銀監會版REITs年內放行
作為中國資產證券化的 “奮力一躍”，分別由銀監會、證監會主導的兩套REITs（房地產投資信托基金）方案歷經多年的討論，終將見曙光。本報獨家獲悉，銀監會版的REITs方案試點將在年內推出，目前，上海國際信托、中信信托、平安信托均已上報了相關設計方案。
相比于銀監會版的債券類REITs，證監會版的股權類REITs將面臨更大的制度障礙。接近決策層人士告訴本報，以往困擾REITs推出的許多問題，包括物業資產的評估、登記等問題，在相關部委反復的溝通中，都已經得到了明確。
據稱，證監會版REITs將在海通證券、嘉實基金中進行試點，但步伐將肯定落后于銀監會版的債券類REITs推出，主要原因是，“在二次征稅問題上，一直并未得到國稅總局的明確態度”，知情者說。
銀監會版：“繞道”推行
接近銀監會人士告訴本報，從去年開始，各信托公司都已經上報方案，中間幾易其稿，但目前尚未得到銀監會的最終肯定。
平安信托一位高層證實：“方案在2009年就已經做好上報了，10月份，監管層也說過要推出REITs，但由于地產行業流動性的問題，一直推遲到今年?！?P>本報得到的信息顯示，由于中國金融業分業監管的原則限制，銀監會方案選擇的試點單位均為信托公司，在這種情況下，作為信托基金的REITs只能在銀行間市場流通。而銀監會方案的方向是，“以債券類產品的方式組建REITs，發行受益憑證，地產公司繼續持有物業的所有權，REITs在銀行間市場交易，主要參與者是機構投資者”。
目前最為明確的是上海國際信托設計的浦東新區REITs，該方案將以上海金橋（集團）有限公司、上海金橋出口加工區開發股份有限公司、上海外高橋 （集團）有限公司、上海外高橋保稅區開發股份有限公司、上海張江（集團）有限公司等5家公司所持有的物業資產未來10年收益權設立信托。
本報獲悉，天津的濱海新區REITs也正在籌劃中，將涉及天津泰達的相關物業資產。一位大型投行固定收益部的負責人告訴本報：“銀監會方案在設計中避開了很多制度問題，比如最重要的物業所有權轉移問題，所以推行的阻力比較小。也正因此，與真正意義上的REITs相比，還有一定的距離?！?P>浦東新區REITs初步方案的大體構架是，上海信托以上述5家公司的物業資產收益權設立信托，獲得普通級受益憑證，同時向機構投資者發行優先級信托受益憑證，中國國際金融公司負責承銷。
相關物業資產每期的租金收入，在扣除營業稅后劃入托管銀行的信托賬戶，由資產管理公司發出分配指令，托管行負責分配——優先級信托受益憑證以固定利率計算，按季償付，通過中央國債登記結算有限責任公司回報機構投資者；而普通級信托受益憑證則為租金收入扣除對應的營業稅、信托費、資產管理費和托管費等費用及向優先級受益憑證持有人償還利息后的余額。
而如果物業當期產生的標的租金收入扣除當期應向資產管理公司、受托人支付的費用后的余額不足以支付當期優先級利息時，則由金橋集團、外高橋集團、張江集團負責對該資金缺口予以補足。
據稱，浦東新區REITs將發行40億元，所涉及的物業共105宗，建筑面積約140萬平方米，超過90%為工業地產物業，2009年產生租金收益約5.5億元。
“按照過去內部對REITs的管理辦法的規定，有兩個核心的要點，要求物業的所有權放在信托底下。信托要做成SPV（特殊目的公司），目前的方案因為沒有要求所有權轉移到信托底下，所以還不是最正統的REITs?！币晃欢嗄昵熬头止躌EITs產品推出的信托公司高管說。
同時，浦東新區REITs的機構投資者只能享有固定利率回報，這固然規避了一定的投資風險，但也意味著這更像一款債券產品。按照國際慣例，REITs應該是可以在股票市場流通的，而且因為投資不動產，租金是變化的，事前并不能規定好收益率。
如果只能在銀行間市場流通，那么REITs募集資金有限，且個人投資者和相當多的機構投資者不能參與，則難以體現REITs的規模和流通價值。
證監會版：突破與困境
相比于相對“折衷”的銀監會版RE－ITs，證監會版REITs面臨著更大的制度障礙。
據稱，證監會版方案的大體方向是，以股權類產品的方式組建REITs，將物業所有權轉移到REITs名下并分割出讓，地產公司與公眾投資者一樣通過持有REITs股份間接擁有物業所有權，REITs在交易所公開交易，機構投資者和個人投資者均可參與。
消息人士稱，嘉實基金和海通證券已被定為證監會版的試點單位。此說法得到了嘉實基金高層的默認，但其拒絕向本報透露進一步的內容，只表示：“已經運作了多年，方案也做得很好。但主要看監管層的意思?！?P>招商證券的一份研究報告顯示，截至2009年6月，美國上市REITs總收入是開發商的1.5倍，但總市值達9倍；公司面，前五大REITs總收入是前五大開發商的52%，但總市值是5倍。其繁榮的根源是，政府的稅收政策提高了投資收益的吸引力，使房地產由小眾投資品變成了大眾投資品；同時以稅收優惠引導物業持有者以REITs形式持有或退出，解決了REITs資產供給。
“許多開發商都對REITs特別感興趣，可以實現一邊融資，一邊賣房子，快速退出”，上述接近決策層人士告訴本報，參照美國的經驗，REITs最重要的環節在于可以避免雙重征稅，同時加速資產變現流通——對于開發商持有物業而言，公司要交企業所得稅，股東要交個人所得稅，如果轉為REITs，那么企業所得稅被免除；在轉讓方面，開發商以自有物業換取REITs股份，然后在公開市場出讓，完成物業出售，規避資產轉讓所面臨的稅收，并實現快速退出。
事實上，證監會版的REITs方案經過幾度修改討論以及與相關部委的協商后，在許多方面完成了突破。
首先是目前中國一線城市物業資產的租售比不成比例的問題，由于租售比水平太低，希望以長期持有物業獲得租金收入的REITs，在裝入相關物業資產時，需要給予物業持有人一個有吸引力的價格，付出的巨大成本將使REITs的資本回報率非常低，收益無吸引力可言。
據了解，在證監會系統的相關討論中，有關REITs的相關要求曾幾易其稿，“最早要求發起人是長期持有業態的開發商，但后來發現符合這個條件的開發商非常少，同時從租售比來看，資產回報率會非常低，后來就把這一條刪掉了?！鄙鲜鋈耸空f，“這也意味著對通過物業轉讓獲得升值收益的一種默許?！?P>其次是資產評估、登記問題。1月20日，財政部網站掛出了《投資性房地產評估指導意見（試行）》，其中詳細規定投資性房產按照新會計準則進行公允值評估，具體可采用“市場法”和“收益法”，這被外界解讀為通過進一步規范評估方法，更好地反映物業資產的現值。
稅收政策成為了最終不得不面對，但尚無實質進展的問題。
公開資料顯示，目前已運行REITs的國家都通過稅法改革，避免雙重征稅以便提高物業回報率。例如美國，在免除了企業所得稅的情況下，美國的REITs收入回報率達到8.4%。
但在中國現有稅法框架下，如果希望通過長期持有物業獲得租金收入，要交納5.5%的營業稅，12%的房產稅，然后要繳納25%的企業所得稅，收入分紅后還要交納個人所得稅；而物業資產的收購和轉讓，也需要繳納高額的資產轉讓所得稅。這在無形中提高了可供選擇的物業資產門檻，同時阻礙了REITs的進一步成長。
據稱，2009年年底，證監會召開的有關REITs的一次內部會議上，國稅總局人士首次列席參加了會議，但參會人士告訴本報：“由于國稅總局在REITs的研究上參與的比較晚，比較被動，在這個問題上，國稅總局只是在聽，并沒有表達任何意見，也沒有任何態度?！?P>
- · China Begins Registration of Stock Index Futures Trading Accounts | 2010-02-23
- · 17萬年薪VS北京戶口 | 2010-02-23
- · 23 People Indicted on Charges Related to CCTV Fire | 2010-02-23
- · China Southern Airlines Receives 1.5 Billion Yuan Capital Injection | 2010-02-23
- · China to Stick with Moderately Loose Monetary Policy Settings in 2010 | 2010-02-23
經濟觀察網相關產品
