房地產企業的稅收到底有多少問題？

5月31日，針對房地產企業的稅收自查工作將結束?！胺康禺a企業自查繳稅都沒有問題”一位稽查官員表示。

不過，這并不是一個好結果。

6月1日，全國稅務稽查人員將全面進入房地產企業，房地產企業稅收稽查也將升級至專項稽查階段。

為何年年都查房地產企業？一位稅務稽查官員分析，房地產企業偷漏稅手法被業內人士冠以“偷稅手法大全”，手段五花八門。而稅務專項檢查選擇行業的原則是規范行業稅收秩序和組織收入。這位官員也表示，房地產企業的稽查對增加稅收收入有著非常明顯的作用。

眼下，各地針對房價過高而采取的房地產業調控政策正在行進中，現在對房地產業專項稽查，一方面順應了“形勢”，另一方面又能為完成稽查任務增加保障。2010年國稅總局對稽查工作的要求是，“稽查收入不低于工商稅收總收入的1.5%”，設定了收入目標，近1200億以上。

全面稽查

事實上，各地在4月份開展了房地產企業自查，計劃6月1日開始由稽查局開展稽查工作?！?、5月份，正是企業所得稅匯算時期，如果這時進行稽查，查出問題只能補繳，不能處罰”。一位稽查官員解釋這個時間安排。

國家稅務總局近日公布的《關于開展2010年稅收專項檢查工作的通知》（國稅發[2010]35號）中，房地產企業再次登上重點稽查行業的榜單。通知要求，2010年4月到9月進行稽查執行工作，10月底前報送全年工作總結、分行業專題分析報告及統計表，隨時報送專項檢查的工作動態、經驗做法、典型案例及行業檢查指南等。

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　　本次稽查針對房地產企業2008年-2009年度稅款繳納情況。

“目前報上來的自查結果顯示，這些房地產企業繳稅都沒有問題?！币晃换楣賳T說，在他看來，房地產企業作為接受稽查最多最久的企業，已有相當好的心理素質。這位官員稱，房地產業通常是自查“沒問題”，專項稽查卻能查出很多問題。

上述稽查官員表示，房地產企業年年納入專項檢查范圍，這本身對征納查三方都是值得思考和重視的問題。

全國各地稅務稽查部門每年都會將稽查匯總和典型案例報送國稅總局，各地上報的十大檢查案例中從來少不了房地產企業。假發票很多流向了房地產行業，而且手法從簡單到復雜，簡單的如直接購買假發票，復雜的如國際間避稅案。房地產行業偷稅手法被業內人士稱之為“偷稅手法大全”。

稽查部門經常通過資金的來源和走向查找偷漏稅的蛛絲馬跡。

如賬面上顯示占用鋼材供應商資金，即應付鋼材供應商，賬齡超過一年，則檢查人員首先判定該借款是否真實，因為鋼材價格波動大，一般都是現貨交易，掛賬可能是虛列成本；稽查人員還通過權利和收入的配比關系檢查，就能發現不少問題，如房產出租收入，即房地產企業賬面有存貨，而無收入，通過調研發現房子已經出租或者投入使用，且是物業公司出租的，這時候就出現了一個很有趣的邏輯，即有房子沒有收入，沒有房子的卻有收入。

房地產行業也是國稅總局出臺各項稅收規范文件最多的行業，從2006年至今已出臺多達十幾件。

稅務部門也反映，房地產行業本身的確有其特殊性，即項目期長，成本對象的復雜性，以及易受外部政策變化影響等，都給偷逃稅款提供了土壤。

稽查難點

據一位稽查官員總結，房地產企業各項稅中，問題最多的就是土地增值稅和企業所得稅，偏偏這兩個稅在政策層面缺乏剛性，這讓一線的稽查人員遇到諸多困擾。

由于項目沒有完全結算前，其成本總是存在著一定的估計，而所得稅是按年計算的，土地增值稅的清算時點也是未最終結束時。

按照規定，房地產公司在項目預售過程中，每年向地稅局預繳相當于預售收入1%-3%的土地增值稅，而到項目開發銷售完結后，要進行清算，實行四級超率累進稅率繳稅。一些開發商，房子都賣完了，卻以還有幾間社區活動中心還未建設為由不進行清算。而預繳額度遠低于實際應交稅額。

也因時間點問題，一個房地產企業的所得稅和土地增值稅，同樣的資料企業財務和稅務人員可能算出兩種答案，即便是不同稅務人員也可能算出來兩種答案，這種不確定性極大的損害了稅法的剛性。

稅務稽查對房地產行業進行長達5年的專項檢查，卻仍不能遏制偷漏稅行為，一位稅務稽查官員認為其中有政府層面干預的影響。

盡管法律規定要保證稽查的獨立性，但是對房地產企業檢查，稽查部門一直或多或少受到政府層面的干預。

尤其在基層，稽查部門開展工作得看臉色，“要么好幾年都不查，要么查出來也被壓下去”某縣稽查局官員說。

稅務稽查強調證據，但法律賦予稅務稽查的僅僅是行政手段，真實的稽查往往要借助公安偵查的力量來獲取證據。

公安偵查的介入必須在刑法層面給予支持，2009年中國對刑法進行修正，把原有的偷稅罪改為逃避繳納稅款罪。該罪的解釋為，首次免刑事處罰，這對于執法者而言就失去了強有力的抓手。

南京市曾在2005年查出一家大型房地產公司偷逃稅行為，涉案金額達5000萬元，卻因為取證、核定價格難，直到上個月才得以補繳稅款，期間耗時5年之久。