北京可能取消優惠

胡芳潔

　　二手房營業稅減免，是去年底出臺的系列救市政策之一，也是唯一設定執行期限的政策，暫定執行日期為今年1月1日至12月31日。最后期限逼近，營業稅優惠會否如期終止？

相比其他城市，北京市銀監局9月出臺的打擊陰陽合同的政策，更是延長了營業稅減免政策的影響半徑。

“現在還沒有開始研究這個政策，怎么也得等到11月、12月份。如果沒有新政策出來，就是會終止?！必斦慷悇账镜囊晃回撠熑苏f。

而據一位接近北京市地方稅務局的人士透露，北京市二手房營業稅優惠政策取消可能性很大，也可以說各方面傾向于來年停止這項優惠政策。

盡管優惠期限將近，但目前二手房的購買者更為關注的是房屋價格。年初以來，二手房和新房價格一路上漲，我愛我家統計，8月份北京二手房成交均價為14204元/平方米，已連續6個月上漲。

一旦二手房營業稅減免政策取消，北京二手房交易由此增加的成本，不會恢復到政策頒布之前，而會遠遠高于此前，這要歸因于北京市銀監局出臺的打擊二手房陰陽合同的政策。

今年9月初，北京銀監局下發《關于規范存量房貸款業務有關問題的通知》，要求各銀行在審批二手房貸款時，以房屋成交價格與評估價格兩者中較低者確定房屋抵押物價值，發放住房貸款。

在二手房買賣的實際操作中，經紀公司一般會為買賣雙方制定兩套合同，一個真實價格合同，一個按政府納稅指導價制定的低價合同。后者將作為納稅依據并備案，此謂“陰陽合同”。而實際成交價一般會高于指導價格一倍以上。

依市場慣例，二手房交易所需繳納的稅費全部由購房者承擔。

北京市銀監局上述打擊“陰陽合同”的做法，使得購房人如果按做低的價格納稅，也必須按此價格申請貸款，這樣會導致貸款金額遠遠不夠。在首付相對確定的情況下，這對購房人是致命的限制，屆時，購房人只能選擇多交稅費，以獲得足額的貸款。

目前，北京市銀監局頒布的政策，導致二手房交易增加的稅費，其實并不高。營業稅占據二手房交易稅費的最大比例，普通商品房，滿兩年即可免繳；不滿兩年，按差額繳。據鏈家提供的數據，今年北京二手房成交中，不滿兩年的二手房占8%，高達92%的房屋都可以享受免營業稅優惠。銀監會打擊“陰陽合同”的做法，對其影響甚微。

但最大的威力，在于打擊“陰陽合同”與營業稅恢復的組合。

如果今年12月31日，營業稅優惠政策終止，5.5%的營業稅征收恢復之前的條件，即不滿五年出售商品房，全額征收營業稅；滿五年出售，則免征。鏈家數據顯示，今年不滿5年的二手房占成交量的42%，近一半的交易量將進入納稅范圍。需要貸款買房的購房者，按目前銀行放貸的要求，合同成交價必須接近市場成交價，而市場價往往是政府指導價的一倍以上，以此納稅，則所要繳納的營業稅將會增加一倍。這就意味著，同樣價格的一套房屋，營業稅優惠結束以后，所要繳納的營業稅，將是2007年所要繳納營業稅的一倍。其他稅種，也是同樣的情況。

“到目前為止，還沒有任何有關營業稅的消息?！蔽覑畚壹腋笨偨浝砗皶煴硎?。

我愛我家數據顯示，目前二手房購買者中，貸款買房的比例約為70%，其中商業貸款比例為45%，公積金貸款比例25%。其中45%的貸款者受到的影響最大。

“炒房、賣房是一種盈利和經營行為，征收營業稅無可非議。營業稅的減免政策原本就是臨時措施，為了活躍房地產交易，這一政策已經產生了預期效果。長期來看，房地產交易肯定是要收稅的。至于現在營業稅都轉嫁給買房人了，這是賣方市場條件下的扭曲行為，要改變的不是要不要免稅，而是征稅的方式，物業稅、財產稅才是解決的方法?！敝醒胴斀洿髮W稅務學院副院長劉桓說。

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