上海最貴樓盤 中糧海景壹號暴利如何煉成的(1)

經濟觀察報 記者 陳哲  上海外灘800米黃浦江畔，因為知名樓王湯臣一品而平添了些許傳奇色彩。而現在，上海樓市的新寵變成了咫尺之隔的海景壹號。

這個中糧集團在滬的首個住宅項目，經過13年沉沙終趕上 “豪宅熱潮”。首期66套房源在一個月內銷售一空，成交均價達11萬元/平方米，這一數字，是其拿地成本的25倍。

中糧曾希望能在地產板塊上做到和黃、瑞安那樣的高度，一直未能如愿。但此時，與湯臣一品時間、地段、定位均極為類似的海景壹號，卻從眾多豪宅中脫穎而出獲得極高的溢價。人們不禁要問：其暴利是怎樣煉成的？

暴利：銷售價是樓板價的25倍

上海市房地產交易中心提供的最新信息顯示，中糧海景壹號已售66套，現僅剩一套面積為636平方米位于頂樓復式在售。已售房總面積達21588平方米，成交均價（累計合同均價）為每平方米11.006萬元，超過湯臣一品的10.6萬元/平方米，成為滬上第一高價樓盤。據統計，中糧集團在此首期項目上回籠資金23.76億元。

那么，海景壹號的成本是多少？中糧又在何時拿到此地塊的呢？

一位上海地產界人士介紹，一般而言，房地產開發企業的總成本包括直接成本和運營成本。在直接成本項下，又包括前期工程成本、土地成本（土地出讓金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設施和不可預見費等6個子項；在運營成本項下，又包括財務費用、銷售費用和開發間接費用等3個子項。其中土地成本、建安成本是其中的大頭，而財務費用主要是貸款利息，一般視項目開發時間長短而不同，銷售費用一般占項目收入的3%~4%。

本報曾赴上海房產交易中心采訪查詢海景壹號地塊信息，該中心負責人表示，由于時間較早，并沒有電子檔案在冊。記者又先后赴浦東新區檔案館、上海市規土局和浦東新區規土局，但三家機構以提供的材料不全等理由拒絕查詢。

不過，一份海景壹號的房地產證材料顯示，這個原名為鵬利海景的樓盤，使用期限為1999年到2069年。也就是說，這塊年限為70年的土地并沒有經過多次轉讓,開發商取得它的時間在1999年之前。

一位地產界資深人士透露，1997年亞洲金融危機前后，上海房地產市場進入調整期，唱衰浦東的聲音甚囂塵上。此時，包括花旗集團、鵬利國際、湯臣集團等外資卻逆勢而上，從當年小陸家嘴地區最大的“地主”之一——上海富都世界開發集團（下稱“富都世界”）手中買地。

始于1992年的富都世界是陸家嘴集團和泰國正大集團合資成立的公司，1995年以后，陸家嘴集團陸續將其所擁有的從原城中路、陸家嘴西路、世紀大道、濱江大道之間沿江近40公頃土地成片開發及房地產經營權，轉讓給上海富都世界。

資料顯示，1996年10月8日，中糧集團旗下香港鵬利國際有限公司（下稱“鵬利國際”）的全資子公司亨達發展有限公司（下稱“亨達公司”），與陸家嘴集團旗下的上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司（下稱“陸家嘴股份公司”）簽訂了一份土地轉讓合同。這塊名為小陸家嘴X5-2地塊、性質為酒店公寓的土地，由陸家嘴股份作價1500萬美元批租給亨達公司。這就是后來的鵬利海景項目所在地之一。

1997年9月，亨達公司從富都世界購入X5-4地塊的土地使用權，不過，富都世界希望與亨達公司共同開發，雙方分別占24%和76%的股權。

1998年5月，亨達公司在上海注冊成立獨資公司上海鵬利置業發展有限公司（下稱“上海鵬利”），負責在X5-2、X5-4地塊上開發鵬利海景項目。

正在上海鵬利準備著手做項目設計時，上海市規劃部門希望該公司將緊鄰的X5-3地塊購入，以讓鵬利海景在X5-2、3、4三個地塊合并為X5地塊統一規劃。上海鵬利遂與2001年9月重新與富都世界簽訂協議，以3570萬美元的價格，獲得X5-3、X5-4兩宗土地的開發權。

由于此前X5-2土地性質為酒店公寓開發，上海鵬利直到2003年7月，方獲得政府對X5地塊用作住宅開發的批復。至此，經過前后近7年的時間，上海鵬利終于獲得了這幅總面積為24315平方米的土地。

按照1996年和2001年的匯率，上海鵬利為X5地塊支付的出讓金折合人民幣4.2億元。而鵬利海景的建筑面積為9.8萬平方米，該項目的樓板價為4283元/平方米。

根據目前銷售價格，鵬利海景的售價達到了當年拿地時樓板價的25倍多。

本報從鵬利海景工程總承包商上海第一建筑公司獲得的材料顯示,該樓盤建筑上部的總包合同金額為1.4億元，折合每平方米1429元。某國內大型房建企業資深財務人士說，2005年上海豪宅市場最高的建安成本為5000元左右，且包含了公共設施配套費用，“鵬利海景比之更早，不會比這個高”。

鵬利海景系精裝修交房，裝修一項也應作為重要成本之一。根據湯臣一品、鵬利海景等上海豪宅的銷售代理易居中國的分析師薛建雄估算，“即便它均采用當時頂級的設備和材料，但折合成本不超過1萬元/平方米?！?

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