646米的平安金融中心即將落成，在挑戰地產第一高度的同時，中國平安的地產業務也在全國遍地開花。本報獲悉，平安的保險資金已經開始正式入市，一個月前認購了與金地合作的16億元信托中的4億元，并挖獵新鴻基人士專門負責平安的地產業務架構。不過，平安信托相關人士否認了該消息。

通過地產業務的驅動而成為臺灣最大占有壟斷性份額的國泰人壽，成為平安的戰略標桿。當能夠撬動的2500億資金入市后，平安或將改寫“文科生”萬科和“工科生”中海一哥的地產江湖。

突破傳統低收益的險資投資渠道，進軍暴利的房地產行業來提高收益以謀求最大的保險公司，平安的混業經營目標開始彰顯。通過險資直投、平安信托再融資、平安置業運作項目的商業模式，超越傳統地產公司的外延性增長，走綜合金融一體化的平安正在構筑一個地產帝國。

隱形地王

早在2009年9月份，平安和金地集團、綠城集團達成三年共250億元的信托投資計劃。

三年總計250億元的地產戰略投資決定，發生在2009年10月1日保險資金投資不動產開閘前夜。分析人士認為，險資不動產投資細節出臺后，這250億元很可能獲得額度上的豁免。

平安2010年一季報報顯示，其總資產為9955億元。按照保險公司總資產預期中的5%到10%可以投資不動產的額度，即使按照5%計算，平安可以直接投資房地產的額度可以達到近500億元。

按照房地產上市公司平均超過70%的資產負債率。平安的自有資金將撬動1700億以上的地產業務。

此外，平安還通過平安集團出資對平安信托全資子公司平安置業提供巨額擔保曲線進入地產。公開數據顯示，早在2006年底平安集團為其擔?？傤~達190億元，占整個集團為所有子公司整體擔保金額350億元的近55%。

依托平安信托，平安實際上可以撬動2500億以上的地產業務。這是萬科總資產的近兩倍，是保利總資產的近三倍。平安正在秘密洽談一個可以配置2500億資產的操盤手，逐漸從合作開發的模式過度到自主開發。據知情人士透露，新鴻基一位高層已經進入了平安的視線。

長期跟蹤研究平安的太和資產管理公司總經理王亮認為，平安綜合金融的內生性增長模式已經將未來新的隱形地王勾畫出來。

國泰標桿

早在10年前《兆億傳奇——國泰人壽之路》激發了馬明哲將中國平安鍛造成“兆億”企業的雄心一樣，在房地產投資方面，國泰人壽已成為了平安的標桿。

國泰人壽創辦人蔡萬霖當年憑著高超的房地產投資術推高收益，奠定了當今國泰金控的新金融版圖。如今的國泰人壽在臺灣地區擁有從鄉鎮到臺北的寫字樓221塊物業，總資產逾600億元美元，在臺灣保險業占有40%的份額。這也使得國泰人壽成為一個半金融半地產股。

但是出于審慎性考慮，險資投資范圍和額度一直有著嚴格的限制，較低收益率很難將不同的保險公司進行區分，市場化程度最高的平安也很難發揮自己的優勢。

平安在一季度加權平均凈資產收益率開始大幅上升，達到了5.7%,比去年同期上升了1.7個百分點。而國壽同期的收益率只有4.77%，相比同期也只增加了1.36個百分點。

綜合上市保險公司的年報顯示，目前險資約80%資金投行銀行存款和債券等固定收益領域，權益投資的比例平均約8%左右。這直接導致了更大保險公司的投資收益基本相當并表現出和股市的高度正相關周期性。

近10年來，險資年平均收益率不足4%。而根據統計數據顯示，商業地產的回報率能超過10%，遠遠高出國內保險資金平均4%左右的投資收益。而住宅地產資本回報率更是高達20%。

在平安的領先戰略下，提高收益成為平安制勝的關鍵，險資的投資在安全性和變現性原則下，商業地產自然成為首選。平安的2500億資金入市后，即使按照商業地產的投資收益率，平安的每股收益將會翻番。在將部分資金配置流入地產后，這一收益還有提高的空間。

平安的年報也顯示，公司主動改善投資組合資產配置以應對新的市場形勢，固定到期日投資占總投資資產的比例由2008年底的80.7%下降至2009年底的76.0%，權益投資的占比則由7.8%提高至10.8%。

實際上，平安還在探索其他的可以提高收益的模式。2010年4月，宋都地產借殼ST百科獲得了股東大會的通過，潛伏其中對賭的的平安置業已經通過PE方式入市。按照現在的估值水平，潛伏其中的平安信托兩年的投資收益至少翻番。

在國泰的標桿下，馬明哲也有他突破的地方。蔡萬霖堅持不蓋超高大樓蓋的原則。但馬明哲的第一高樓或許不是平安的本意?！案邩堑娘L險收益比不是很有效率，很少有非常賺錢的，實質可能是地方政府的推動作用?！蓖趿琳J為。

“就像萬科做商業地產有部分原因也是無賴之舉一樣，地方政府會要求你在郊區蓋酒店去拉動它的GDP，否則你根本就拿不到地”，一位香港上市的開發商人士說。

信托制勝

在保險已經占據優勢地位、收購深發展已經進入實質性操作階段補齊銀行短板后，以保險、銀行和資產管理作為三架馬車驅動的平安離中國領先的綜合金融集團漸行漸近的同時，資產管理現在已經成為制約平安一站式服務平臺的最后一塊短板。

平安2010年年報顯示，平安的托管資產已經超過1300億元，比2008年末期增長了近170%，實現了歷史性的突破。在平安的2009年約145億元的凈利潤中，平安信托貢獻了23.4億元。在保險和銀行業務進入穩定增長階段后，平安信托成為平安最重要的利潤驅動力。

當保險公司進入用收益率來考察的時代后，既能融資又能投資的全牌照業務的平安信托已經成為平安領先制勝的關鍵一環。在平安和金地的合作信托中，平安信托作為信托計劃的管理人將收取信托資金年2％的管理費用。即使平安認購低風險的優先部分，加上項目本身的收益平安的年收益率就超過9%。

面對進軍地產高收益的巨大誘惑，國壽和人保自然耐不住寂寞。國壽旗下的國壽投資控股有限公司早已涉足房地產、酒店等業務；人保集團旗下的人保投資控股公司亦與金融街控股公司正式簽署戰略合作協議。但是全牌照業務的平安信托顯然棋高一著。

王亮認為，保險資金投資不動產過程中，投資行為的核心原則是資產負債匹配的原則。大量保險資金進入銀行存款、國債等短期投資渠道，會造成資產負債期限的不匹配。投資房地產可以為保險公司帶來長期穩定的現金流收入，更能滿足保單的久期匹配，符合壽險業務的資產負債匹配原則，彌補我國債券市場不夠發達的缺憾，有助于公司持續改善投資收益率。

“對險資的更大額度和更多渠道開放是個趨勢，需要更多元化的機構來平滑房地產市場，平安信托將會推動平安的地產帝國越走越遠”，王亮說。

實際上，如今的國泰人壽利用自身所投資的物業，打包發行REITs,已經成為新的重要利潤增長點。