熱錢借FDI(外商直接投資)流入房地產的速度正明顯加快。

本報自商務部獲得數據顯示，1-9月份房地產業實際利用外資同比增長56%，而同期全行業的增幅是16.6%，制造業只有1.6%。

一位地方上長期利用境外資本的機構投資者王先生對記者表示：“這些錢進來的方式多種多樣，操作最多的還是以FDI的方式?！?P>“熱錢通過FDI進入是最安全的，其次才是虛假貿易，地下錢莊的安全性比較差?！睆V東社科院教授黎友煥博士跟蹤研究時發現，“通過FDI這個與地方政府共贏的方式攜帶資本入境顯然安全得多?！?P>數字告訴我們的

當前國內房地產正經歷著嚴厲的宏觀調控政策，自今年4月份的“新國十條”逐步落實以來，各地銀行信貸緊縮和稅收調整政策使得中國房地產企業國內融資渠道收窄。

1-8月，中國房地產開發企業外部資金來源中的國內資金部分呈逐月下降趨勢，資金規模由年初的3189億元降至8月份的2816億元，占房地產企業總資金來源的比重也由60%降至50%左右。

但嚴厲的調控并沒有阻擋住房地產市場“量價齊升”的局面。

國家統計局發布的數據顯示，9月，經受了幾個月政策調控的全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%，其中高檔住宅漲幅最大。成交量更是暴增5成。

僅9月份，全國完成備案的外商投資房地產企業高達95家，其中增資的達43家，新設立的有31家，并購為6家。這些數字均超出過去3年的平均水平。

“雖然1-9月份農林牧副漁實際利用外資的增幅高達近90%，但是它們整個占比很小，房地產不同，它占全國實際利用外資的20%多?！币晃唤咏虅詹咳耸窟@樣分析。

他說：“外資流入房地產領域的速度正在加快，房價仍在走高部分原因在此，這是國際游資在賭人民幣升值和資產價格上升?！?P>房地產領域吸收外資情況是從今年2月份開始止跌回升的，恰逢被擱置已久的人民幣升值問題再次“熱炒”之際。

這不是巧合，已經成一個規律。

中國建設銀行行長辦公室高級經理趙慶明說：“每當人民幣升值預期加大，又趕上國內對房地產調控的時候，FDI一定會呈現激增的態勢?！?P>“外資只要在中國持有不動產，即便是房價沒有變化，也能獲得等同于人民幣升值幅度的收益?！币拙又袊芯吭壕C合部部長楊紅旭表示。

雖然近幾天人民幣升值態勢有所轉向，但是大家對其預期并未因此減弱。

新華財經SMRA報告稱，美聯儲新一輪定量寬松將確保美元在今年剩下的時間中繼續疲軟，從而為人民幣兌美元進一步溫和升值且貿易加權匯率持穩創造空間。如果在最后幾個月人民幣兌美元進一步升值1%，那么會令匯價上升至6.62，這似乎是合乎情理的篤定。

摩根大通中國區董事總經理龔方雄在世紀管理名家講堂上也說：“通過人民幣適當升值來管理中國的通脹比加息更有效?！?P>FDI最安全

熱錢進來，鉆“FDI”政策的空子最安全。

王先生告訴記者：“通過FDI這一有地方政府保障攜帶資本入境的方式就簡單多了?！?P>這個過程并不復雜。

首先在開發區找到一家外資公司，或者找一家合資公司，如果有一個項目本來需要2億元的資金，“但是我們與政府溝通好后上報該項目需要資金4億元，剩下兩個億的缺口可以光明正大地入境后再分流出來，需要做的就是把報表拼湊好就可以了，一點痕跡也沒有?！?P>王先生稱，這樣做的好處是以后有資金入境可以不斷追加項目，不用再去注冊新的公司。況且注冊資本基本不會一步到位，急需用錢的時候可以繼續抽離注冊資本，不用的時候又可以將注冊資本補齊。

“招商引資的總量是多少仍是地方政府官員很重要的考核指標?！蓖跸壬忉屨f，那些招商引資總資本和實際到位資本發生嚴重差額的公司是中介代理機構重點尋找合作伙伴的對象。

為了緩解內地部分地區的資金緊張，2009年3月國家將境外企業對境內企業的并購審批權下放至地方商務局，“但商務部門對外商投資項目的審批，主要還是案頭文件審查，我們只要給出一個很好的理由，還是可以蒙混過關的?！?P>記者電話咨詢一個高新區的招商辦負責人，該負責人表示，只要其他程序上沒有問題，如果駐扎在該開發區，擴大項目資金的上報額度可以有彈性空間。

外資以這種方式入境換成了人民幣之后，有專門的賬戶監管，但是原公司本來就有一定的實業基礎，通過變更一下用途或者追加投資的方式規避監管還是一件很容易的事。

有時候，王先生還會直接“借殼進場”。

“很多香港公司本來就在內地有投資項目，或者持有內地房產公司的股權，那我們就會直接收購他們的股權，只要不是上市公司，股權變更其實很容易也很隱蔽。招牌一樣，誰知道這家公司背后是誰呢？”

大規模的機構熱錢不太可能通過地下錢莊的方式進入，這種方式的安全系數太低；虛假貿易的方式面臨更嚴厲的監管，被截留下來的熱錢要面臨高昂的所得稅課稅,這也將大幅度提高熱錢的進入成本。

最常用的三種方式中，FDI的空子最好鉆。

外匯管理局的一位人士也承認，“今年上半年國內房地產企業在宏觀調控下境內融資困難，開始通過境外關聯公司從境外獲取貸款，然后再將資金以外商投資方式投入境內，這也是前三季度房地產行業外商直接投資大幅增長的重要原因?！?P>