“9.29”新政的調控效果，能否維持到明年保障房大量上市供應之時？誰也無法預知答案，但抑制房價的千斤重擔，卻毋庸置疑地再次從中央政府轉向地方政府。

10月15日，廣州成為又一個執行限購令的城市。至此，響應“9.29”新政出臺配套細則的地方政府增加到了9個。

按照部分市場人士的意見，“9.29”新政的長期效果令人堪憂。依靠行政命令的方式去抑制需求能持續多久？當這些政策最終退出時樓市又將有何表現？

在“9.29”新政出臺前夕，與抑制房價再次反彈相比，這些問題已不是決策層優先考慮的了。

逼出的新政

9月份不斷增長的房價反彈壓力，最終導致在國慶前期樓市新政的出臺。

根據國家統計局10月15日發布的信息，9月，全國商品房銷售面積10446萬平方米，同比增長16.6%；全國商品房銷售額5498億元，增長35.2%。其中，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%，環比上漲0.5%。

這絕不是高層希望看到的統計數據。此前在六七月間的業內討論中，2010年第三季度被不少專家學者定位為“調控深化期”。住建部政策研究室副主任王玨林在7月間便對記者稱，政策的釋放有一個發酵期，4月份出臺的國十條已經取得了初步的調控結果，但距離中央的要求還有距離，而第三季度則是讓這些政策繼續執行，最終破解觀望的關鍵時期。

然而從8月起，市場的走向便已經偏離了4月份調控所期望的方向。盡管幅度不如9月份，8月房地產市場的交易量和交易額已雙雙恢復。

10月11日，全國工商聯房地產商會會長聶梅生在一次研討會上表示，8月份數據出來之后，她便很擔心4月份調控的效果將被市場的反彈給消化掉，此后住建部也做了多次調研和座談，之所以選擇在十一前夕出臺這套政策，也是為了避免國慶長假期間出現過于強烈的樓市反彈現象。

但現在一個新的問題擺在了桌面上，新政的有效期能持續多久？

一般而言，新的調控政策出臺必然帶來市場的觀望，甚至造成政策取得效果的假象。4月份的樓市調控便呈這一走勢。此輪調控是否會重復這樣的路徑？悲觀者依舊悲觀，易居中國首席財務官程立瀾便在其微博上寫道，“紛紛出臺的住房限購政策告訴大家，政府短期內無法提高有效供應，只好硬性限制需求。但限購注定是暫時的，早晚要解除。到時候供不應求的情況還會繼續，價格還要漲?！?P>新政出臺后，房地產股持續至今的上漲行情似乎也從市場層面給出了一個預判。

土地供給之辯

在“9.29”的新政中，最令人關注的條款為以下三點，首套房最低首付下調至三成，宣布準備開征房產稅，重申限購令。

市場的第一反應，便是政策對剛性需求的抑制。北京莊凌顧問有限公司負責人張映光認為，這條無疑將令剛剛出現回暖的市場再次休克?！爸醒胝此埔呀浢辶朔績r反彈的連鎖循環反應，即剛性需求刺激成交量回升，成交量回升推動價格上漲。那么，如果此次樓市回暖的主要驅動力量是剛性需求的話，就一定要把剛性需求的氣焰，也打壓下去?！?P>但住建部房地產政策研究中心主任陳淮則認為，新政不存在擠出剛性需求的問題。他表示，首套房房貸三成首付是一種常態，而原有的兩成首付政策則是一種“打折優惠”政策。此次新政，只是將原有的優惠政策回復常態。他還認為，新政的主要目的是抑制四種不合理的需求，一是投機性、投資性需求；二是抑制奢侈性需求；三是抑制那些不具備購房風險防范承受能力的需求；四是過度超前消費的需求。

那么，單靠抑制需求能扭轉房價上漲的趨勢嗎？至少在華遠集團總裁任志強眼中，這是不可能的事情。在國慶后的一篇博客文章中，任志強認為，供給不足的根源，還是在于土地的壟斷和土地價格的暴漲。

在房地產商看來，地方政府對土地供給的把控，以及一些城市土地供應計劃多年無法完成的現狀，注定供給難題解決尚有長路要走。

但國土資源部對于現有住房用地供給量另有看法。9月中旬，在一次內部研討會上，國土資源部土地利用管理司司長廖永林便透露，截至2010年8月份，全國已供應但尚未完成開發的房地產用地面積已經高達32億畝。

廖永林還表示，全國現有的人均城鎮建設面積已經達到了100平方米的水平，由于存在的地方政府對土地使用用途的切換問題，現在沒有確切的人均居住面積統計資料，“但如果按人均居住面積30平方米為供應標準的話，現有土地供應完全足夠用。按人均居住面積50平方米為標準，則不太好說?！比欢?，短期無法增加供給，抑制需求成為唯一的選擇。

爭取時間

幾個月后的市場走向問題雖不明朗，但一個共識已在各界悄然達成——房價不能再漲了。

“比人口密度，比人均收入，比購買力，日本、歐洲都比我們有更好的理由上漲房價。即便拿貧富懸殊，城市化進程來說事，與我們情況類似的俄羅斯、印度，他們房價高的地方也就集中在幾個核心城市，哪會像我們這樣成為大范圍的問題呢？”10月中，一位國土系統的政府官員私下與記者的討論中也表示，高房價的原因他也看不大懂。

而重在抑制需求的“9.29”新政出臺之后，此輪調控平安收尾的希望便寄托在保障房建設與房產稅的出臺上了。

根據房地產上市公司情況的匯總，9月起全國住房供給開始進入高峰階段，配合限購令的執行，這或許能拉長政策對房價上漲的抑制時間，為保障房在明后年的供應爭取足夠的時間。

房地產稅的開征也不再是傳言，本報從住建部了解到，圍繞著房地產稅試點開征的準備工作由財政部領頭正在進行中，而住建部正在準備與之相關的房屋權利登記信息文件。

決策層所期望的最樂觀結果可能是：調控效果能延續到保障房大量上市供應，而最終的房產稅開征也為土地制度的改革贏得空間。