深圳：房價下調63%后的觀望與博弈
降價幾何？
深圳房價從去年1月的每平方米10872元，一路飆漲60%，到10月已是每平方米17350元。房價在去年11月驟降12%，至今年5月，房價整體回落63%。漲上去的又掉下來了，房價回到去年初的水平，每平方米約1.1萬元。
事實上，深圳新房的成交量，比均價更早顯現了下降的趨勢。在2007年6月至10月，房價加速攀升，成交量就已經開始大幅縮水，4個月的時間，成交量由56.41萬平方米直線下降到15.36萬平方米，下降了73%。之后，市場進入有價無市的膠著狀態，成交量低迷了近5個月。2008年2月，由于春節放假、樓市收市，深圳新房的成交量更是創一年新低，只有7.2萬平方米，不到2007年1月成交量的十分之一。直至春節后的二三月，開發商做出房價暗降的促銷措施后，交易才有所好轉。
從2008年2月至5月的4個月時間，房價下降32%，成交量也放大了4倍。但是深圳今年的五一春交會促銷，并沒有帶來如同往年的5月成交旺季，5月的房價雖然比去年5月低了24%，成交量卻仍然比去年5月減少了22%。
與新房相比，深圳的二手房市場在此輪調整中，受到沖擊更大。從去年8月份開始，二手房每月成交面積就出現大幅下降，而且至今仍回升乏力。去年7月份，二手房成交面積還高達134萬平方米，3個月后的10月，二手房的成交量已縮水73%，此后至今的8個月，成交量一直低迷，2008年春節期間，更是創歷史新低，只有12萬平方米的成交量。即使春節后，二手房價有所松動，成交量也有所回升，但是與新房成交量已超過去年10月成交量不同，二手房仍然沒有突破去年10月以來的低成交量狀態。
在深圳，存在特區內和特區外房價分化的情況。特區外的寶安，從去年10月份以來，成交均價開始波動，至今，房價已回落到2007年初期的水平。特區外的龍崗，房價從去年7月份的最高峰回落之后，進入2008年，每月的均價基本沒有再降，而且迄今價位仍然高過2007年初的水平。
特區內的4個區域，雖然在去年9月至12月期間，房價從最高峰急速降落，但是2008年以來，房價并沒有回落到2007年初的水平，甚至在進入2008年后，表現出上漲趨勢。雖然2008年后，特區內房價下降不明顯，但是2008年1至5月，特區外成交面積占全市成交面積的76%，特區外房價的下跌，就足以拉動全市成交均價在總體數值上出現下降。
而且，2008年1至5月，特區外置業比例比2007年高了近10個百分點，也就是說，置業者中有更多的人購買了特區外住房，這也造成深圳整體均價2008年相比2007年的下降。2007年，深圳的住房供給集中放大，其中，特區外的供給暴增尤其明顯，2007年特區外的住宅供應占全市預售面積的比例接近70%，這種情況下，進入2008年，特區外置業的趨勢會越來越明顯，整個深圳的房價仍然存在被特區外房價拉低的趨勢。
值得一提的是，深圳的商業和寫字樓在本次調整中獨善其身，價位沒有調整。豪宅價位調整的幅度也不大。仲量聯行廣州深圳市場研究部主管李暢表示：“接下來的幾年，深圳甲級寫字樓的需求仍將強勁?！敝倭柯撔衼喬芯坎恐鞴芪柠愝疾┦縿t表示：“整個亞太區，零售物業持續發展。高檔住宅市場的租賃和銷售也繼續保持強勁發展勢頭?！?P>
因何降價？
深圳的樓市在2007年10月出現拐點，主要源于深圳的銀行從去年七八月就開始收緊信貸。2007年七八月，深圳的各大銀行就停止了二手房放貸，收緊了部分小開發商的開發和按揭貸款。由于在2007年前兩個季度，隨著樓市的繁榮和炒房的瘋狂，深圳的各大銀行放貸迅速增長，導致下半年貸款額度緊張，在樓市泡沫越吹越大之際，銀行內部叫停了二手房貸款，在二手房成交大幅下降的情況下，深圳房產中介行業曾經出現“中天”倒閉，許多中介公司歇業或停業的狀況。
在2007年9月底，央行銀監會又出臺了第二套房貸首付和利率提高的信貸政策，炒房投資受到了進一步的遏制，深圳2007年10月的房地產貸款從8月的145億元，下降到69億元，下降了一半之多。房地產貸款發放量的急速下降，直接導致10月住房成交量的迅速縮水。
受信貸政策的影響，托升深圳房價的炒房客離場，也進一步使得深圳的樓市在10月之后出現有價無市的狀況。一位歸國炒房人透露，她在去年就已撤離深圳房產市場，因為她感受過美國樓市的漲跌。之后低迷的深圳樓市，剩下的主要是自住需求者。
自住需求的購房人，對房價正在下降的樓市，更多的是觀望，希望房價還能再跌點，再跌點?！瓣P內商品房，10萬元年收入的家庭根本買不起?！?深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺認為：“關內商品房目標群體的年均收入可提高20%，如此測算，目標購房者購買80平方米，可承受的價位大概在9000元至12000元左右?！?按照廣東統計局2007年的數據，人均年可支配收入4.7萬元（人均月入3900元）就屬于城鎮最高10%收入組?！?P>如果位處收入10%頂端的群體，是購買商品房的主力群體，那么，按照國際6至8倍的收入房價比，年家庭可支配收入10萬元的群體，可接受的房款總額在60至80萬元之間。如果購買80平方米的商品房，購房者可接受的單價在每平方米7500到10000元之間。即使這樣，申請八成20年的貸款，月供在3500元至~5000元，超過月收入的三分之一，房貸風險仍然較高。
深圳房價到底了嗎？
6月酷暑的深圳，樓市似乎也火熱起來，下跌的房價扭頭上揚。在持續下降3個月后，6月的前三周，深圳新房的房價以兩位數的漲速，重新躥升到4個月前的均價。一月之間，兩位數的漲速，難道深圳房價又要開始上漲？這個問題無法回答，但是充斥著觀望和博弈的深圳樓市，對房價預期的任何改變，都有可能引起房價的波動，并引發投資者的炒作。
“6月均價上漲，與大比例的高價別墅成交有關。但是，剔除別墅項目，6月第三周的全市均價仍達每平方米12008元，相對第一周，漲幅8%?！敝袊笖笛芯吭焊呒壏治鰩煑钷仍诜治龃罅繑祿蟮贸鼋Y論。
“快速調整已基本結束，特區內的高價別墅升值空間被炒房者看好，導致高價別墅成交量大增?！?英聯國際不動產的副總經理盧義容告訴《投資者報》記者，并堅持此前對深圳房價四五月到達底部的判斷。但是，“結構性的調整還會繼續?！北R義容強調，“特區外，尤其是龍崗的房價還沒有調整到底部位置?？們r仍然很高的大戶型樓盤，仍然存在一定的調整空間。但是，小戶型樓盤不太可能下調?！?P>開發商則回避這個話題。記者就下一步的銷售策略問題，致電深圳幾家開發商的營銷負責人，他們均表示不便回答，本月有一特區內豪宅開盤的卓越集團，其副總經理鄔風柏告訴《投資者報》記者：“不會降價促銷，銷售完成得比較好，完成計劃的80%?！?掐準樓市節奏來供應樓盤的深振業董事會秘書方東紅告訴記者：“現在銷售不是很好，不過2008年就剩些尾盤，特區外的振業荷園項目預計要兩年后才會推出銷售?！?P>
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