小心播下龍種收獲跳蚤

　　3月11日，國土資源部《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》高調亮相，外界稱之為“國十九條”。這份文件的發力方向，毫無疑問是“高房價”，首先是調高土地競買保證金，防止地產商在土地上搞“囤積居奇”，其次是確定各地土地供應中，用于保障性住房的土地不少于70%。

“國十九條”的政策構思可謂良苦，一方面企望抑制地產商利用土地存積獲取溢價，另一方面則期望加大保障房用地，令低端商品房批量面市。在一抑一放之間，高房價會應聲而落嗎？

沒有人不知道房地產是資金密集型行業，甚至于一個地塊的拍賣金額，抵得上一個中小城市一年的財政收入。相應地看，競買保證金從此前由各地方政府基本以10％為上限，至“國十九條”一律提升至20%，這等于說購買土地的“門票”，一下子貴了一倍！這意味著房地產“價格杠桿”從購買原材料的第一步，陡然增高100%，能夠跨過門檻進場的地產商會越來越少。如此一來，兩種情況不可避免：一是獲得“入場券”的開發商驟減，表現在產銷環節，則是供應規模下降；二是由于參與競爭的對手不多，意味著20%“入場券”的成本，可以直接轉移至消費環節。供應減少、競爭度下降，同時成本上升，隨之而來是什么呢？恐怕任何一個稍有經濟學常識的人都知道，當然是房價更高了！

當稻米貴到糧商都囤不起的地步時，只能讓有實力囤積稻米的商家惜米如金！從近年參與土地拍賣地產商數量變化，可以印證一個并不顯眼的轉變，2009年之前，每一塊熱門土地的參加競拍企業數量在20家至30家之間，而現在大多數“地王”的競爭者很少超過10家。

回顧近十年來的土地管控可以發現，從1999年住房市場開放，至2004年，每年房價上漲幅度為5％，而從土地“招拍掛”制度開始起，即2004年至2010年，平均每年房價漲幅為10％，為什么土地集中管制前后，房價漲幅會出現翻倍差距？基本邏輯是，當土地集中供應導致商品房供應規模下降，而需求卻源源不斷增加時，房價必然像被擱在蓄熱已久的“活火山”出口上。

為了平衡高房價之弊，此次出臺的“國十九條”將保障房土地供給推到極致，強調要確保各地當年的保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設用地供應總量的70%。在商品房價格如脫韁野馬之際，保障房到底可以起到什么作用？2006年“國六條”提出恢復保障房供給至今已4年，保障房的建造狀況如何，從兩會 “高房價”提案超過50％就可見一斑。一言以蔽之：雷聲大雨點小。

如果細究“國十九條”中有關“自住性中小套型商品房建房用地”的表述就更令人困惑。自住性中小套型商品房建房用地與棚戶區并列，歸于保障用房的范疇之內。什么是中小套型商品房？如何界定是自住還是投資？這個標準由住房建設部給出，還是地方政府各自表述？在這方面已有前車之鑒。2006年，70/90政策面世之后，兩個70平方米的小房子，被中間的一道虛墻隔開，事實上這是一個140平方米的住房，以保障的名義實行的變通手法層出不窮，保障就此也成了一句空話。由此可見，只要保障房定義有絲毫含混之處，“變臉”表演的房地產版本一定更生動、更多彩！因此對于初衷“劍指”高房價的土地新政，令人不免擔憂：小心播下龍種收獲跳蚤。

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