11月13日，美國最大的服裝零售商GAP中國首間旗艦店，在北京王府井開業。這是近年來，ZARA、H&M、Uniqlo（優衣庫）等入駐中國后，又一個進入中國的全球零售品牌。

這也許只是一個開始，越來越多的國際零售商，正在對中國市場表現出濃烈的興趣。而這些零售商，都將會成為商業地產的用戶。這為國內的商業地產，正在帶來新的契機。

變化

與295個國際零售商保持密切溝通的國際代理行世邦魏理仕發現，這些零售商對中國市場的興趣正逐步增加。

世邦魏理仕今年對這近300家國際零售商進行了調查，結果顯示：目前已有45%-50%的國際零售商落戶中國，按入駐零售商的比例排名，中國目前位居全球第五位，這比2009年的排名上升了兩位；而根據城市排名，北京和上海以擁有其中41%和40%的零售商，分別獲得第6、第8的排名，分別較去年上升2位、4位。無論是國家的排名還是最具代表性的兩個城市，都顯示出中國正逐漸獲得更多零售商的青睞。

與此同時，世邦魏理仕對近300家零售商擴張意圖的調查顯示，這些零售商在2011年的擴張意圖比2010年更強烈。約有20%的受訪者計劃在2011年將店鋪再增加40家以上，這一數字在2010年則不到15%；而計劃新開店數量達11-20家和21-30家的零售商比例，分別約為20%、10%，這一比例都較2010年上升了一倍左右。

實際上，有超過一半的國際知名零售商還未進入中國。

世邦魏理仕的報告指出：“這些零售商對亞洲市場特別感興趣，尤其是中國市場。絕大多數的零售商，對于亞洲，尤其是中國市場，都有擴張計劃?！?P>而中國的地產開發商，正在進行與此一致的調整。隨著住宅市場風險的增加和地產企業的成熟，更多的開發商開始增加商業地產開發的比例，這些日益增加的商業面積，需要有更多的零售商進入。

挑戰

李佩齡是世邦魏理仕商鋪部資深董事，她與眾多外資零售商有過合作，令她印象最深的是日本品牌零售商無印良品在北京尋找店鋪開設第一家旗艦店的過程。

這家以售賣日用品為主的品牌旗艦店于2007年在北京開業，但2006年它就開始進行全面市場考察。

李佩齡表示，這家日本零售商對商鋪提出一定要求：包括店鋪面積要在600平方米以上、所屬區域為白領人士集中區、中高檔住宅區，客流量大并具備一定的倉儲空間等。它甚至還提出將以營業額分成形式而不是慣用的交納租金方式與業主合作。

據了解，國際知名品牌的旗艦店所需面積大都在400-1500平方米，甚至更大。例如，ZARA、H&M，一般情況下，一家店鋪需要的面積至少是1500平方米；而Uniqlo，一般情況下一家店鋪的面積是400-500平方米，有時候還會遠遠超過這一面積。

李佩齡表示，目前只有購物中心（shopping-mall）能滿足此類零售商的面積要求，而中國以前的商業地產是以百貨為主，而百貨類的物業，難以滿足這些這些零售商對面積的要求。

當時，無印良品考察了北京所有核心商圈，最后選擇了國貿商圈周邊的華貿購物中心。實際上，當時該區域主要的商圈還在國貿周圍，但隨后的幾年，華貿中心所在的國貿偏東區域迅速崛起，這與華貿中心以及其附屬商業新光天地的成功運營，有必然聯系。

“我們做持有型物業，在設計階段，就開始了針對零售商的定制?！眹A置業一位負責人在接受本報記者采訪時表示，當時“新光天地”品牌名稱還沒有定下來，招商工作就已經開展了，而開發商也充分考慮到了零售商的需求，在物業設計階段中，零售商就可以提出自己的意見。

“公共空間的安排、電梯衛生間的設置、人流布局、樓層業態的安排等，這些問題都與零售商進行了討論?！边@位負責人表示。

李佩齡表示，外資零售商在中國尋找商鋪往往首先考慮北京上海的核心地段，不過這類核心地段的商業地產供應量目前并不太多。

此外，中國商業地產本身還存在不成熟的問題。

近年來，越來越多的地產商意識到，商業地產不能散售，需要整體持有經營，并且他們也開始這么做。但是，解決這一點還遠遠不夠。

“優質商鋪非常少，有幾個比較關鍵的方面，一是選址之前，沒有做合理的考量，如在不適合做高檔商業的區域做了高檔商業、在人口不足的地區過于樂觀、在偏遠地段做了一個體量很大的商業；二是在產品設計的時候，有沒有考慮零售商的需求，如層高、組合、空間預留等?！盌TZ戴德梁行商鋪部董事張家鵬表示，而上述問題，在很多現實的項目中存在。零售商看不到對未來的信心，如何敢入駐？對于很多新到的外資零售商來說，關一家店比開一家店更難，如果關店，對其品牌的影響是巨大的。

張家鵬認為，中國商業地產發展已經經歷了超過7年的時間，目前仍然是一個起步期，對于商業地產商而言，在細節的運作方面還有眾多需要加強的地方。

隨著更為謹慎的外資零售商的到來，中國商業地產在獲得發展機遇的同時，也將得到更多學習機會。