上海浦東REITs可能先于天津

陳文雅

　　“為力爭率先在國內推出REITs試點，浦東新區果斷放棄‘證監會版’方案，選擇由央行主導的債權型RE－ITs模式?！?P>REITs是房地產投資信托(RealEstateInvestmentTrusts)的簡稱。是一種類似于共同基金，由個人或機構投資者共同出資組成一個投資房地產的專設公司，規定收益的90%以上必須用來分配。不同的REITs根據投資人的要求和基金章程會有不同的物業類型(如住宅、寫字樓、倉庫、零售等)和地理區域的側重。

9月7日，基強聯行董事總經理陳基強向記者透露，內地房地產商期盼多年的REITs已經出現眉目，上海浦東可能會先行開展試點。

據悉，此方案受到上海金融主管部門著力推動，有望近期面世，最快可能會在第四季度正式發行。

上海果斷選擇債權型

“現在上海浦東和天津濱海都在打算做REITs試點，其中上海是債權型的REITs，即融資方只是把物業收益權抵押擔保，而不需要出讓股權的融資方式，主要由央行和銀監會主管；而天津是股權型REITs，主要由證監會主管?！彼硎?，央行方案為信托、偏債權模式，只是把物業進行金融證券化衍生，地產公司可繼續持有物業的所有權，而通過良好的租金收益保證投資者能夠還本付息。更多的類似于銀行間的物業貸款，流通性不強。

對于債權型REITs而言，主要的優點是簡單易操作，銀行間有現成的機構客戶可以購買相應的產品，“不過，這樣其實等于并沒有增加新的融資渠道，央行對物業層次、發展商信用的限制并沒有突破，也沒有太大的資產驅動。再說，這個試點對外資的吸引力不大，主要是在銀行間流通，回報太低，外資絕對做不到，無法和中國銀行的貸款利息來競爭；而且外資進來只能通過QFII，路徑也很曲折?！?P>證監會主導的在證券交易所交易的股權類REITs產品，呼聲很高。但陳基強認為，與美洲、歐洲等市場相比，中國乃至亞洲的REITs市場并不非常成熟?！拔覈壳斑€不具備完善的房地產投資信托基金的發展環境，REITs對于中國而言還屬于一個新生事物，所以，發展REITs還存在許多問題?！彼硎?。

股權型REITs的版本相對較難實現，主要是出于稅收法律制度等方面的考慮，交易成本太高。在股權轉讓的過程中，需要先征收一道營業稅、所得稅等，而等物業出租后，還要再收一道租賃稅、所得稅、營業稅等，存在重復收稅的問題，稅率過高，使得回報難以達到預期水平?！俺欠康鼐?、稅務局有相應措施來減免重復征收的稅，否則難以成行?！标惢鶑娬f，美國、新加坡和澳洲等地對REITs均有稅收優惠政策。

此外，缺少機構投資者資金來源也是一個硬傷。REITs是融資與投資相結合的一種金融制度，過程上是先融資后投資，如果融不到資金，則無投資可言。REITs的資金來源主要依靠民間資本，包括養老基金、退休基金、大公司和銀行控股公司、保險公司等機構資金。而我國在機構投資客戶方面還是比較缺乏的。

國內REITs的交易成本高，目前尚無對REITs的稅收優惠。在不動產交易過程中，營業稅、契稅、印花稅及交易過戶、產證辦理手續費等諸多費用使得REITs運作的交易成本非常高，直接削弱了產品的盈利水平，也降低了該金融產品的吸引力。

另外，中國人都對股票熱情很高，而投資REITs振蕩幅度是遠遠低于股票的，因為REITs主要功能是持有一個物業，去賺它每年固定的收入，國際標準平均在7%左右。有時顯得略低于人們的心理預期。

陳基強亦表示，“REITs本身對外資投資中國房地產市場其實并沒有太大吸引力，其最大的意義反而是給中國國內的房地產開發商提供更多元化的融資渠道?！?P>下轉38版

上接33版

　　有消息人士告訴記者，目前浦東新區的試點實現的可能性大一些，其中“主要是陸家嘴和外高橋在搶。外高橋的項目以工業用地為主，不容易借到錢，所以有融資需求。而陸家嘴下面的一些商業、寫字樓根本舍不得拿出來”。

據該人士表示，目前融資形勢不太緊張，監管層似乎不急于推出。最快年內會推出，但規模不會太大。

試水者

凱德置地是國內地產項目RE－ITs融資的先行者之一。凱德置地之前推出的凱德-中信1號工業REITs是一個比較標準的準REITs（Pre-REITs）產品，體現了“租金收入長期回報”的理念，由凱德工業基金組建，凱德和資產管理公司在北京中關村和上海漕河涇的兩個工業項目上投資5億，在半年全部投完。

中信凱德(北京)管理咨詢有限公司一位人士表示，中信-凱德1號是一個私募形式的股權式基金，資金募集對象以國內的中小投資者為主，并非公開發行，因此是一個“準Reits”項目。她還表示，現在中心信托有一些更大規模的信托基金項目，有和凱德合作的，也有和其他公司合作的?！白罱@段時間的信托基金基本上都是房地產行業的?！彼e例說，中信目前有一個東單某公寓項目投資集合資金信托計劃，項目位于北京市中心區域的王府井/東單，為北京市的核心商業、商務區，也是北京市五星級酒店最為密集的區域。近十年來該區域無散售的公寓、商業房地產項目。而該信托計劃所投資的項目毗鄰長安街，建成后將成為京城距離故宮最近的公寓項目，并且坐落于文化底蘊濃厚的名人居住地史家胡同。

信托計劃受托人中信信托有限責任公司 ，以股權與債權相結合方式進行投資，信托期限2年，可提前結束。信托規模人民幣4億元；其中優先級3.6億元，次級0.4億元。預期收益率優先級10%/年。收益分配方式為 每年12月20日向受益人分配信托收益。保障措施包括項目土地抵押、控制項目公司股權、上市公司保證，以及次級受益權對優先級受益權提供的保障。

在該計劃中，信托投資者將完全控制投資項目的土地、項目公司股權，并由上市公司提供相關保障。通過結構設計，對該計劃進行項目投資，相當于以可售面積7,000元/平方米的價格購入項目土地（2009年北京市四環邊的土地成交價為16,000元/平方米，而本項目位于二環內的城市核心區域）。

凱德置地在新加坡一直有RE－ITs融資的成熟經驗。REITs的平均收益一般應該在5%-6.5%之間，但凱德置地在新加坡上市的REITs產品，曾經一度在高峰時期達到過百分之二點多的年收益率，但是還是有很多人追捧，原因正是在于其股價經過市場流通炒到了面值的3倍多。

“國內物業海外REITs項目，通常在香港和新加坡上市，一般最低限額是30億，和地產公司香港H股上市有點類似，太小了投資者沒興趣?！标惢鶑娬f。

目前市場上熱炒的幾個房地產信托基金的版本，包括金地、萬科、天鴻、瑞城的REITs項目，有70%并不是真正的標準意義上的核心RE－ITs（Core-REITs），而是機會基金（OpportunityFund）。

真正比較接近REITs的除了凱德置地和中信信托合作的房地產信托基金項目，還有2005年12月21日在香港聯交所上市的國內第一支房地產投資信托基金——廣州越秀房地產投資信托基金。陳基強透露，基強聯行也正在與一家五百強公司開展商業REITs私募合作計劃。

2006年7月，建設部聯合其他5部委下發171號文件《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，被業內稱為“外資限炒令”。按“中外資投資內地房地產須在內地注冊公司”的規定，在海外發行的內地RE－ITs，都將難以直接收購、持有中國內地的物業，這樣對內地物業進行打包，在海外發行REITs，曲線投資于內地市場的路也走不通了。

政策出臺后，對北京、上海等外資較活躍城市的房地產市場投資起到了明顯的限制作用。據統計，北京房地產市場的外資比重由12%下降到了3%。

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