北京房地產市場“價格堅冰”上周開始崩裂。

5月5日，地產大佬恒大宣布，全國約40個開發項目統一降價15%。與此同時，市場上傳出萬科擬降價消息。

這僅僅是個開始。SOHO中國董事長潘石屹公開定性，房市即將步入冰川期。

地王“退地”消息開始傳出。望京三大地王中的一幅土地，由于地價高過周邊房價，據說開發商已經萌生退意。

一夜之間，原本熱鬧的售樓處突然冷卻。

京版國10條：不準炒房

兩個事件催生了北京市最嚴厲的調控政策出籠：一是“望京地王”，二是“通州房價”。

3月15日兩會剛剛落幕，北京望京旋即拍出三塊地王，除一塊為重慶民企金科地產之外，另兩家均為央企。

知情人士稱，當時國務院辦公廳分別向北京市政府和國資委質問情況，要求予以說明。接到辦公廳電話的一方是北京市長郭金龍，另一方是國資委主任李榮融。

之后，北京市府向北京土地儲備中心了解地王成因，土地儲備中心負責人答復稱，三塊土地本應在兩會之前的3月6日拍賣，恰因兩會召開，于是將拍賣日期推至3月15日。

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　　此答復顯然無法解釋三塊土地只推遲了十天左右、就最終以超過以往土地價格成為新的 “地王”的原因。

作為對地王、高房價的補救回應，北京市不得不行動。

3月19日，北京市住房保障工作會議召開，作為國務院主管住房的行政領導、住房和城鄉建設部部長姜偉新出席并講話。會議提出了今年北京市住房保障的工作目標，并確定了相關任務，當天，北京市市長郭金龍、副市長陳剛雙雙赴會。

會后，姜偉新和郭金龍一并參加了一個開張儀式，為北京市 “公共租賃住房發展中心”揭牌。由北京提出的 “公共租賃房”概念，一時成為媒體熱議的話題。

不幸的是，剛按下 “望京地王”葫蘆，又浮起 “通州房價”的瓢。

4月11日北京春季房展會上，通州商品房清水灣和京貿國際城分別報價達到每平方米2.4萬元到2.8萬元。 《北京日報》有這么一段文字記述當時情況： “北京部分地區中心城區和近郊房價出現了倒掛，尤其是通州區，部分高端樓盤均價直逼甚至超過了城區樓盤均價?！?P>相應的主管部門再也坐不住了。4月17日，由住房建設部起草的 《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 （簡稱“新國十條”）出臺。

“北京望京地王和通州房價倒掛現象，是國十條出臺的重要觸因?！敝袊康禺a學會副會長顧云昌稱。

一位參加了 “新國十條”內部研討會的人士稱，與會各方最后議定的一些細則，其實就是針對少數房價虛高的熱點城市，如北京、上海。這位人士更明確表示稱，此次目標劍指北京。

全國各城市都開始觀望北京的態度。

4月22日，北京市住建委新聞發言人徐志軍接受媒體采訪時稱， “京版國十條”將于4月28日出臺，新政策除了對三套房及未完稅一年的外地人購房貸款基本叫停外，還將對北京本地居民購房套數進行限制。

4月28日當天，市場開始屏息靜候 “京版國十條”落地，但當晚卻沒等到。

為什么 “京版國十條”被推后？接近北京市建委的業內人士稱，在準備發布前，建委將初擬的北京國十條呈送主管副市長陳剛閱批，然而陳剛對這個方案的表態是“不能簽字”。

比國務院新政更為細致的條款未通過，北京市建委和國土房管局的官員也感詫異，他認為主要原因是 “內部及時進行了討論、修正?！?P>4月30日,“京版國十條”以對國務院新政最為嚴苛的執行力度予以發布。

文件開篇即稱， “北京市政府迅速制定并發布 《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，再推11條措施，這11條措施，將“國十條”當中所提到的部分房價上漲過快城市 “可以用”的政策一一用了上去：限制對不在北京納稅的非北京戶籍人口在北京購房發放個人按揭貸款；每戶家庭限新購1套住房；第三套房及以上暫停放貸等。

“北京的政策和中央是高度一致的。中央版有一句話，在房價上漲過快城市， ‘可以’采取某些措施。北京能說自己不是上漲過快城市？” 北京房地產協會副秘書長陳志反問，他接著說 “房價上漲過快城市中包括京滬廣深，北京更靠前，必須要按照國務院政策精神來貫徹實施，沒有別的選擇?！?P>“不準炒房！”陳志將該中央版政策精神進行了定性。

北京房市：價格堅冰破裂

房價不跌，政策不止。北京房地產市場的價格堅冰開始破裂。

5月6日，今年第一季度摘取全國房地產企業銷售面積桂冠的上市公司恒大地產率先破冰，宣布全國約40個開發項目統一降價15%。

市場還傳言，萬科高層在最近一次內部會議上告知各地分公司負責人，根據自己可售房源當月銷售率，如達不到預定目標的60%，可自行決定是否促銷。

在北京地區，通州、望京等上漲過快地區成交量萎縮更為嚴重。前期炒作嚴重，一年內房價從1.5萬元漲至2.5萬元的通州房大幅降價，一年上漲1萬多元/平方米的通州k2海棠灣項目，將銷售均價調低2000元/平方米。

一夜之間，原本擠得滿滿當當的售樓處突然門可羅雀。北京繁華十字路口、機動車道上，發放房地產廣告的隊伍變得隨處可見，廣告中的樓盤所在地范圍也從河北燕郊、固安、涿州等地小產權房擴大到了通州、亦莊、大興、房山等地大產權商品房，現在甚至擴展到了市區內三四環的 “高檔公寓”。

更有不好的消息傳來。兩會剛剛結束之后望京拍出的三塊地王其中一塊，可能面臨退地的境況。

但情況可能變得更糟。

“房市即將步入冰川期?！?5月5日，SOHO中國董事長潘石屹在參加 “2010政變地產”系列觀察與解讀會時預測。

而在前一天晚上7點，北京市一位房地產主管領導給潘石屹打電話，問他：政策出臺怎么樣？

“挺好的?！迸嘶卮鹫f：

“市場反映怎么樣？”主管領導問。

“冰凍了?！迸嘶卮?。

調控邊界：下跌20%-40%

北京房價堅冰松動，房地產新政的制定者可以松一口氣。但新問題接踵而來，北京房地產新政中用到了兩個暫時，一個臨時，暫時和臨時各自代表了多長時間？作為最直接被調控對象，開發商、銀行和地方政府又能扛多久？

“等成交量和價格趨穩后，效果會充分顯現出來，可能至少需要幾個月時間?！标愔菊f，

對于此輪恒大地產率先降價，有人懷疑其資金流緊張，恒大內部人士表示主要考慮到后續現金流的穩定增長，同時也為擴大市場份額，加速行業整合，兼并吸收其他小型的開發商。

北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強表示，由于2009年到今年一季度銷售形勢較好，多數開發商手中囤積了大量現金，短期內并不會著急現金流的問題?？偛吭谏钲诘哪硣写笮头康禺a上市公司的內部人士表示，按照目前的現金情況，還可以撐9個月。

不過有數據表明，截至3月23日，已公布的67家房地產上市公司同期凈利潤為280多億元，負債卻超過5100億元。

相比之下，銀行承受的壓力則與貸款數量和公司資產的質量有關。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生透露，2010年一季度，央行公布的2萬多億新增貸款中有1/3，即8000多億都流入了房地產?！叭绻@1//3投入房地產，就撬動了更多的流動性，其它的2/3就會加速流向房地產?！?聶梅生說。

有消息稱，最近各家商業銀行應監管部門要求，對房地產貸款進行了壓力測試，民生銀行可容忍房價下跌四成，農行可容忍兩成。具有代表性的是交通銀行，其房貸壓力測試顯示：假如房價在此次調控中下跌30%，交行對公開發房貸不良率將上升0.8個百分點，個人按揭不良率將上升0.9個百分點，建行、工行與之類似。

該消息并稱， “如果房價跌幅超過12%-20%，政府可能就會出手干預，不讓其繼續下跌?！?P>對地方政府來說，控制調控帶來的風險遠沒有起草一份政策文件那么輕松。

國土資源部部長徐紹史曾在一個電視電話會議上透露，近10年銀根和地根的相互影響呈現出很明顯的規律性。 “如果銀根放松，通常是半年到一年之后，土地征用就會大幅度上升；如銀根收緊，半年到一年之后，土地的征用就會有比較大幅度的下降?！?P>全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，剛剛公布的一季度全國84個城市的土地抵押貸款是2萬多億，比去年同期增長了40%多，這說明了地方政府 “土地財政”是推動房價的動力。

北京市財政局一位內部人士表示，2009年北京全市預算內財政收入完成2026億，而土地出讓總價款達到928億，土地出讓凈收入為477億。土地出讓金收入總額占財政收入比例約50%。土地出讓溢價率也高達50%。

該人士稱，去年土地和房地產收入對財政的依賴性太大，契稅完成預算300%多，主要增幅來源于房地產和土地，營業稅增幅完成了15%。

這位人士認為,北京調控政策出臺后，首先受到影響是交易環節稅收，如契稅；而開發環節的影響，可能持續的時間更長。因此，北京編制今年稅收收入預算時，財政部門將房地產作為營業稅的減收因素考慮，增幅定在了12%，比去年低3個百分點。

不過，或許這三方誰都不會出現煩惱,因為地方政府和銀行、開發商之間的親密聯系并沒有因為2008年的房地產市場低迷期而有所改變。

2008年底，一個國有上市房地產企業老板告訴潘石屹：”現在我們的資金狀況非常差。但可是政府不能不管我們，會救我們的。

“當時我都笑出來了，你是一個上市公司啊，你財務指標不好，銀行、地方政府為什么會救你？”潘石屹回憶。

但等我回到北京來，政府真的救了他們?！迸诵稳葸@是東郭先生和狼的故事，東郭先生把狼給救活了。 “08年底-09年初，所有的房地產公司貸款沒有一筆不延期的。有幾個地方政府還出臺紅頭文件說開發商欠地方政府的出讓金半年之內不用交了?！迸耸僬f。

但東郭先生與狼的故事，誰說不能在2010年繼續上演呢。