隨著各城市落實“新國八條”細則的相繼出臺，中國房地產開發行業再次被推到風口浪尖之上。尤其是對多數全國性品牌開發企業來說，經過2010年的市場波動，已經呈現出泛高端化發展的趨勢。此時，大量城市對居民住宅購買數量和購買資格的嚴格限制無疑成為砸向品牌開發商的最重量級的一塊巨石。合理的土地儲備結構將再次成為檢驗開發企業“內功實力”的試金石。那么，萬科、保利、中海、綠城四家在2010年完成500億銷售額的開發企業誰又能成為2011年這個限購時代新的王者呢？

2010年，可以說是中國開發企業集體的土地盛宴，在經歷了2008年的土地緊縮、2009年的銷售大增之后，補充和擴張土地儲備資源成為各大開發企業在2010年工作的重中之重。在順市中，土地意味著現在的融資資本和未來的盈利規模，決定著未來競爭的成敗，而一旦市場轉向，銷售受阻，資金回流不暢，土地又會立刻成為沉淀現金、拖后周轉的巨大包袱，真可謂成也土地，敗也土地。開發企業現有的土地儲備量及其與開發規模和資金實力的匹配度、土地儲備的物業結構和區域結構都將深刻影響其在本輪調控之后的發展軌跡。

從土地儲備總量上來看，萬、保、中、綠四家企業基本已處于勢均力敵的狀態。但從2010年新增土地儲備來看，四家企業則有明顯分化。

2009年，我們還在一次次感慨保守的萬科沒有跟上市場的節奏，在銷售和土地兩個市場上的全面收縮和謹慎讓萬科不得不面對核心競爭力減弱、核心市場流失的尷尬。我們甚至還略帶興奮地暢想，或許巨人被打敗的那天真的不遠了。然而，2010年的萬科，給了所有輕視和企圖超越他的人最漂亮的反擊：不僅蟬聯世界開發企業銷售之冠，在土地市場上也一舉收獲94個新項目，新增土地儲備總量達到2930萬平方米，遠遠超越業內其他企業，第一次，萬科的土地儲備能力與開發能力達到一致與平衡。萬科很好地告訴了我們，對于一家全國布局的規模性開發企業而言，逆境中的收縮和轉向是最不易的，一旦轉入順境，其爆發出的強大擴張能力與穩健均衡發展能力都將是驚人的。

在新增土地儲備上唯一能與萬科抗衡的就只有保利，可以說2010年，保利絕對是行業內土地擴張最激進的開發企業，全年用于購買土地的投資達到514億元，這個數值是保利2010年全年銷售額的78%，甚至比其2009年全年銷售額還要多80億。盡管擁有最為良好的融資背景與政府背景，但面對2011年日益收緊的融資渠道以及必將放緩的銷售回款，采用如此高的杠桿率迅速增加如此多的土地，保利在今年難免會遭遇激進擴張的風險。(圖1、圖2、圖3)

與前兩家企業相比，中海與綠城2010年在土地市場上明顯低調很多。中海在一季度還經常出現在各地的招拍掛現場，也先后拿下北京豐臺等多個高溢價地塊，但進入二季度后，隨著企業自身領導班子的換屆調整，整體土地獲取步調開始明顯放緩，甚至三季度未在公開市場拿到一塊土地。與中海的內部調整不同，綠城的低調則是一種被迫與無奈。在2009年實現了規模的成倍增長后，綠城有限的資金實力與較高的產品打造能力之間的矛盾更加突出?！靶●R拉大車”的運營模式讓綠城在新一輪的土地擴張中顯得捉襟見肘。中海與綠城2010年在土地儲備上有意或無意的“掉隊”反而在某種程度上減輕了其在2011年的資金周轉壓力，尤其是對資金鏈一直較為緊張的綠城來說，塞翁失馬焉知非福。

與此同時，從土地儲備的區域結構上看，萬科和保利新增項目布局相對均衡，而中海與綠城則各有側重，相對單一區域風險初現。

從新增土地面積的城市級別結構來看，萬科和中海目前基本處于維護一線城市，深耕二線城市，拓展三線城市的狀態，各級別城市布局相對均衡。而綠城的開發重心基本仍在浙江省內，2010年雖然在山東也獲得了不少新項目，但浙江省以及長三角內部縱向擴展仍是現階段綠城布局的重點，其城市級別策略還處在深耕長三角二、三線城市，拓展個別二線省會城市，以及機會性發展一線城市階段，因此，其土地儲備中，寧波、常州、舟山等長三角三線城市項目較多，且體量較大。由此看來，企業項目區域結構過于單一的問題仍有待解決。2008—2009年行業調整時，綠城就曾經因為絕大多數項目都集中于江浙區域，甚至是集中于杭州等少數幾個城市，而導致區域風險無法分散，企業銷售額大幅減少，多數項目同步出現存貨積壓，危及到企業的生存。（圖4）

從土地儲備的城市結構和產品結構來看，萬科、保利對各級別城市的投資基本均衡，而中海則明顯傾向于一線城市，對三線城市土地投資僅占全部土地款的9%，也是四家企業中三線城市項目數量和土儲面積最少的企業。要利潤而非純粹的規模，在經濟發達的城市做偏高端的產品一直是中海堅持的開發定位。然而，北京、上海等一線城市無疑是本輪調控中的“重災區”，中高端項目在限購的大環境下必將面臨比普通住宅更加萎縮的客戶基數和需求，且為了維護高端客戶利益，高端項目價格調整的空間也更為有限，中海的高端產品路線在2011年必將面臨考驗。（圖5）

在土地儲備的成本方面，萬科的綜合優勢相當明顯。在廣泛實施了合作拿地、合作開發模式之后，在各地招拍掛制度日益普遍和逐步規范之后，萬科與所謂的具有拿地優勢的國有背景開發企業在土地獲取成本上的差距已經悄然消失。如圖6所示，萬科2010新增土地儲備的平均樓面地價為2668元/平方米，比保利、中海兩家央企低近400元/平方米。特別是在一線城市，隨著先后在北京拿下了半步橋公租房、西紅門公租房等多個保障房項目，萬科直接攤平了一線城市相對較高的土地價格。盡管此類項目盈利空間有限，但在幫助萬科保持一線城市品牌知名度、鍛煉住宅產業化體系等方面都具有重要意義。

相較萬科、保利和中海，綠城的土地成本就明顯高出許多，由于多數新增地塊都位于杭州、上海兩大地價較高的城市，樓面地價的高企就不可避免。以往，綠城就是憑借其強勢的產品打造能力，最大地提升項目溢價，從而降低土地在項目成本中所占的比例。但是，在市場出現低谷時，高端項目的周轉速度必將更慢，土地成本所帶來的乘數效應也就更加明顯。

通過分析，可以看到，相較其他三家企業，萬科在經歷了2010年的波動調整之后，再次爆發出強大的發展能力，其土地儲備總量、結構以及成本方面的優勢與國內同行的差距在進一步拉大。中海與綠城兩家企業則顯示出明顯的產品和區域傾向，相對高端的產品線和相對集中的布局區域將影響企業對抗市場波動的能力。而保利，作為近年來最為激進的開發商，2011年龐大的開發規模與可以預見的市場需求萎縮間的矛盾，將再次考驗企業的資金鏈。

（作者為華高萊斯房地產研究中心經理）