5月14日，商業地產大佬大連萬達集團董事長王健林成為內地新首富。第一次，商業地產大佬取代住宅業大佬坐上中國首富的位置。王健林的登頂意味著，傳統房地產以住宅為主的單一格局，已至轉型時點。

至今，以商業地產IPO的企業已有人和商業、華南城、南國置業、SO－HO中國，雖然隊伍尚顯單薄，但是每當面臨直指住宅業的調控時，從住宅圈中跳出來的人總是可以表達他們的優越感。5月底，“紅樹林”在青島開盤，今典集團聯席主席張寶全稱：“傳統的房地產開發模式我一定不會做了，那個時候的傳奇已經沒有辦法再復制，那個時代過去了?！迸c張寶全有著近似布局的還有中坤地產董事長黃怒波，對于曾經火熱的“地王”爭鋒，黃怒波以三個“更”來形容他的不屑?！笆袌錾峡傆斜饶愀斆У?，總有比你更有錢的，總有比你更不要命的，我為什么要跟這些人爭搶那些有限的資源呢？”

萬科總裁郁亮曾把中國房地產行業過去十幾年的發展形容為足球賽的“上半場”。在他看來，遍地黃金的時代過去了，未來房地產的競爭態勢和勢力格局仍然充滿變數，目前“下半場”才剛剛開始。金地總裁凌克把地產開發分為三個階段，初級階段是住宅開發，第二個階段是商業開發，第三個階段是地產服務業，顯然中國地產已進入第二階段。

商業蜜橘？

6月9日，萬科轉型的蓋頭終于揭開。當日，萬科宣布，首個城市綜合體龍崗中心區項目正在緊鑼密鼓地籌備中，預計2011年面市。萬科集團副總裁、萬科深圳公司總經理杜晶表示，在經營戰略上，深圳萬科將從單一的住宅產品升級為多元化業態經營。

萬科的這一表述并非突發奇想。

5月26日，武漢萬科與來自杭州的君瀾酒店集團簽訂協議，將在萬科城項目內建設高端商務酒店。這是近兩個月來，萬科第四次布局商業地產。

4月，萬科已經有3個體量巨大的商業地產項目被陸續披露，在宣稱要將持有型商業地產比例提高到20%后，萬科正在以令人咋舌的速度進入這一領域。其分散布局亦顯示了萬科相當的野心——這四個項目分別位于北京、西安、東莞和武漢，覆蓋了一線城市、沿海三線城市和內陸區域中心城市，總投資高達百億。

2009年11月16日，萬科深圳大梅沙的新總部萬科中心，萬科總裁郁亮對外公布了公司的新戰略：萬科未來將加大持有型物業的儲備，并在近期內陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型。其中，住宅產品仍將占據80%比重，其余20%將開發持有型物業。

城市化造就了地產商們的財富神話，但如果一種模式吸引了社會所有的資金蜂擁而上，那么，這個模式已然有了股市迫近6000點的味道。

在金地集團董秘徐家俊看來，城市化進程分為幾個階段：第一個階段是在城市化率達到50%以前，這是從農村到城市人口轉移的階段；第二個階段是城市化率在50%-70%，是從小城市進化為大城市的過程；第三個階段是城市化率在70%以上，是大城市郊區化的過程。中國現在城市化率是46.6%，接近第一階段的尾聲。因此，城市化進程放緩是一種表象，更準確地說是城市化推進到了不同的階段。很多地產公司加大二、三線城市布局，就是把握住這樣的趨勢。

和社科院一樣，萬科也有自己的2013年“拐點論”。不同的是，今年4月社科院的《宏觀經濟藍皮書》指出，“中國將在2013年左右 （2011-2016年之間）結束高速城市化過程”。在2006年前后，萬科做過中國人口結構變化的研究，研究的一個結論是：2013年，首次置業人口紅利的拐點將出現，2013年后新增首次置業人口將迅速下降。該份研究預測，在2013年前，北京、上海等一線城市將出現投資高端改善型、養老度假休閑型物業的趨勢。這在一定程度上暗合社科院城市化進程將在2013年放緩的預測。

郁亮的判斷，二、三線城市仍在重復著一線城市十年前的發展歷程，剛性需求非常旺盛。一線城市的商品房更多是針對再次改善型置業和高端置業。

萬科方面強調，現在是涉獵商業物業，不是轉型，只是因為一些土地的獲取需要有一定比例的商業規劃，“現在土地出讓都配置有20%左右的商業，純住宅用地基本不可能。但我們仍會保證住宅是主流，非住宅主要是住宅的配套，不做購物中心等專業的商業?！庇袅琳f。

萬達翻身

2006年10月，當挖掘機鏗鏘的聲音回蕩在沈陽萬達廣場周圍時，這個2003年建成的商業體，留給350個商戶的只是一把辛酸淚。這是萬達在商業地產經驗積累過程中經歷過的最為痛楚的一幕。2003年開業，2005年人流稀少，市場上不斷傳來商業欺詐的聲音。最終已售出的商鋪由萬達收回，該建筑拆除。

僅僅在三年之后，曾經摔得青紫的萬達商業，開始在中國大大小小的城市迅速拓展。

萬達官方網站上的資料顯示，目前萬達已在全國開業27個萬達廣場、7家五星級酒店、400塊電影銀幕和11家連鎖百貨店。

截至2009年底，萬達已開業持有的商業物業面積達到400萬平方米。萬達廣場包括開業與在建項目，覆蓋全國50多個城市，物業面積合計超過1000萬平方米。萬達官方網站顯示，目前萬達總資產額達到1000億元，年銷售額600億元，年納稅超過50億元。王健林在2009年年底表示，萬達確定2010年將新開業15個萬達廣場，2011年，計劃新開業20個萬達廣場。到2012年萬達廣場數量將超過80個，經營性物業持有面積將超過1200萬平方米。

在深圳私募、太合資產管理公司負責人王亮看來，萬達本身的產業布局存在一定的互補性。商業配套的完善，對于住宅等銷售型物業的價格形成了有力支撐。同時，商業地產的長期租約收入在一定程度上可以有效對沖住宅價格的波動。另外，萬達廣場覆蓋了全國50多個城市，遍布全國一、二、三線城市，在區域性上有效分散了市場波動風險。同時，公司四大產業的目標市場錯位經營，形成互補。

地產下半場

萬科仍堅持城市主流住宅開發商的定位，支撐萬科這種定位的仍是備受地產商推崇的“城市化”。

“中國正經歷著也許是世界歷史上最大規模的一次城市化進程，同時這也是世界歷史上最快速的城市化案例之一。城市化率從20％到40％，英國用了120年，德國用了80年，美國40年，日本30年，而中國只有22年。2009年底，我國的城鎮化率為46.6%。近5年來，全國城鎮化率平均每年增加0.9個百分點，城鎮人口每年新增約1580萬人。與發達國家80%以上的城市化率相比，我國的城市化進程仍有大幅度的提升空間?！比f科董秘譚華杰說。

但時代在變，城市在變，房地產也在變。

郁亮把中國房地產行業過去十幾年的發展形容為足球賽的 “上半場”，遍地黃金的時代過去了，未來房地產的競爭態勢和勢力格局仍然充滿變數，目前“下半場”才剛剛開打而已。

在郁亮看來，全國660多個城市，城市與城市之間的差異特別大，有些城市經濟發展情況已經可以上升到與發達國家媲美；有的還在低水平徘徊，所以不能以偏概全。

很多一線城市需要的物業類型發生了變化。首先因為城市發展時間長，住房存量大，舊城改造也基本完成，住宅已經不是“獨大”的產品。首次置業的需求要么通過政府來解決，要么通過二手房解決，一手商品房市場已經逐步淡出。

不僅是萬科，綜合開發已成趨勢。保利、SOHO中國、雅居樂等紛紛進軍商業地產，金地集團已計劃在2010年投入20億元整合手中上百萬平方米的商業地產資源。

不過，靠“城市化”發家的地產大佬們仍舊延續著暴利和財富神話，在“2010新財富500富人榜”中，有88位來自地產業，占上榜富豪人數的17.6%;其財富總額達6490.8億元，占500富豪財富總額的22.5%，地產業成為財富集中度最高的行業。

這種依托城市化的房地產暴利備受質疑。

獨立經濟學家謝國忠表示，許多人相信中國城市化進程導致了房價的上漲。但事實上，房價上漲與城市化沒有任何必然的聯系，因為涌進城市的低收入者根本不會去買房，這些需求并不是真實的需求。

在謝國忠看來，房價上漲的真正動力在于三點：第一，人們相信人民幣一定會升值，并由此導致熱錢涌入，流動性充裕；第二，人們愿意相信房價會一直上漲從而帶來的投機效應；第三，地方政府出于地方利益與房地產捆綁在一起。