北辰實業正在期待一次 “閃亮”的亮相。

如果不出意外，今年10月北辰實業將推出其長沙新河三角洲項目的第一批180套房源。時隔四年，北辰實業于2007年7月在長沙拿下的92億全國地王，終于示人。

開盤的爭議

北辰實業長沙項目新聞發言人劉梅并未直接回應長沙新河三角洲項目今年10月推出的說法，但其表示北辰希望有個“閃亮”的登場。

“作為北辰實業在長沙亮相的首個項目，北辰方面極為慎重，目前整個項目正處在對工程質量及市場狀況摸牌的階段。我們希望有一個漂亮的開始?！眲⒚穼Ρ緢蟊硎?。

在本報所見的一份今年4月長沙北辰公司的內部討論紀要中，按北辰方面的設想，該項目于今年5月底對部分VIP客戶開放，6月初對公眾開放內部認購，10月開盤。

但該份討論紀要中，北辰長沙公司市場部與銷售部以及代理方合富輝煌就具體開盤時間產生了爭議。

北辰長沙公司市場部建議以三角洲路網建設工程影響為理由，推遲開盤時間至12月，爭取年底的銷售高峰，而銷售部和代理公司合富輝煌建議按原定計劃執行。

爭議的焦點在于，在宏觀調控后的市場環境下，項目首批房源的銷售能否保證足夠的銷售率以及首批房源的定價應在什么樣的水平。

上述會議紀要顯示，按照北辰方面的初步估算，北辰長沙項目首批房源的成本價格為3421元/平方米，其中樓面地價1671元/平方米，建安成本1300元/平方米，其他成本500元/平方米。

北辰方面認為最低限度是以成本價開盤，在保證首批房源90%簽約率的基礎上，推出第二批98套房源，保持5%的價格遞增空間。

但整個開盤計劃的困擾依然在市場的接受程度上。

今年4月，在北辰長沙項目周邊區域的非江景房價格維持在3800元/平方米，二手房價格約3200元/平方米，江景房價格則維持在5200元/平方米。

北辰認為，首批非江景房房源以成本價推出可看作是 “低開”。周邊接近4000元/平方米的均價似乎為北辰后續房源的“高走”提供了基礎。

然而，時至5月，長沙市場突變。5月19日，有長沙媒體報道北辰長沙項目周邊某樓盤業主將其手中房源從45萬元降至39萬元仍未成交。

北辰方面似乎必須重新尋找更有支撐力的開盤價格，因為按照北辰長沙公司市場部調查，關注北辰長沙項目的客戶群體均為城市年輕白領階層，其首付接納度多半為7萬元左右，首付一旦超過10萬元，則接受度不到兩成。

該紀要顯示，北辰實業總部對長沙項目開盤價格最壞的打算是非江景房折后價3110元/平方米。

但北辰方面無法確定宏觀調控對市場后期可能產生的影響，其最終確定長沙房價水平降低到2500-2800元/平方米的情況下北京將和長沙直接對話，屆時北辰方面將考慮把地塊劃分，引進其他戰略投資者。

本報記者致電北辰公布的銷售電話，北辰長沙項目的銷售人員表示，該項目首批望江的房源當中，戶型均為150-500平方米，目前尚處于蓄客階段，并未開放對公眾的內部認購。而劉梅亦對本報表示，目前項目尚未拿到銷售證，樓盤還未發售。劉梅同時表示，公司正在積極摸清市場情況，開盤價格和時間尚未確定。

針對VIP客戶的江景大戶型被認為是此次北辰長沙項目是否摸清市場的關鍵。他們選擇在廣州市場占有率高的合富輝煌代理銷售，以期內部認購客戶能擴大到在廣東工作的湖南籍高端客戶；同時希望內部認購時銷售率能夠達到90%，形成樓市熱銷局面，帶動后續銷售。然而，長沙整個高端市場自今年宏觀調控以來并不理想。

土地博弈

自從2007年7月北辰實業以92億元的價格拍下新河三角洲項目，就注定了這是一塊異常煎熬的地塊。

按參與競拍的世紀金源董事長黃如論的說法，該地塊土地總價超過50億元就沒法做。

最初新河三角洲地塊的規劃條件更為嚴苛。整個地塊占地面積785198.96平方米,其中包含商業用途面積152390.25平方米,住宅用途面積632808.71平方米。容積率為商業小于5.0、住宅小于3.5,總建筑面積不超過380萬平方米。以此核算，北辰拿下該地塊后樓盤實際樓面地價2421元/平方米。照此，北辰長沙地塊的成本價格為3721元/平方米。

下轉39版

上接37版

　　“照長沙市的樓市價格，即便是以成本價在2010年開盤，放在同區域僅是剛可接受的水平，再高一些就賣不出了。這還沒有計算北辰項目15萬平方米的商業面積。這是一塊沒法做的地?！庇忻襟w人士對本報表示。

2008年7月31日，市場傳言北辰方面即將退地。但北辰方面隨后予以否認，并表示，除10億元拍地保證金外，北辰及首開首期62億元地價款已經支付，北辰并未有退地打算。隨后，北辰于2008年8月在長沙舉辦了一次盛大的動工儀式。

“退地是北辰要求長沙市政府更改規劃的一種方式。事情搞得很僵?！鄙鲜雒襟w人士對本報表示。

該媒體人士引用長沙市政府相關人士的說法，在北辰退地傳聞后，北辰方面即與長沙市展開非正式的洽談。最終，北京市方面某領導親赴長沙負責協調相關事宜。

按照地塊出讓時的土地建設標準，除容積率及具體路網規劃之外，長沙市政府還要求地塊競得人在成交確認之日起一年內，必須完成不少于20億元的工程建設投資，土地全部交付后4年內，完成對整個區域的整體開發建設，競得人不得將項目用地分拆轉讓。

但長沙市最終調整了項目規劃及部分標準，放寬了對首期投資的要求及標準，并調整了項目內地上及地下的路網規劃，同時同意北辰方面增加棟樓的規劃高度，此外，為補償北辰方面的拿地損失，長沙市將項目內的市政路網工程承包給北辰。

按照新的規劃，北辰長沙項目的樓面地價降至1671元/平方米。此外，北辰通過路網工程承包所獲得的地價補償對項目成本的影響則未知。據了解，北辰長沙公司已核算此部分對項目成本的影響，以便確定首批房源的成本價格。

“長沙近年來土地供應幅度較大，房價超過6000元/平方米是難以接受的?！鄙鲜雒襟w人士對本報表示。

北辰長沙項目的未來似乎依然未知。也許正如長沙北辰某工作人員所述：“政府的苦心集團公司知道，但市場價格不能維持項目運作的話，集團公司將不得不采取措施彌補損失?！?P>北辰90億地王煎熬

鄔瓊

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2010-07-05

鄔瓊

　　北辰實業正在期待一次 “閃亮”的亮相。

如果不出意外，今年10月北辰實業將推出其長沙新河三角洲項目的第一批180套房源。時隔四年，北辰實業于2007年7月在長沙拿下的92億全國地王，終于示人。

開盤的爭議

北辰實業長沙項目新聞發言人劉梅并未直接回應長沙新河三角洲項目今年10月推出的說法，但其表示北辰希望有個“閃亮”的登場。

“作為北辰實業在長沙亮相的首個項目，北辰方面極為慎重，目前整個項目正處在對工程質量及市場狀況摸牌的階段。我們希望有一個漂亮的開始?！眲⒚穼Ρ緢蟊硎?。

在本報所見的一份今年4月長沙北辰公司的內部討論紀要中，按北辰方面的設想，該項目于今年5月底對部分VIP客戶開放，6月初對公眾開放內部認購，10月開盤。

但該份討論紀要中，北辰長沙公司市場部與銷售部以及代理方合富輝煌就具體開盤時間產生了爭議。

北辰長沙公司市場部建議以三角洲路網建設工程影響為理由，推遲開盤時間至12月，爭取年底的銷售高峰，而銷售部和代理公司合富輝煌建議按原定計劃執行。

爭議的焦點在于，在宏觀調控后的市場環境下，項目首批房源的銷售能否保證足夠的銷售率以及首批房源的定價應在什么樣的水平。

上述會議紀要顯示，按照北辰方面的初步估算，北辰長沙項目首批房源的成本價格為3421元/平方米，其中樓面地價1671元/平方米，建安成本1300元/平方米，其他成本500元/平方米。

北辰方面認為最低限度是以成本價開盤，在保證首批房源90%簽約率的基礎上，推出第二批98套房源，保持5%的價格遞增空間。

但整個開盤計劃的困擾依然在市場的接受程度上。

今年4月，在北辰長沙項目周邊區域的非江景房價格維持在3800元/平方米，二手房價格約3200元/平方米，江景房價格則維持在5200元/平方米。

北辰認為，首批非江景房房源以成本價推出可看作是 “低開”。周邊接近4000元/平方米的均價似乎為北辰后續房源的“高走”提供了基礎。

然而，時至5月，長沙市場突變。5月19日，有長沙媒體報道北辰長沙項目周邊某樓盤業主將其手中房源從45萬元降至39萬元仍未成交。

北辰方面似乎必須重新尋找更有支撐力的開盤價格，因為按照北辰長沙公司市場部調查，關注北辰長沙項目的客戶群體均為城市年輕白領階層，其首付接納度多半為7萬元左右，首付一旦超過10萬元，則接受度不到兩成。

該紀要顯示，北辰實業總部對長沙項目開盤價格最壞的打算是非江景房折后價3110元/平方米。

但北辰方面無法確定宏觀調控對市場后期可能產生的影響，其最終確定長沙房價水平降低到2500-2800元/平方米的情況下北京將和長沙直接對話，屆時北辰方面將考慮把地塊劃分，引進其他戰略投資者。

本報記者致電北辰公布的銷售電話，北辰長沙項目的銷售人員表示，該項目首批望江的房源當中，戶型均為150-500平方米，目前尚處于蓄客階段，并未開放對公眾的內部認購。而劉梅亦對本報表示，目前項目尚未拿到銷售證，樓盤還未發售。劉梅同時表示，公司正在積極摸清市場情況，開盤價格和時間尚未確定。

針對VIP客戶的江景大戶型被認為是此次北辰長沙項目是否摸清市場的關鍵。他們選擇在廣州市場占有率高的合富輝煌代理銷售，以期內部認購客戶能擴大到在廣東工作的湖南籍高端客戶；同時希望內部認購時銷售率能夠達到90%，形成樓市熱銷局面，帶動后續銷售。然而，長沙整個高端市場自今年宏觀調控以來并不理想。

土地博弈

自從2007年7月北辰實業以92億元的價格拍下新河三角洲項目，就注定了這是一塊異常煎熬的地塊。

按參與競拍的世紀金源董事長黃如論的說法，該地塊土地總價超過50億元就沒法做。

最初新河三角洲地塊的規劃條件更為嚴苛。整個地塊占地面積785198.96平方米,其中包含商業用途面積152390.25平方米,住宅用途面積632808.71平方米。容積率為商業小于5.0、住宅小于3.5,總建筑面積不超過380萬平方米。以此核算，北辰拿下該地塊后樓盤實際樓面地價2421元/平方米。照此，北辰長沙地塊的成本價格為3721元/平方米。

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上接37版

　　“照長沙市的樓市價格，即便是以成本價在2010年開盤，放在同區域僅是剛可接受的水平，再高一些就賣不出了。這還沒有計算北辰項目15萬平方米的商業面積。這是一塊沒法做的地?！庇忻襟w人士對本報表示。

2008年7月31日，市場傳言北辰方面即將退地。但北辰方面隨后予以否認，并表示，除10億元拍地保證金外，北辰及首開首期62億元地價款已經支付，北辰并未有退地打算。隨后，北辰于2008年8月在長沙舉辦了一次盛大的動工儀式。

“退地是北辰要求長沙市政府更改規劃的一種方式。事情搞得很僵?！鄙鲜雒襟w人士對本報表示。

該媒體人士引用長沙市政府相關人士的說法，在北辰退地傳聞后，北辰方面即與長沙市展開非正式的洽談。最終，北京市方面某領導親赴長沙負責協調相關事宜。

按照地塊出讓時的土地建設標準，除容積率及具體路網規劃之外，長沙市政府還要求地塊競得人在成交確認之日起一年內，必須完成不少于20億元的工程建設投資，土地全部交付后4年內，完成對整個區域的整體開發建設，競得人不得將項目用地分拆轉讓。

但長沙市最終調整了項目規劃及部分標準，放寬了對首期投資的要求及標準，并調整了項目內地上及地下的路網規劃，同時同意北辰方面增加棟樓的規劃高度，此外，為補償北辰方面的拿地損失，長沙市將項目內的市政路網工程承包給北辰。

按照新的規劃，北辰長沙項目的樓面地價降至1671元/平方米。此外，北辰通過路網工程承包所獲得的地價補償對項目成本的影響則未知。據了解，北辰長沙公司已核算此部分對項目成本的影響，以便確定首批房源的成本價格。

“長沙近年來土地供應幅度較大，房價超過6000元/平方米是難以接受的?！鄙鲜雒襟w人士對本報表示。

北辰長沙項目的未來似乎依然未知。也許正如長沙北辰某工作人員所述：“政府的苦心集團公司知道，但市場價格不能維持項目運作的話，集團公司將不得不采取措施彌補損失?！?P>