2009-11-13

對話房地產趨勢：2010，謹慎樂觀

顧云昌（中國住宅房地產研究會副會長、住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任）：購房拉動經濟增長房價需走向平穩

隨著大家買地積極、買房積極，房價、地價都往上漲了。我們國家的國民經濟“保八”沒有懸念，和老百姓的買房是分不開的。老百姓買新房花了2.7萬億，我估計到年底3.5萬億沒問題。這是新房，還有舊房，加上二手房一共是5萬億，老百姓一年花了5萬億買房，國民經濟零售總額去年是10萬億。老百姓買房對經濟的拉動多大，消費的力量多大，消費拉動經濟，我看房地產的功勞是最大的。

但是現在房價漲得比較快，既要保持銷售投資對國民經濟的貢獻，同時房價要漲得平穩一點兒，這是大家希望的，其實開發商也這樣希望，房價不能漲太快，危險在后面。所以，我們溝通討論如何保持穩定增長，同時房價相對穩定。

毛大慶（萬科地產北京總經理）：政府應給市場明確信息即時調整政策走向

目前31個城市有萬科的住宅，這31個城市是有代表性的，其中十六七個城市萬科的占有率是前三名，所以我們對市場的溫度是比較敏感的。今年第四季度到明年第一季度，我們對市場基本的看法是量跌價漲。北京今年第四季度整個交易總量已經接近2006年最高峰的峰值，量接近2006年，但是交易總額遠遠大于2006年。

北京市統計數據顯示，今年土地出讓量到目前為止還沒有完成計劃，但土地出讓的總價已經完成了年初的預算，證明土地貴了。但是看一看今年拿到地的企業，其實并不是那么多。沒有拿到地的企業明年是不是能很快補充上地呢？在北、上、廣、深仍然很困難，土地市場的競爭包括熱度一下要降到比較平和的程度確實比較難。那么，對于自己是不是可以很快拿到地有疑惑的企業，減慢銷售速度，有相對的存貨，用這樣的手法是相當一批企業的做法。

現在，國家仍然在財政上、利率上一方面采取積極的態度，一方面在探討如何退出。一方面在防止由于貨幣寬松政策導致通貨膨脹危險；另一方面又擔心感冒剛好，甚至還沒好，會不會反復成肺炎。通過這一輪的拉動自己的信心加強了，但是我們的手法仍然很單一，我們仍然說不出來我們經濟在創新能力和核心競爭力上找到特別核心的亮點，外貿我不認為有亮點可談，在這種情況下房地產仍然是拉動經濟發展重要的推動力。好的辦法無外乎政府要有規律地給市場以比較明確的信息，要有足夠量的陸陸續續推出的積極政策。再一個要在小型的貨幣政策上調整，小幅調整，小幅放開。

李戰洪（金科地產副總裁）：未來房產形勢整體向好開發商還需謹慎判斷

上半年開發商做事的方法和下半年完全不一樣，從2008年包括今年春節前后，基本上企業以現金流為導向。進入春天，那波行情來了以后，現在基本上解決了現金流的問題，開發商就有了以利潤率為導向的底氣，現在才有價格不停地攀升，所以是否以利潤率為導向、時間能夠走多久是從四季度開始到明年非常關鍵的問題。原來是以現金流為導向，現在轉為以利潤率為導向，這是第一個判斷。

第二個判斷是從整體的宏觀形勢考慮，我認為整體的形勢向好。我看過世界銀行的一份資料，就是每投資100億，房地產能產生170億—220億的地產需求，而且每銷售100億的房屋能夠帶動130億—170億的其他需求，所以從內需來拉動整個的經濟來說，我想房地產在不短的時間內還是提高GDP的主要手段。

第三個判斷是城市化率，中國的城市化率大概45%，而且從2007年10月份大調整以來，我們發現一個規律，今后的發展是在二、三、四線城市均衡發展，這是我們企業的布局。我們調整中發現，在城市化率比較低的城市，就是二、三、四線城市，這波房地產調整的時候抗風險能力特別強。45%的城市化率說明按照每年平均1.5%的增長率，如果到70%才成熟，房地產趨向比較平穩，我換算過，房地產這個產業至少還有16年的好時光。

這是我的三個判斷，房地產形勢整體上未來是向好的，而且從量價分析來說，我想至少在半年之內房地產開發商有做利潤率的底氣，半年之后有沒有做利潤率的底氣，是不是還要追求現金流，這個還有待判斷。

張耘（遠洋地產香港公司副總經理）：對房產市場形勢分析需堅持兩大原則

關于對市場的判斷我想先說一個前提，任何的預測和判斷市場，我覺得是上帝的事情，是非常難做的。遠洋對市場形勢過往的分析和對未來的判斷，我們堅持兩個原則。

第一，戰略原則，如果把2007、2008年的金融危機，和十年之前的亞洲金融危機拿出比較，特別是東京的日經指數，或者是香港恒生指數的走勢圖來看，1997、1998年的危機和2007、2008年的危機是非常相似的，它們的波幅還有斜率兩張表幾乎是完全一樣的，即使是這樣的情況，也很難判斷市場或者做市場的分析。我們做什么呢？我們認為戰略布局，可能是至關重要的，如果不是從自我修為去看待全局，就會很被動。

第二，堅持現金原則，銷售產生的是現金流，地產公司對現金回款，現在與以前相比，已然非常嚴格，這一點是從經驗中得出的。我們也相信未來的十年、十五年隨著中國人口紅利的增長，地產同行應該面臨一個黃金的年代，而過往的十年，房地產面臨的是鍍金年，所以房地產的市場真正爆發是在后頭。

成實（沿海副總經理）：土地政策決定房地產市場走向

現在的開發商用一個詞表達就是外表風光，內心彷徨，去年的時候大家都說冬天來了，開發商很緊張，準備過冬，結果沒想到過了年這么好。但是現在形勢這么好開發商是不是很開心、很放松呢？我告訴大家，還是非常謹慎的，非常小心的。為什么這樣說？因為中國的房地產市場不是一個真正的自由市場，是一個政策市場，從遠期政策來看，中國的土地政策決定了中國房地產市場，如果中國土地政策不改，中國的房地產市場是永遠向好的。

從短期來講，今年是為了保八，明年可能保九，后年保十，保來保去不知道保到什么時候，能不能保就不知道了，因為現在的保八是一個很短的事業。在這樣的情況下，從長遠來講，我跟在座的同行一樣，對中國未來房地產市場非?？春?，因為供需關系在這里。中國還有一個特別的現象，是我們在做經濟分析的時候沒有注意的，每次好像危機來了也沒什么可怕，因為中國有幾億的農民，他們還沒有完全進入城市。為什么西方國家不行，因為大量的城市化，只要城市里面的產業功能有問題，一旦失業對國家影響很大，中國的農民失業沒關系，回家有飯吃，這就是中國的現狀。

為什么經歷那么多危機中國社會還可以戰戰兢兢走過來？是因為有幾億農民給我們打底。我們現在看到的繁榮，只能看到十多年，中國社會要長期健康的發展，一定要做一些根本的改變。所以，作為一個房地產企業，長遠來講肯定是看好的，我們說的長遠是中長遠，從短期來講我不能說明年會怎么樣，我現在根本不敢說明年會怎么樣。因為大家知道現在流動性過剩這么嚴重，整個經濟問題又沒有解決，這種短期波幅是很大的，短期的波幅對企業是致命的，你不要說長期好，但是你過不了短期的坎。所以對企業來講不要太多關注未來會怎么好，因為好不好房地產企業都是短暫性的?，F在好成這個樣子我們都心慌了，漲得太快了，明年還能不能漲，土地能不能上去，現在地王不少了，這個錢拿來要不要買，不買的話明年沒有開發量了，買的話這么高。所以，明年怎么樣真的很難說，企業應該做好兩手準備，中國的開發商大家都要做好準備，好的時候要怎么樣，不好的時候要怎么樣。

范小沖（陽光100副總經理）：明年房價繼續暴漲缺乏基礎

中國房地產跟政策非常相關，包括土地政策，包括二元結構，中國之所以現在土地資源這么稀缺，低價暴漲，實際上跟二元結構是有關系的。中國解放之后，把土地變成城市用地和農村用地，現在城市化就是農村人口大量進入城市，在20世紀80年代的時候，中國城市人口只有2億人，現在已經超過了6億人，大家為什么說外地人買房多，實際上從農村進入城市的人口遠遠超過原住民了。但是，土地并沒有帶過來。所以，中國實際上接近96%的土地不是城市用地。在未來10—20年中，還將近有3億人口要進入城市，這3億人是什么概念？就是一個美國，可能是歐洲的多少個城市，巨大的人口進來但是土地并沒有帶來。

如果土地政策發生改變，真是同地同權，集體土地也能夠供應出來，中國的房地產格局就會發生巨大的變化。當年城市土地可以買賣，房屋擁有產權是巨大財富，而農村巨大的土地由于不可以流通，不可以改變用途，所以現在沒有價值。一旦出了這個政策以后，對房地產是一個巨大的沖擊。所以現在成都、重慶正在對城鄉一體化做一些試點，未來是什么不知道。今年確實是中國房地產最值得記憶的一年，年初1月份房地產已經降到最低點，有時候在一兩個星期一個省都沒有一套的成交量?，F在卻成了沸點，達到了量價最高的一年，未來怎么樣？現在判斷房地產市場比判斷氣候要難多了，氣候可以知道未來會怎么樣，但是房地產大家不知道，比如說優惠政策到期后會不會延續，我們就更不知道了，反正我們至少感覺到不會像2008年或者今年1月份那時候，為了保生存，為了現金流大家不惜賤賣，而且是為了生存打折造成價格下跌。

現在大家去庫存化也都完成了，糧食也都收回來了，所以這段時間不會出現這種極端現象，但是會不會出現像今年持續的暴漲，我想也不會，因為世界經濟現在還沒有反彈，中國的經濟現在雖然大家看到了保八成功，但是必定是冬天里的一把火，靠4萬億的救市，靠寬松的貨幣政策，實際上并沒有使中國的經濟真正全面的復蘇。是不是可持續？現在也是未知的。因為內在的原因是中國的經濟結構問題，而中國的經濟結構并沒有很好地完成轉型。在明年也不可能看到中國的經濟是持續高漲健康的，所以轉型和慢慢的撤火應該是主導。今年和去年的宏觀政策的因必然會造成明年的果，因果關系是有關的，明年繼續暴漲下去也缺乏基礎。

滕威林（中國國際金融公司執行董事總經理）：中國負債率增大將催破房地產泡沫

從中期來看肯定是看好中國的房地產市場，說實話人口紅利能夠持續一段時間，經濟增長能夠帶來更好的需求。我還想增加一點，中國的負債率問題，中國1997年金融危機、2008年全球的金融危機，中國都度過了，其中有一個很重要的原因就是中國的負債率比較低。第一，國家作為政府負債率比較低；第二，中國老百姓不僅不借錢花還把錢都存起來；這跟美國人不一樣，美國人把后面幾代人的錢都花了，美國人跟中國人有很大不同。但是要注意一下居民的負債率提高，還有政府的負債率提高，當企業負債率高破產的時候，回旋的余地就比較小了，當然美國向全世界發債。相比之下，中國政府之所以能夠出臺經濟刺激政策，房地產能夠拿到這么多貸款，實際上跟負債率有關，國家有底氣。

判斷中國的房地產市場，因為泡沫總要破，房地產市場本來就是周期性的行業，再加上政策性的因素，坡度就更大。什么時候出現拐點？什么時候泡沫破？大家搞不清楚，但是有一個指標大家注意一下，什么時候中國的負債率起來了，因為中國企業的負債率并不低，房地產企業的負債率都不低，這個問題不大，只要政府、居民的負債率低就來回轉。如果再過十年八年，看到社保的壓力、養老的壓力，壓力全出來了，政府也慢慢沒錢了，居民一對養兩對老人也沒錢了，居民的負債率也起來了，這時候就是中國的房地產泡沫要破滅了，國民負債率很高。

談房價不要談總體概念，最好分開來談。高端房價和中低端房價分化是必然的，城里的房子面積太大，在香港幾百萬年薪住1000英尺的豪宅，在中國300平方米算豪宅，實際上中國的土地資源是非常稀缺的，城里的土地資源是極其稀缺的，但是咱們住的面積實際上還非常大。

趙民（北京正略鈞策房地產研究中心總裁）：資本市場及股市將影響明年房價走勢

現在來評判明年的形勢都是胡說八道。中央經濟工作會議還沒開，一個月以后再說我覺得更有譜，明年影響經濟的重大事情我覺得有兩個，明年到底改革的力度有多大？中央的財稅體制改革改不改？我的看法是只要這個不改，房價是下不來的。只要財稅進行第二輪的大改革，地方財政如果不依靠出賣土地來解決民生問題，房地產的價格就有可能下來，我講的這是一個大形勢，如果這個明年不動，價格肯定下不來。因為房價高根本原因是在地方政府，地方政府要靠賣地增加財政收入，要完成社會責任、民生問題。

第二個影響明年房價走勢的我認為是資本市場和股市。明年整個股市的好壞到底怎么樣，我覺得還有幾個因素。美國現在的失業率高達10%，好多事情還沒有徹底過關，比如說醫療改革的問題，這些事情還有很大的不確定性。所以我覺得剛才各位所講都是隱含在大前提下面的結論，我講的是隱含在大前提之前的結論。中央工作會議結束后，才能夠明確剛才大家所講的，我們要看中央工作會議明年改革的力度。

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