拍地保證金利息去向調查

胡芳潔陳文雅

　　3月17日中午，正在接受采訪的華遠地產董事長任志強收到一條短信，原來是北京市國土資源局因為推遲土地競價時間，要補償開發商競拍保證金7天的利息損失。華遠地產參與了其中3塊地的競價，獲得4萬多元的利息補償。

當天下午，老任在他的微博里感嘆：“市國土局第一次破天荒地為自己的違約行為承擔責任?！?P>北京市國土局此次“退息”行為實屬意外之舉。開發商為獲得拍地資格需繳納一定比例的保證金，一直以來，這些巨額資金在土地交易中心的賬戶上滯留而產生的利息，從未公開過。

灰色地帶

在延遲“中服”地塊出讓時間后不久，3月8日，北京市土地儲備中心又發出公告，將原定于當天競價的6塊土地的出讓時間，推遲至3月15日。次日，任志強在其微博中抱怨，“北京市已多次中止和變更招標邀約，變相侵吞了開發商繳納的保證金利息。不知道什么法律能約束政府的這種無公信力的行為?！?P>3月17日，政府表態將退還開發商7天的保證金利息，任志強認為這和他近日在微博中的言論給政府施加了壓力有關。

據悉，華遠地產參與了其中3塊地的競拍，盡管一無所獲，但累計繳納保證金6.26億元，獲得國土局7天利息補償4.452萬元。以此計算，市國土局是按照活期存款年利率0.36%，對開發商進行的返還。

從2002年實行土地招拍掛制度以來，國土資源部就規定投標、競買保證金需在招拍掛活動結束后5個工作日內予以退還，但不計利息。對拍地保證金采用“不計利息返還”的方式，全國各地一直沿用至今。

任志強對這一做法的質疑，早在2008年初就已開始。

2008年1月，政協北京市第十一屆委員會第一次會議召開，任志強以北京市政協委員的身份，提交了一份提案，即“關于土地招投標保證金利息退還企業的建議”。在這份提案中，他指出：繳納保證金并不改變企業對財產擁有的權利和歸屬，但政府將保證金的利息歸己的做法，卻改變了保證金的權利歸屬，將繳納保證金變成了盈利的方式，違背市場公平原則。但這份提案遞交以后，并沒有得到答復。

在遞交這份提案時，任志強計算了自己的公司在前一年即2007年，因繳納保證金而導致的利益損失?！?007年一年累計滾存的保證金有30多億，按企業貸款利率來算，損失了8600多萬的利息?！比沃緩娬f。

保證金利息的計入，意味著各地政府出讓土地的總收入，大于土地出讓金總和。這部分額外的收入具體有多少？又將做何用途呢？

保證金利息追問

為此，本報以2009年北京市全年的土地交易為樣本，進行了測算。

2009年北京市共出讓了243幅土地，本報分別統計了每一幅地塊的競拍人數量，其中有21幅土地因無法獲得競拍人數量，將競拍人數量設定為3。北京市拍地保證金一般按起始價的10%進行繳納，由此計算，2009年北京市全年收取的拍地保證金總額為302.7億元。

一塊土地的競價開始時間與成交日之間，一般有15天左右的時間，競拍人就是在此期間申請競買資格、繳納保證金；而根據規定，地塊成交后5個工作日退還保證金。任志強根據華遠地產的拿地經歷推算，正常情況下，拍地保證金的滯留期限長則20天，短則5天。這一數字也在其他房地產公司得到證實。

保守估計保證金的平均滯留期限為7天，按活期存款0.36%的年利率計算，2009年北京市拍地保證金產生的利息總額約210萬元。

這是最保守的計算方法。工商銀行北京某支行行長對本報表示，如果一個機構賬戶上經常有巨額資金流動，并且能保持一定的存量，那么這樣的大客戶，年收益率絕對不會是0.36%。

“我們假設一種情況，一家像中石油、中石化這樣的機構，在銀行的賬戶上，資金長年流動，并總是能保持50億元左右的存量，它肯定不會按活期存款利率把錢白白放在銀行里。如果是這樣的賬戶，會有專門的財務公司來管理，而銀行方面會有一個團隊跟他們去談，并制定一個總的現金管理方案，其中可能會包括結構性存款等理財性質的產品、協定性的產品等，并制定方案來保證其日常性的現金流動、突發性的現金流動。這樣總體來說，年收益率不一定低于一年期定期存款利率?！痹撔虚L表示。

現在一年期定期存款年利率為2.25%，如果按這個上限來計算，去年北京市拍地保證金同樣按平均滯留7天計算，利息收入則為1320萬元。

這筆額外的利息收入，歸誰所有，是如何使用的呢？

“保證金利息是不退的。不過這次延期的利息，會按照活期存款利率退給開發商。這是在由于我們的原因而導致延期的情況下，這種情況很少發生?！北本┦型恋貎渲行氖袌霾勘硎?。

北京市土地儲備中心一名負責人表示，保證金延期利息可以退給開發商，記者問到以前保證金利息是如何處理的，他表示這個問題需要采訪國土資源局。

“這是一個政策解釋的問題?！眹临Y源局新聞部門的一名負責人說，他們會在近日給予答復。截至發稿時，本報還沒有收到市國土局的答復。

某市國土局人士對本報表示：土地出讓金管理有一個細則，確立收支兩條線管理，是2006年出臺的《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》。每個地方再根據本地區情況制定實施細則?！瓣P于保證金利息這塊是不是納入土地出讓金的收支兩條線管理體系，細則里沒有明確說要納入，在一些地方的實施細則里面是明確不納入的。比如某市的實施細則中規定 ‘依法向國有土地使用權受讓人收取的定金、保證金和預付款暫不納入土地出讓收入管理’。保證金的戶頭各地也不完全一樣，我們這里是財政的戶頭，而北京是儲備中心的戶頭，這樣保證金由誰來支配也不一樣?！痹撊耸勘硎?。

任志強在其2008年提交的政協提案中建議這樣解決這個問題：一是用銀行信譽或票據代替現金支付保證金以降低交易成本；二是將投標單位的保證金利息退還給企業或仍歸企業所有，可以通過銀行設立投標保證金專項賬戶的方法技術上解決，也可在招標單位賬號上單獨核算同步解決。

但這個提案沒有得到答復。

2010年3月，國土資源部頒布“國十九條”，其中規定競買保證金不得低于底價的20%，較此前保證金一般為底價10%的比例大幅上升。隨著保證金繳納標準的大幅上升，這部分的利息收入將會成倍增長。

（本報實習記者賴囝楠對本文亦有貢獻）

經濟觀察網相關產品

(共有條評論)

更多評論