。

同時萬科的資源配置重點在城鄉結合帶，而基于風險控制考量，民生則多選擇中心城市的中心區域的項目。

萬科現金為王策略

據8月5日公布的萬科中報，6月末萬科凈負債率僅為37.1%，遠低于行業普遍水平。報告顯示，公司期末持有的現金達到153.7億元，超過短期借款及一年內到期的長期債務總和。

渤海證券房地產行業研究員周戶認為,從中報來看，萬科現金為王策略顯現，2008年新開工面積和竣工面積的調整，降低了公司短期負債的償付壓力，同時減少工程款支付約45億元，增強公司現金流?？紤]到59億元公司債發行已獲批，下半年萬科資金鏈將較為安全。

但周戶認為，2009年的4月左右，萬科仍會面臨資金壓力。

萬科2008年第一季度報告稱，資金正成為制約其住宅供應和行業發展的最大因素。2006年-2007年，萬科的經營現金流凈額從-30.2億元猛增至-104億元，其經營活動所需現金流依靠于負債融資。2007年年報顯示，萬科短期借款110.5億元，一年到期的非流動性負債74億元。截至2007年底，公司的資產負債率已經達到了66.11%。

2008年貨幣從緊的政策開年便體現出來，央行縮減了各個商業銀行2008年的貸款總額，不少銀行的房地產開發貸款額度在開年頭幾天就已提完，“這可能是萬科向民生告貸的大背景?！狈治鋈耸空J為。

今年一季度后，房地產商再融資有所松動，以萬科為代表的主流地產巨頭現金流情況得到了一定的改善。但房地產企業的高增長已難以持續。行業的不景氣可能使得未來1至2年內的業績增長明顯低于預期。

分析師認為，適度調整價格是目前開發商迅速回籠資金，擺脫調整壓力的理性選擇。主動降價和調整銷售策略的地產商開始贏得主動。

“萬科是在儲存實力、留有現金，在等著房地產業最糟糕時刻的到來?！币粯I內人士評價。

民生的房貸對策

2007年，民生銀行擴張快速，存貸比維持在高位，其中，房地產開發貸款信貸占比高、不良貸款規模反彈。

不少市場人士擔憂，一旦房地產市場進入風險釋放期，民生銀行將承擔較大風險。

2007年底，民生銀行房地產開發貸款占信貸總量比近13%，貸款余額僅500多億，今年新增額度也僅有60億，而總部給地產金融部下達的責任利潤計劃是18.5億元。如何走好風險有效控制和有限資本約束下業務正常發展的“平衡木”，成了新成立的地產金融部的頭號任務。

“我們包打不了天下，在客戶選擇上，只能選擇那些在價值理念、收益方式和戰略發展模式上和民生契合的客戶?！泵裆y行地產金融事業部總經理楊毓告訴記者。

“我們研究大客戶的商業模式，對其了解后，從信貸、現金管理、業務咨詢、結算平臺等多方面展開全面合作，現在也敢進中度風險區了，哪怕選擇不是行業中最好但能帶來最大收益的客戶，立項規范流程，發揮封閉貸款管理優勢，獲得高收益?！?

“我們也不會一味遷就大客戶，香港的一家房地產公司，資產規模確實很龐大，但是資金鏈緊張，項目風險大，我們也不選擇?！睏钬拐f。

• · 中化8.79億美元收購倫敦能源公司 　|　 2009-08-13
• · 老農連續四個月發燒39℃ 　|　 2009-08-13
• · 網上逃犯為改變形象猛吃1個月增重30斤 　|　 2009-08-13
• · 開行貸款余額近7千億 　|　 2009-08-13
• · 1.5萬億砸響濱海新區“十大戰役” 　|　 2009-08-13