房貸緊縮局部松動？

經濟觀察報 記者 袁朝暉 程志云　一家在廣州的大型房地產開發商老總最近終于輕松了下來，因為他剛剛從一家國有商業銀行獲得了貸款。

進入7月以來，幾家廣州當地的地產巨頭陸續從銀行拿到期盼已久的貸款。

對于瀕臨資金懸崖的地產界來說，這是否意味著開發性貸款緊縮政策局部松動的開始？

沒有放開的“放開”

一位接近決策層人士告訴記者，目前，緊縮貨幣的政策不會改變，對于信貸也只考慮在問題最大的行業局部放開。而房地產的開發貸和個人房貸基本上不會有太大的松動。

銀行即使放貸也是“抓大放小”。

一位國有商業銀行人士告訴記者，開發貸并沒有放開，其實都是很久以前就審批的老貸款，只是到了下半年才有額度能夠放得出來。由于央行是按季度進行貸款總額控制，因此，很多銀行都在7月初集中把額度使用掉。否則，一旦對房地產的政策變得更加嚴厲，可能銀行對開發商的開發貸款就被管住了。

現在大家都有這個預期，房價可能會跌或者少數開發商有資金鏈斷裂的風險，一旦一些個案爆發，管理層嚴控風險，“那么我們審貸認為信用較好的大開發商可能也無法放貸款了?！?/P>

不過，接近決策層人士稱，現在也不適合再繼續對房地產政策進一步緊縮了。

“滬深房地產上市公司資產負債率在2007年大幅上升，至76.49％，負債風險顯著提高。同時，部分滬深房地產上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA（經濟增加值）降幅明顯?！敝袊笖笛芯吭航瞻l布的一項有關房地產上市公司研究成果。

盡管對于地產業整體緊縮，但銀行并非對企業一概而論。

“盡管市場上都在說房價下跌開發商資金斷裂之類的，但我們評估目前一些大開發商的風險都不是很大?！蹦炽y行高層表示?！耙驗閺?4年宏觀調控以來，小開發商資金出問題是常識了，而大開發商幾乎都對資金鏈風險有所預期，都有自己的一套辦法?！彼f，“而且，這幾年資本市場好了之后，開發商的資金來源更多元化了，股市和私募融資方式很多?！?/P>

最近的例子就是因擴張過度而導致資金鏈緊張的恒大地產，借助資產證券化的方式把地賣掉換回救命錢。

種種壓力下，最近全國工商聯地產商會會長聶梅生在公開場合指出，政府不宜繼續出臺對房地產從緊的政策。在2007年部分城市地價飛漲，房價透支了未來的情況下，2008年房價漲幅將會回落。一旦出現交易量的持續下滑，房價從大起到大落將是災難性的。

直接融資渠道漸開

當間接融資的大門關閉的時候，直接融資正在成為房地產公司新的生存之路。

據悉，央行和證監會可能會鼓勵開發商更多采用直接融資手段彌補其資金鏈。例如發行債券或者在股市上進行增發。與間接融資不同，開發商在資本市場中的融資會受到更多投資者和中介機構的監督。目前，已經有不少開發商的再融資獲得了批準。

“目前對開發商放開的主要是直接融資渠道，鼓勵開發商從資本市場上拿錢?！毕⑷耸勘硎?。

中糧地產（000031.SZ）7月9日發布公告稱，公司發行不超過人民幣12億元公司債券獲證監會發行審核委員會有條件通過。

自5月份以來，保利地產、新湖中寶、萬科、北辰實業分別發行43億元、14億元、59億元、17億元公司債的申請相繼獲得證監會的審批，另有臥龍地產12億元定向增發也獲批。而今年前5個月，僅有金地集團12億元公司債獲批。年初至今，房企融資額已經超過150億元。

對于證監會再度密集放行房企的再融資計劃的行為，市場分析認為，房地產企業普遍面臨資金鏈緊張問題，特別是在目前的市況及地產行業現狀下，證監會態度的轉變有利于增強公司融資的穩定性。

一般房地產上市公司融資渠道主要有四種：一是銀行抵押貸款，但不是所有土地都可以用來抵押，同時銀行貸款利率也較高；二是通過資本市場配股增發，但融資款不能用來購買土地，在資金用途上有一定限制；三是房地產信托，但目前國內對于房地產信托尚未專門立法，法律及稅收等方面政策尚不健全，因此這一在國外已相當成熟的房地產融資渠道在我國幾乎處于空白階段；其四就是發行外債，因為其周期長，利率鎖定，在通脹持續的情況下，成本更低，且使用靈活性更強，因此在股權融資存在阻力的情況下，發行公司債是上市公司融資的一個很好的選擇。

中國銀監會業務創新監管協作部主任李伏安曾表示，今后地產企業融資應避免走 “銀行貸款”、“上市股權售讓”兩個極端，大型房企在投融資過程中應該考慮更多選擇一些中間產品，比如公司債券。

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